【文章內(nèi)容簡介】 然能夠一枝獨(dú)秀，令競爭者望塵莫及，其它銀行幾乎無法跟著 “ 復(fù)制 ” 。 民生房貸獨(dú)門絕學(xué) 組合還款法 ? 目前，各家商業(yè)銀行在經(jīng)營個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，給客戶提供的只有兩種還貸方式 —— 等額本金還款法和等額本息還款法。 ? 可實(shí)際上，目前實(shí)行的兩種方式都過于死板，客戶的選擇余地太小，一經(jīng)與銀行簽訂合同，就很難更改還貸方式，因此，在運(yùn)作過程中，有許多客戶的需求根本得不到滿足。 民生房貸獨(dú)門絕學(xué) 組合還款法? 例子：一名剛剛畢業(yè)的碩士研究生，工作時(shí)間不長，有了女朋友之后，面臨買房子結(jié)婚的問題，兩個(gè)人的月收入加起來可能在 5000元左右，而其每個(gè)月的正常開支為 2023元。按照現(xiàn)在北京的房價(jià)水平，想在城區(qū)周圍買一套 120平米左右的房子，總價(jià)格應(yīng)在 60萬～ 70萬元之間，如果采用首付20％、 20年按揭貸款，無論是等額本息法還款，還是等額本金法還款，先期每個(gè)月還款金額都不會(huì)低于 3500元，這意味著他們生活質(zhì)量的下降。否則，就只能重新選擇更便宜的房子。 民生房貸獨(dú)門絕學(xué) 組合還款法? 如果采用民生銀行的 “ 組合還款法 ” ，他們就可以避免這個(gè)兩難境地，既不影響生活質(zhì)量，又可以買下理想的房子。 “ 對于銀行來講，這類客戶很有培養(yǎng)前途，一般而言，他們的收入曲線未來會(huì)呈現(xiàn)出向上的趨勢， ” 高峰進(jìn)一步分析到， “這樣我們就可以根據(jù)他的情況，將 20年的貸款分成不同階段來還，比如這對年輕人前兩年收入低，可以先在這個(gè)階段每個(gè)月還 3000元錢，第三年收入有所增加后，可以負(fù)擔(dān)每月 5000元的還款了，銀行就可以為他們調(diào)整到月還款 5000元。 ” 民生房貸獨(dú)門絕學(xué) 組合還款法? 這樣一來，不但這部分客戶的需求得到滿足，而且銀行的利息收入也與以往不同。按照這種方式，客戶的全部貸款被劃分成幾個(gè)不同償還階段，根據(jù)客戶在不同階段的收入狀況差異，每個(gè)階段償還的本金數(shù)額也不相同。 ? 如果先期償還的本金數(shù)額較小，按照利息計(jì)算的總原則：當(dāng)月利息＝上個(gè)月剩余本金 月利率這個(gè)公式來計(jì)算，客戶的剩余本金數(shù)額大，相應(yīng)付給銀行的利息就更多。據(jù)了解，民生銀行還允許客戶在最長一年的時(shí)間內(nèi)，只還利息不還本金，這就為部分打算 “ 以房養(yǎng)房 ” 的客戶提供了便利條件。當(dāng)然，如果先期客戶償付的本金數(shù)額較大，銀行的利息收入則會(huì)相應(yīng)減少一些。 個(gè)人業(yè)務(wù)：壽險(xiǎn)抵押貸款? 我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險(xiǎn)業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了開展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外，保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開辦壽險(xiǎn)抵押貸款。 壽險(xiǎn)抵押貸款? 在歐洲一些國家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費(fèi)用由兩部分組成：本金和利息。其中利息付給銀行，本金則交給保險(xiǎn)公司，貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部交還銀行。這種做法，對貸款方來講，它避免了借款人健康狀況帶來的風(fēng)險(xiǎn)，到期由保險(xiǎn)公司交還全部本金；對借款方來講，它在轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，給借款人送上了一份人壽保險(xiǎn)；對保險(xiǎn)公司來說，每月收到的本金可能帶來盈利。 個(gè)人業(yè)務(wù)：反向抵押貸款保險(xiǎn) ? “ 反向抵押貸款 ” 是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 ” 的壽險(xiǎn)服務(wù)。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司 。 保險(xiǎn)公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付 。 直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將該房屋收回，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。 ? 這種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在英法等國已相當(dāng)成熟，因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，像是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國也被稱為 反向抵押貸款 。 反向抵押貸款保險(xiǎn)? 