【文章內容簡介】 （2）合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房；（3）企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；（4）市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。問：業(yè)主購買商品房后，為何要等發(fā)展商辦理初始登記后才能申辦《房地產證》？ 答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》第三十六條的規(guī)定，經初始登記的房地產，有買賣、贈與等情形的，當事人應申請辦理轉移登記。因此，只有商品房項目辦理了房地產初始登記后，業(yè)主才能辦理《房地產證》。問：拆遷賠償房能否轉讓？ 答：拆遷賠償房屬于商品房的，可以轉讓；不屬于商品房的，不能轉讓。問：什么時候應辦理房地產預售備案？ 答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》及有關規(guī)定，開發(fā)商應在房地產預售合同生效之日起15天內將預售合同向房地產登記部門作備案。問：辦理房地產預售備案應提交什么資料？ 答：（1）深圳市預售房地產合同備案申請表（加蓋開發(fā)商單位公章）；（2）預購人身份證明；（3）《深圳市房地產買賣合同》（預售）；（4）深圳市預售房地產合同備案匯總表（加蓋開發(fā)商單位公章）；（5）其它資料（如監(jiān)護人公證書、委托公證書等）。1問：辦理房地產解除預售備案應提交什么資料？（暫不登報） 答：（1）深圳市預售房地產合同解除備案申請表（加蓋開發(fā)商單位公章）；（2）預購人身份證明；（3）原《深圳市房地產買賣合同》（預售）；（4）經公證的解除房地產買賣合同協(xié)議書；（5）深圳市預售房地產合同解除備案匯總表（加蓋開發(fā)商單位公章）；（6）解除買賣合同公證書或法院依法作出的已生效的裁定書（或判決書、調解書）和協(xié)助執(zhí)行通知書。1問：什么時候用預售合同？什么時候用現(xiàn)售合同？ 答：在銷售尚未竣工交付使用但已取得《房地產預售許可證》的房地產時，使用預售合同；當銷售已經竣工驗收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產時，使用現(xiàn)售合同；1問：什么情況下可變更或者解除房地產買賣合同？（暫不登報） 答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第二十四條、二十六、二十七、二十八條的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一，可以變更或解除地產買賣合同。（1）經當事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權益的；（2）因不可抗力致房地產買賣合同無法履行或者不能全部履行的；（3）因一方違約，使房地產買賣合同履行成為不必要的；（4）出現(xiàn)房地產買賣合同約定的變更或者解除合同條件的；雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應當訂立書面協(xié)議。一方當事人根據(jù)上述第（2）、（3）、（4）項的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應當及時通知對方。凡按上述規(guī)定協(xié)商一致解除房地產買賣合同的，買賣雙方應共同到房地產登記部門申請解除備案。通過法院生效調解、判決解除合同的，可依據(jù)法院的生效文書及協(xié)助執(zhí)行通知書單方申請解除備案。1問：單位和個人是否可以聯(lián)名買房？ 答： 單位和個人可以聯(lián)名買房。1問：房地產轉讓時，同時轉讓的有哪些權益？ 答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》的規(guī)定，房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對停車場沒有特別約定的，停車場隨房地產同時轉移。1問：房地產買賣合同簽訂的日期是否為產權轉移的日期？ 答：按照《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》的規(guī)定，房地產產權轉移的日期應為房地產登記部門核準轉移登記的日期。1問：房地產轉讓的風險責任由誰承擔？ 答：按照《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第十六條的規(guī)定，房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。1問：什么叫房地產交換？ 答：房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產相互轉移給對方的法律行為。1問：什么叫房地產贈與？ 答：房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償?shù)剞D讓給他人的法律行為。問：什么叫房地產繼承？ 答：房地產繼承是指房地產所有人死亡或宣告死亡時起，按照法律的規(guī)定將死者遺留下來的房地產轉移給他人的一項法律制度。房地產繼承應按有關規(guī)定辦理轉移登記手續(xù)。五、抵押登記問：什么叫房地產抵押？ 答： 房地產抵押是指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供債務履行擔保的行為。 問：什么叫房地產抵押人？ 答：抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 問：什么叫房地產抵押權人？ 答：抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 問：房地產抵押為什么一定要辦理抵押登記？ 答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，房地產抵押合同自辦理抵押登記登記之日起生效。只有辦理了抵押登記，抵押合同才具有法律效力，抵押權人的合法權益才能得到有效保障。 問：申請房地產抵押登記應提交什么資料？ 答：（1）深圳市房地產抵押登記申請表；（2）申請人身份證明；（3）房地產權利證書或《深圳市房地產買賣合同書（預售）》；（4）主合同及抵押合同書；（5）非法人企業(yè)、組織的房地產抵押，應提交其產權部門同意抵押的批準文件；（6）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。 