【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號(hào) 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的 國(guó)有土地使用權(quán) ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權(quán) ； ⑷依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權(quán) 。 ⑴ 權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權(quán)。 目前我國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí) 應(yīng)注意以下問(wèn)題 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。 ⑷新增添附物問(wèn)題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需要拍賣(mài)時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣(mài)，但添附物拍賣(mài)所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。 貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有 物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。 物上請(qǐng)求權(quán) 包括 ： ⑴停止侵害請(qǐng)求權(quán) ⑵請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 ⑶消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán) ⑷排除妨礙請(qǐng)求權(quán) ⑸損害賠償請(qǐng)求權(quán) 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括 折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài) 等，其中 拍賣(mài) 是最常用的公開(kāi)處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過(guò)程 。 ⑴ 拍賣(mài)應(yīng)辦理的手續(xù) 拍賣(mài) 是由委托方 委托拍賣(mài)人 進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣(mài)中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)款后得到標(biāo)的物的過(guò)程。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣(mài)的委托方， 抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣(mài)該抵押物。拍賣(mài)一定要按法定程序公開(kāi)進(jìn)行 ，違反法律規(guī)定的拍賣(mài)是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。 ⑵ 房屋拍賣(mài)后的清償順序 房屋拍賣(mài)所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費(fèi)用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣(mài)所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。 ⑶ 重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配 同一抵押物依法可以 重復(fù)抵押 ，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)， 按照登記的順序來(lái)實(shí)現(xiàn) 。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。 ⑷ 房屋拍賣(mài)時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣(mài)時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng) 書(shū)面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 期房 是尚未竣工的 預(yù)售房屋 ，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的 期樓抵押登記 ； 二是房屋竣工在通過(guò)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的 房屋抵押登記 。 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押 也稱 質(zhì)權(quán) 。質(zhì)權(quán) 是債權(quán)人享有的通過(guò)占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為 出質(zhì)人 ， 享有質(zhì)權(quán)的人為 質(zhì)權(quán)人 。 ⑴ 質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣(mài)或變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù) ⑴ 質(zhì)押與抵押的 共同點(diǎn) A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。 ⑵ 質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。 ⑴ 質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人 ； 出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方 。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。 我國(guó)的 《 擔(dān)保法 》 對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價(jià)證券。 根據(jù) 《 擔(dān)保法 》 第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時(shí)間 ⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng) ⑺補(bǔ)正 《 擔(dān)保法 》 第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無(wú)效的。 對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標(biāo)的 主要為各種債券和存款單，其 標(biāo)的范圍的效力包括 ： 憑證書(shū)、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利 。同時(shí)，還應(yīng) 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對(duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書(shū)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任 。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔(dān)保履行的 債務(wù)人為被保證人 。 保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的， 參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； ⑵ 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無(wú)直接關(guān)系。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書(shū)面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 ⑴ 保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此： A保證人負(fù)無(wú)限責(zé)任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒(méi)有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨(dú)立性 ⑴ 保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 ⑴ 公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 ⑴ 保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務(wù)合同； D保證合同是諾成性合同。 ⑴ 被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔(dān)保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。 第三章 抵押貸款的運(yùn)作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對(duì)還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會(huì)計(jì)工具，是基于 現(xiàn)金流 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)中具有非常重要的作用。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中是特指某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的 市場(chǎng)價(jià)格，即買(mǎi)入價(jià) 。 負(fù)債 M： 特指購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)房地產(chǎn)而 借入的資金 。 股東權(quán)益 E： 特指在該項(xiàng)房地產(chǎn)投資中投資者所投入的 自有資金 。 三者的關(guān)系是 ： V=M+E M/V為 負(fù)債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權(quán)益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 收益 CF： 指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中每年所產(chǎn)生的 凈現(xiàn)金流 ，即每年經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中， 凈營(yíng)業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 即 :CF=M*i+股東收益 資產(chǎn)收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權(quán)益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負(fù)債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 的財(cái)務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過(guò)適當(dāng)?shù)慕杩顏?lái)提高股東權(quán)益收益率的方法稱為“ 財(cái)務(wù)杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？ 我們通過(guò)幾個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)例來(lái)說(shuō)明杠桿原理的作用，分三種情況來(lái)計(jì)算。 ⑴杠桿效應(yīng) 有一幢公寓價(jià)值 2020萬(wàn)元，投資者的自有資金足以購(gòu)買(mǎi)，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬(wàn)元。則不同的貸款比例所帶來(lái)的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。 不同貸款比率股東權(quán)益收益率差 貸款比例 /% 經(jīng)營(yíng)收入 /萬(wàn)元 負(fù)債成本（貸款年利息） /萬(wàn)元 權(quán)益收入 /萬(wàn)元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬(wàn)元 負(fù)債（貸款額） /萬(wàn)元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2020 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3