根據(jù)保監(jiān)會(huì)的設(shè)計(jì)思路，反向抵押貸款定位于新型的 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 的壽險(xiǎn)服務(wù)，它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命（男性 69歲，城鄉(xiāng)差異不計(jì)）計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán)，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將其抵押的房屋收回，進(jìn)行銷售或拍賣。這種貸款適合即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男 60歲、女 55歲）。 反向抵押貸款保險(xiǎn)? 比如說李先生現(xiàn)年 60歲，在城南一次性付款購買了一套現(xiàn)房，房子面積 148平方米，總價(jià) 42萬元。按人均壽命男性 69歲計(jì)算，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為 9年。經(jīng)評(píng)估， 9年后房屋約折損 11萬元，但房屋與土地增值預(yù)計(jì)約為 16萬元，因此計(jì)增 5萬元。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息 25%，按 75%計(jì)算給付額為 ，再將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，那么每年李先生可以得到 萬元，每月可得到 3250元。雖然是按 9年計(jì)算，但只要李先生不死，保險(xiǎn)公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，這樣他的晚年生活就有充足的保障。當(dāng)然，如果李先生投保后三五年就去世了，房子也得歸保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司在投保人亡故之后，將房屋出租或者銷售甚至拍賣。所以有人稱這種投保為 生死合同 ，雙方盈虧全在于壽命的長短。 這一險(xiǎn)種對于發(fā)展我國保險(xiǎn)業(yè)的作用? ① 它可以使保險(xiǎn)產(chǎn)品多元化，有利于我國保險(xiǎn)公司加快成為現(xiàn)代金融企業(yè) 。 由于我國房屋價(jià)格持續(xù)上升，城市土地持續(xù)增值，推行這一險(xiǎn)種對改善保險(xiǎn)資產(chǎn)質(zhì)量肯定會(huì)有好處 。 ? ② 最初幾年，看起來經(jīng)理人的 “ 業(yè)績 ” 表現(xiàn)不明顯。但這時(shí)給付金的支出也比較少，這時(shí)投保人的房屋資產(chǎn)和未付出的給付金卻全在保險(xiǎn)公司賬上，可以在一定的條件下進(jìn)行經(jīng)營獲利，預(yù)期贏利也是計(jì)算得出來和可以反映在報(bào)表上的。? ③ 目前我國有關(guān)法規(guī)對于保險(xiǎn)公司從事經(jīng)營活動(dòng)范圍的限制很嚴(yán)，縮小了贏利空間。實(shí)行了 反向抵押貸款 保險(xiǎn)服務(wù)就使得壽險(xiǎn)公司把保險(xiǎn)業(yè)同房屋的長期經(jīng)營結(jié)合起來，進(jìn)入一個(gè)空間廣闊而且贏利豐厚的經(jīng)營領(lǐng)域。這肯定可以促進(jìn)我國壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。 實(shí)行 反向抵押貸款 保險(xiǎn)服務(wù)的社會(huì)效應(yīng)? 多年來我國居民儲(chǔ)蓄率過高而消費(fèi)率較低，特別是中年人源源不斷地把錢存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。全面推行 反向抵押貸款 的壽險(xiǎn)服務(wù)，使得為養(yǎng)老進(jìn)行儲(chǔ)蓄不再成為必要 。 ? 它可以鼓勵(lì)人們放心消費(fèi)購買住房，擴(kuò)大居民對于住房的購買需求，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)住房可以成為一種 養(yǎng)老儲(chǔ)蓄 。 ? 有利于從源頭上解決腐敗問題。所謂 “ 五十九歲現(xiàn)象 ” ，就是人到接近退休的時(shí)候生活預(yù)期不良，為維持自己今后的體面和生活水平不下降，采取了不正當(dāng)?shù)拇胧＝Y(jié)果毀了自己不算，社會(huì)還要付出很大的成本去查處和關(guān)押他們，把監(jiān)獄變成了 “ 養(yǎng)老院 ” 。這種壽險(xiǎn)服務(wù)的建立，使他們?yōu)橥砟晟?jì)而違法違紀(jì)不再有經(jīng)濟(jì)上的必要。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金? 產(chǎn)業(yè)投資基金，在我國系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資，它是一個(gè)與證券投資基金相對等的概念。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金就稱為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。 ? 當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管