問：以違法建筑設定抵押的，抵押是否有效？ 答：以法定程序確認為違法的建筑物抵押的，抵押無效。 問：公用設施如大堂、設備層、小區(qū)會所等能否單獨辦證，能否抵押？ 答：公用建筑面積包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積，大堂、設備層、技術轉換層屬于公用建筑面積，無論是否已分攤在業(yè)主的購房面積中，都不能單獨辦證。小區(qū)會所能否辦證，根據(jù)土地使用權出讓合同書的相關約定及未分攤面積等依據(jù)予以確定。房地產抵押的前提是應具有《房地產證》，如小區(qū)會所已單獨辦理《房地產證》，可抵押；但大堂、設備層不能單獨辦證，因此不能抵押。 問：辦理了抵押登記的物業(yè)，房地產登記部門能否接受法院的查封？ 答：最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第102條的規(guī)定，人民法院對抵押物、留置物可以采取財產保全措施，但抵押權人、留置權人有優(yōu)先受償權。根據(jù)上述規(guī)定，房地產登記部門可以接受法院查封已抵押的物業(yè)。 問：企業(yè)辦學的學校教學樓，可否辦理抵押登記？ 答：《中華人民共和國擔保法》第三十七條規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施不得抵押。如果企業(yè)辦學的學校教學樓是屬企業(yè)所有并依法登記在企業(yè)名下的，可以抵押。 問：夫妻雙方其中一方將房地產贈與另一方，在辦理房地產抵押或轉讓時是否還須另一方同意？ 答：（1）我國法律規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，歸夫妻共同所有，但雙方另有約定的除外。（2）夫妻雙方其中一方將房地產贈予另一方，如已辦理贈與手續(xù)并依法登記在一方名下時，抵押或轉讓不須另一方同意。1問：民間借貸能否辦理房地產抵押登記？ 答：民間借貸是指自然人之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產抵押登記。 1問：企業(yè)間借貸可否辦理房地產抵押登記？ 答：我國的法律規(guī)定企業(yè)之間不能進行融資行為，企業(yè)間以房地產抵押借款的，不能辦理抵押登記。 1問：對行政劃撥或減免地價的協(xié)議用地，抵押權人依法處分該房地產時，如何辦理轉移登記手續(xù)？ 答：行政劃撥或減免地價的房地產必須經過批準并且補交地價后，才能辦理轉移登記。 1問：對已預售的房地產，開發(fā)商是否可以抵押該房地產？ 答：房地產開發(fā)商不得抵押已批準預售的房地產。 1問：國家行政機關能否以其房地產為企業(yè)經濟活動提供擔保？ 答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，各級行政機關不得為企事業(yè)單位的經濟活動提供擔保，因此不能辦理抵押登記。 1問：借款期限屆滿時，房地產登記部門能否逕為注銷抵押登記？ 答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第五十二條的規(guī)定，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。借款期限屆滿，不等于債權消滅及抵押權消滅，因此，在抵押雙方當事人未申請注銷抵押登記的情況下，登記部門不予逕為注銷抵押登記。 首先聲明 ：1，不是因為你所謂的相片才回答 2，此文是轉載。樓主可借鑒一、房地產開發(fā)流程 房地產綜合開發(fā)的步驟基本上可以分為5個階段：（1）決策階段這是房地產公司選擇開發(fā)項目，進行調查研究，決定實施開發(fā)建設的階段。主要內容包括：規(guī)劃摸底——了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，研究開發(fā)建設的可能性。市場調查——通過系統(tǒng)地收集、記錄、了解房地產市場的情況，對擬開發(fā)項目的前景進行預測?？尚行苑治觥洕治觥⑿б鏈y算等領導決策——在完成以上工作的前提下，由領導研究決定開發(fā)項目。（2）前期階段在開發(fā)建設項目決策以后，從申報立項到完成建設準備工作階段，也稱土地開發(fā)階段。主要內容包括：申請立項 — 由房地產開發(fā)公司向主管部門提出申請，獲批準后，列入開發(fā)預備項目計劃，以后視前期工作進展再列入建設計劃。建設方案——根據(jù)城市總體規(guī)劃要求編制建設方案，并報市或區(qū)的規(guī)劃管理部門批準。同時，應征詢各主管單位意見，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的可能性。申請用地——在建設方案獲批準后，向土地管理部門申請建設用地，在得到批準后辦理用地手續(xù)。委托設計——建設方案獲批準后，可以通過招標委托進行工程設計。動拆遷——上述工作完成后，可向市房管局申請動拆遷。接受委托的動遷單位必須經市房管局審查批準。三通一平——指施工用水、用電和道路暢通以及施工場地平整。建設單位一般在完成施工圖設計后可向供水、供電部門申請用水和用電。（3）工程建設階段指房屋的施工階段，主要的工作內容包括：施工招標——房地產開發(fā)公司可通過招標、邀標等方式擇優(yōu)選定施工隊伍。進度控制——按照審定的施工組織設計，監(jiān)督施工單位按計劃施工，保證建設進度。質量監(jiān)理——對各個分部分項工程進行驗收并簽證，發(fā)生質量問題，應及時組織處理，確保工程質量?？⒐を炇铡こ炭⒐ず?，按規(guī)定由房地產開發(fā)公司會同質量監(jiān)督部門對工程項目進行驗收。市政配套——市政、公建的配套應與房屋施工同步進行。房屋竣工后，還要進行各種管線的施工，并申請正式用水、用電等。交付使用——小區(qū)建設的內容全部完成后即具備交付使用的條件。建設單位在將建設項目交付使用前要組織房屋管理單位等進行驗收，并辦理房屋的移交手續(xù)。（4）經營階段實現(xiàn)房地產本身價值，回收建設投資，達到資金增值的重要階段。主要工作包括：房屋預售——在投資開發(fā)達到一定階段后進行商品房的預售或預租。預售或預租房地產必須報市房管局批準。房屋銷售——商品房竣工交付使用，可以進行房屋的銷售或出租。產權登記——商品房竣工后，建設單位應到產權登記部門進行總登記；房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進行產權登記，并領取房地產權證。（5）物業(yè)管理房屋交付使用后，在兩