房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本知識(編輯修改稿)
2025-01-24 22:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 3/2/2023 38 二、土地所有者或土地當(dāng)前的使用者 ? 城市土地國有，農(nóng)村土地集體所有 ? 對應(yīng)開發(fā)用地的獲取方式： ?從土地所有者（即國家）手里獲取土地使用權(quán)，為土地出讓方式； ?從當(dāng)前的土地使用者手里獲取土地使用權(quán)，為土地轉(zhuǎn)讓方式； 3/2/2023 39 三、政府及政府機構(gòu) ? 政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中，既有 制定規(guī)則的權(quán)力 ，又有 監(jiān)督、管理的職能 ，有時以開發(fā)商身份投資參與公益型項目建設(shè)，甚至以 開發(fā)及投資主體 的身份進行重大項目建設(shè)。 ? 主要 涉及的部門 ：土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門 ? 需獲得的批準(zhǔn) ：土地使用證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證、銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等 3/2/2023 40 四、金融機構(gòu) ? 金融機構(gòu)一般以 資金提供者 身份參與房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)必須通過一定的金融機構(gòu)才能完成。 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金： ? 開發(fā)建設(shè)過程的對開發(fā)商的“ 開發(fā)建設(shè)貸款 ”； ? 項目建成后用于支持購房者的“ 抵押貸款 ” 3/2/2023 41 五、建筑承包商 ? 建筑承包商是開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的 直接生產(chǎn)者 。 ? 建筑承包商以開發(fā)商為市場，不享受項目經(jīng)營效益，只是從工程建筑施工中收取工程費用。 ? 承包商在開發(fā)項目的建設(shè)過程中起著十分重要的作用，承包商的隊伍素質(zhì)、管理水平直接關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。 3/2/2023 42 3/2/2023 43 3/2/2023 43 六、 專業(yè)顧問 ? 建筑師 ? 工程師 ? 規(guī)劃師 ? 景觀建筑師 ? 環(huán)境顧問 ? 交通顧問 ? 房地產(chǎn)估價師 ? 會計師 ? 地產(chǎn)代理 ? 物業(yè)管理師 ? 市場研究專家 ? 經(jīng)濟師及造價工程師 ? 律師 3/2/2023 44 七、消費者 (購房者及租戶 ) 每個人和機構(gòu)都是房地產(chǎn)商品的消費者。人人都需要住房，每個機構(gòu)都需要一定的建筑空間來從事其生產(chǎn)經(jīng)營活動，而不管這些房屋是購買的還是租賃的。 ? 需求：真實的需要、投機需求、引致需求 ? 從市場買家的角度：自用型和投資型 ?自用型購買者的主要約束條件：購買能力 ?投資型購買者主要考慮：預(yù)期收益的大小 3/2/2023 45 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 二、主要的行政審批手續(xù) 3/2/2023 46 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ? 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序，是指房地產(chǎn)項目從投資決策、設(shè)計、施工到銷售和服務(wù)的整個過程中應(yīng)當(dāng)遵循的內(nèi)在規(guī)律和組織制度。 ? 一般來說，這個程序包括 8個步驟， 投資機會尋找與篩選、細化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合同 、工程建設(shè) 、竣工投入使用 、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 。 ? 這 8個步驟又可以劃分為 4個階段 ， 投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、 租售及資產(chǎn)管理階段 。房地產(chǎn)階段劃分并不是一成不變的，有些情況下各階段的工作可能要交替進行。 3/2/2023 47 （一） 八個步驟 I：投資機會尋找與篩選 Ⅱ ：細化投資方案 Ⅲ ：可行性研究 Ⅳ ：合同談判 V：正式簽署有關(guān)合同 Ⅵ ：工程建設(shè) Ⅶ ：竣工投入使用 Ⅷ ：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 投資機會選擇與決策分析 前期工作 建設(shè)階段 租售及資產(chǎn)管理階段 3/2/2023 48 （二）四個階段 投資機會選擇與決策分析 ? 投資機會選擇：投資機會尋找和篩選； ? 投資決策分析：市場分析；項目財務(wù)評估。 前期工作 前期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： (1)分析擬開發(fā)項目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途及獲益能力的大?。? (2)獲取土地的使用權(quán)； (3) 征地、拆遷、安置、補償； 3/2/2023 49 （ 4）規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定； （ 5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)定部門許可； （ 6）施工現(xiàn)場的水、電、 路通和場地平整； （ 7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議； （ 8）安排短期和長期信貸； （ 9）對擬建中的項目尋找預(yù)租（售）的客戶； （ 10）對市場狀況進行進一步的分析，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平； （ 11）對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算； （ 12）對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商； （ 13）開發(fā)項目的保險事宜洽談。 3/2/2023 50 建設(shè)階段 開發(fā)項目建筑工程的施工過程 主要任務(wù)：建設(shè)工程項目管理 租售及資產(chǎn)管理階段 ? 辦理竣工驗收和批準(zhǔn)入住手續(xù) ? 開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸的壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實了買家或使用者 3/2/2023 51 二、主要的行政審批手續(xù)：五證一書 建設(shè)項目選址意見書 《城市規(guī)劃法》第三十條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局 必須 符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時， 必須 附有城市規(guī)劃行政主管部門的 選址意見書 。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 《城市規(guī)劃法》第三十一條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其 用地位置和界限 ，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 3/2/2023 52 國有土地使用證 ? 是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。 ? 北京市房屋土地管理局根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章》、《北京市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章》。 3/2/2023 53 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 《城市規(guī)劃法》第三十二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建 建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。 施工許可證 ? 在前兩個規(guī)劃許可證獲得后才能申請 3/2/2023 54 商品房預(yù)售 (或銷售 )許可證 ? 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 3/2/2023 55 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的基本環(huán)節(jié) ? 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營 ? 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營 ? 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費環(huán)節(jié)的經(jīng)營 3/2/2023 56 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營 房地產(chǎn)產(chǎn)品
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