【正文】 利質(zhì)押。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。質(zhì)權(quán) 是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護。實踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方， 抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實 物 認 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗證 產(chǎn)權(quán)證書 同實物的核驗 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價 值 評 估 確 定 抵 押 價 值 填 寫 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書 寫 審 核 借款申請書 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的 國有土地使用權(quán) ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權(quán) ； ⑷依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權(quán) 。 ⑷ 質(zhì)押（或抵押） +保證貸款 —— 指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。 擔保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。 當上式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值 ，說明整個資產(chǎn)的收益水平。計算過程是這樣的： 因為現(xiàn)值計算公式涉及到 指數(shù)運算 ，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%， 20%，則計算結(jié)果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 總計 凈現(xiàn)值 結(jié)論 計算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項投資仍然是合理的。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負數(shù)，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項投資在不考慮風(fēng)險因素時，還是基本可行的。 事實上是現(xiàn)值的一年未來值的 逆運算。其最基本的思想是 利率等效性 ——同樣的貸款不會因復(fù)利計算周期的不同而影響其未來值 。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實生活中，貸款的 計息周期 經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如 年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息 ）等，其未來值的計算也有不同的公式。 單利 是指 僅計算本金的生息或時間價值。可以通過圖 2— 3來解釋。 貸款期限不同，利率水平當然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價 。所以， 利率集事實上就是資金使用的成本來源 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值， 實際上利率就是到期收益率 。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場是對 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進行交易， 資金使用的 價格 如何，是人們最關(guān)心的問題之一。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴 等，都對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。 五、日用品價格的變化 日用品價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化影響相對較小，只有形成 長期穩(wěn)定的變化 趨勢 時，特別是與 消費結(jié)構(gòu) 的變化整合起來時 ，日用品價格變化對房地產(chǎn)的影響才會顯現(xiàn)出來。 四、貨幣匯率的變化 匯率 就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。 二、銀行利率的變化 利率 是現(xiàn)代經(jīng)濟體系中進行宏觀調(diào)控最主要的控制變量， 利率變化對房地產(chǎn)的影響一般是 反方向 作用 ：即 銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 一、通貨膨脹的變化 在市場經(jīng)濟條件下，所謂 通貨膨脹 是指社會整體物價水平持續(xù) 上漲 的過程 ，而 通貨緊縮 則是指社會整體物價水平持續(xù) 下降 的過程 。（如圖 2— 1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個方面的參與者： A. 資本的使用者 ：開發(fā)商、房屋預(yù)購者 B. 資本的供應(yīng)者 ：家庭、銀行、保險公司、政府 C. 服務(wù)中介組織 ：銀行、經(jīng)紀、信托公司 房地產(chǎn)金融中的資本流 商業(yè)銀行 保險公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國投資者 投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀人 資本 — 債務(wù) 開發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者 資本供應(yīng)者 服務(wù)機構(gòu) 資本使用者 權(quán)益 資金 權(quán)益 資金 二、資金來源 資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。市場經(jīng)濟條件下， 資金盈余者 與 資金短缺者 之間的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機構(gòu)來確立的 ?，F(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有 4 個層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款 +基本建設(shè)存款 M2= M1+儲蓄存款 +企業(yè)、單位定期存款 +財政金庫存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù) +短期融資債券 其中 M1是通常所說的 狹義貨幣供應(yīng)量 ， M2是 廣義貨幣供應(yīng)量 二、什么是信用？ 信用 是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系： 借款方將某種權(quán)益 ——若干時間后歸還借款的承諾 ——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。第二章 房地產(chǎn)金融基本知識 ? 引言：貨幣、信用、金融 ? 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源 ? 影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素 ? 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 ? 資產(chǎn)收益率 ? 信貸、擔保貸款和抵押貸款 引言：貨幣、信用、金融 ? 什么是貨幣 ? 什么是信用 ? 什么是金融 一、什么是貨幣？ 所謂 貨幣 ，就是固定地充當商品交換中的 一般等價物 的特殊商品。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)。 “信用”圖式 貸款人 借款人 資金（現(xiàn)金或支票） 權(quán)益 三、什么是金融？ 金融 是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來源 ? 房地產(chǎn)金融中的資本流 ? 資金來源 ? 中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作 一、房地產(chǎn)金融中的資本流 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有 多種主體 參與的交易體系和過程，特別是形成了 復(fù)雜的資本流 —— 現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程 。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式 資金來源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 金融市場 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 預(yù)收款 國營公司 各類公司 證券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融市場的 社會經(jīng)濟因素 資金的融通 是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證， 房地產(chǎn)金融活動 對房地產(chǎn)市場的活躍起著至關(guān)重要的作用 ，影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟因素必然影響房地產(chǎn)本身。我國還有“ 房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的 原因 在于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其流動性較差，變現(xiàn)比較困難 ，當資金流向發(fā)生變化時，價格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難于接受，甚至 “崩盤” 。 七、金融政策 國家的 金融政策 是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而 房地產(chǎn)市場融資量巨大的特性，更進一步強化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對金融政策的變動特別敏感 。 我國福利制度的改革，正是最近 10多年我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。 一、利率 名義利率 ：名義利率也就是 票面利率 ，即 借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率 。 所謂 利率集 就是 名義利率的組成 ，即 在名義利率中到底包含了哪些利率 ，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。 在個別的借貸合同中如何確定雙方都認同的校正水平，通常需要較多的談判，達成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。 因此，在平衡的金融市場中， 一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系 。 利息計算通常有兩種方法 ： 單利 和 復(fù)利 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為10%， 以