【文章內(nèi)容簡介】 居住，既滿足了隔代人的相對獨(dú)立性，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。 高層 : 超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。 1972年國際高層建筑會議將 高層建筑分為 4類：第一類為 9～ 16層（最高 50米），第二類為 17～ 25 層（最高 75米 )，第三類為 26～ 40層（最高 100米），第四類為 40層以 上 (高于 100米） 超高層 :30層以上的建筑稱為超高層 . 高層住宅 和 多層住宅 的優(yōu)缺點(diǎn)： 1） 一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所 以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。 2） 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價(jià)較高，為降低樓板地價(jià)只 能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十 分堅(jiān)固，但成本也高。高層配有電梯，人們進(jìn)出較為便利。高層建筑 的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光 較差。 3） 高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加 了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較 低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的 增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。 板樓和塔樓（也叫點(diǎn)式樓） ：板式結(jié)構(gòu)一般戶型通透，例如多層住 宅、高層板樓； 塔樓（點(diǎn)式樓）是圍繞一個(gè)中心點(diǎn)，在一層內(nèi)分布 多戶獨(dú)立住房的戶型。 板樓 四大優(yōu)點(diǎn) ： 1） 南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在 15米左右，南 北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度 適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。 2） 板樓均好性強(qiáng)。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈? 戶型的優(yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不 多，居家生活也比較清靜。 3） 管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅 可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然 要比塔樓便宜得多。 4） 住戶使用率很高。板樓戶型的使用率通常高達(dá) 90%以上，而塔樓戶型的使用率 通常僅為 7580%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公 共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積 100平方米的住房，板樓戶 型的使用面積往往高出塔樓住戶約 10平方米。 板樓的 兩項(xiàng)缺點(diǎn) 1） 建筑密度低，房價(jià)高 。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡 管居住舒適很強(qiáng)，但房價(jià)會高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主 流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。 2） 戶型格局不宜改造 板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重 作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。 塔樓的 四大優(yōu)勢 ： 1） 節(jié)約土地資源，房價(jià)較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以 節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價(jià)，讓更多的人安居。 2） 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁 之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打 通，靈活分割戶型。 3） 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好 。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆 筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。 4） 居高望遠(yuǎn)，視野開闊 塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住 房是無法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。 塔樓的 兩項(xiàng)缺點(diǎn) ： 1）均好性差，居住密度高 塔樓每層的住戶多為 6戶以上，甚至高達(dá) 12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。 2）使用率不高，存在灰色空間 塔樓戶型的使用率普遍低于板樓 10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚 房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。 雙拼別墅 : 它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組 成的單棟別墅。特征： 1） 與聯(lián)排、獨(dú)棟對比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最 關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室 外空間。 2） 是低層小樓加上私家花園，這種相對獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁 有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合 社區(qū)大環(huán)境，也改變了 City house和 Townhouse兵營式排列的呆板面 孔。 ，外側(cè)的居室通常會有兩個(gè)以上的采 光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。 獨(dú)棟別墅 : 單樓獨(dú)棟的別墅即是獨(dú)棟別墅，這種別墅上有獨(dú)立空間，下有私家花園 領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨(dú)立空 間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最 悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點(diǎn)表現(xiàn)為私密性 強(qiáng)，市場價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。 1 聯(lián)排別墅 : 又稱 TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有 1至 2個(gè)車位，還有 地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層 聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門 戶。建筑面積一般是每戶 250平方米以上。 特征 ： 1）比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。 2）價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。 3）戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。 在歐洲原始意義上的 Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住 宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上 表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在 3層至 5層，而立面式樣則體現(xiàn) 為新舊混雜，各式各樣。 Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常 普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美， 成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段 ——— 住宅郊區(qū)化的一種代 表形態(tài)。 三、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì) : 磚木結(jié)構(gòu) ：房屋的一種建筑結(jié)構(gòu) .主要承重構(gòu)件是由磚和木兩種材料 制成的．由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層 (13 層 )。 磚混結(jié)構(gòu) ：磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、 屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主 要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱基礎(chǔ)傳到 地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫 墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后 傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過計(jì) 算來確定的。 框架結(jié)構(gòu) : 框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù) 制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分 戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較 好。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力 和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水 平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)， 現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框 架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為 建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。 鋼結(jié)構(gòu) ：鋼結(jié)構(gòu)是建筑物的主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。具有自 重輕、強(qiáng)度高、延性好、施工快、抗震性好的特點(diǎn)。鋼結(jié)構(gòu)多用于超 高層建筑，造價(jià)較高。 剪力墻結(jié)構(gòu) ：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，剪力墻 結(jié)構(gòu)住宅能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力， 這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 框架剪力墻結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架 結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同 建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié) 構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的 新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在 框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 四、如何辨別承重墻 墻體是否是承重墻，關(guān)鍵看墻體本身是否承重。 建筑施工圖中的粗實(shí)線部分和圈梁結(jié)構(gòu)中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場察驗(yàn)墻體上無預(yù)制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注，為輕質(zhì)、簡易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。 一般地講，磚混結(jié)構(gòu)的房屋所有墻體都是承重墻；框架結(jié)構(gòu)的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。當(dāng)然具體到房屋結(jié)構(gòu)本身，判斷墻是否是承重墻，應(yīng)仔細(xì)研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場實(shí)際勘察后才能確定。 個(gè)人裝修時(shí)可以結(jié)合以下幾點(diǎn)簡單地區(qū)分承重墻和非承重墻： 從房屋結(jié)構(gòu)