房地產(chǎn)金融講義--房地產(chǎn)金融基本知識(shí)(ppt86)(編輯修改稿)
2025-06-19 21:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10%=10萬(wàn)， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬(wàn)， 到期應(yīng)還本金為 100萬(wàn)，付利息為 21萬(wàn)，共 還本付息121萬(wàn)。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年的未來(lái)值的計(jì)算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的 計(jì)息周期 經(jīng)常可以有不同的安排，如 年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息 ）等，其未來(lái)值的計(jì)算也有不同的公式。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 ⑴ 粗算模型（簡(jiǎn)化計(jì)算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利 ，則 n年后其未來(lái)值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2—3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來(lái)值比較。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款未來(lái)值比較 計(jì)算方法 未來(lái)值及其比較 1年 10年 未來(lái)值 比一年復(fù)利多 % 未來(lái)值 比一年復(fù)利多 % 一年復(fù)利 半年復(fù)利 月復(fù)利 連續(xù)復(fù)利 110 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 ⑵ 精算模型（復(fù)雜計(jì)算） 粗算模型簡(jiǎn)單地 把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計(jì)算周期下的 等效性 ，在借款期限較長(zhǎng)的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用 精算型式 來(lái)計(jì)算。其最基本的思想是 利率等效性 ——同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來(lái)值 。 這樣，在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的 等效利率 ，公式為： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 這里， i為年利率， isa為半年利率， iq為季度利率， imo為月利率， id 為連續(xù)（日）利率 ，這些利率相互之間都是等效利率。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 三、未來(lái)收益的貼現(xiàn) 未來(lái)值 是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算 未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值 ，這種計(jì)算稱(chēng)為 未來(lái)收益的 貼現(xiàn) ，其 計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 一年期的未來(lái)收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的 逆運(yùn)算。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 如果一筆收益是 在第 n年實(shí)現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計(jì)算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 未來(lái)收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值 未來(lái)收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過(guò)比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱(chēng)為 凈現(xiàn)值 。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 例子 在計(jì)算未來(lái)收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè) 計(jì)算參數(shù) —— 貼現(xiàn)率 ，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。 例如：有所房子第一年有 1萬(wàn)元收益，第二年有 2萬(wàn)元收益，第三年有 2萬(wàn)元收益，第四年有 2萬(wàn)元收益，第四年還可以按 12萬(wàn)元賣(mài)出，而現(xiàn)在需要 10萬(wàn)元買(mǎi)這所房子。問(wèn)現(xiàn)在買(mǎi)下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上就是比較 在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來(lái)收益的 凈現(xiàn)值 是正數(shù) 。計(jì)算過(guò)程是這樣的： 因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到 指數(shù)運(yùn)算 ，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來(lái)計(jì)算，如5%,10%,15%， 20%，則計(jì)算結(jié)果如下：（表 2— 4） 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬(wàn)元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 總計(jì) 凈現(xiàn)值 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 結(jié)論 計(jì)算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。由此可見(jiàn)， 可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率 。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法 。 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值 ，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。 其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營(yíng)業(yè)收益 /資產(chǎn)價(jià)值 =（營(yíng)業(yè)收益 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用） /資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 硬商品買(mǎi)賣(mài)在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專(zhuān)指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營(yíng)業(yè)收入 年還款額） /自有資金 這里
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