【正文】 單利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金 =100萬， 利息 =100*10%*2=20萬， 到期借款人應(yīng) 還本付息共 120萬 。 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計算周期 ，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為10%， 以復(fù)利計息 ，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金 =100萬， 第一年的利息 為 100*10%=10萬， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬， 到期應(yīng)還本金為 100萬，付利息為 21萬，共 還本付息121萬。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實生活中，貸款的 計息周期 經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如 年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息 ）等，其未來值的計算也有不同的公式。 ⑴ 粗算模型（簡化計算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個周期計算復(fù)利 ，則 n年后其未來值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2—3是不同復(fù)利計算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。 不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款未來值比較 計算方法 未來值及其比較 1年 10年 未來值 比一年復(fù)利多 % 未來值 比一年復(fù)利多 % 一年復(fù)利 半年復(fù)利 月復(fù)利 連續(xù)復(fù)利 110 ⑵ 精算模型（復(fù)雜計算） 粗算模型簡單地 把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計算周期下的 等效性 ，在借款期限較長的情況下嚴重影響借款人利益。因此，實際上在安排還貸計劃時，人們一般采用 精算型式 來計算。其最基本的思想是 利率等效性 ——同樣的貸款不會因復(fù)利計算周期的不同而影響其未來值 。 這樣，在計算時就要先算出不同復(fù)利周期的 等效利率 ，公式為： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 這里， i為年利率， isa為半年利率， iq為季度利率， imo為月利率， id 為連續(xù)（日）利率 ，這些利率相互之間都是等效利率。 三、未來收益的貼現(xiàn) 未來值 是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算 未來某個時候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值 ，這種計算稱為 未來收益的 貼現(xiàn) ，其 計算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。 一年期的未來收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 事實上是現(xiàn)值的一年未來值的 逆運算。 如果一筆收益是 在第 n年實現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。 未來收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的比較判斷房地產(chǎn)的投資價值 未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結(jié)論。 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為 凈現(xiàn)值 。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負數(shù)，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項投資在不考慮風險因素時，還是基本可行的。 例子 在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個 計算參數(shù) —— 貼現(xiàn)率 ，不同的貼現(xiàn)率對計算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。 例如：有所房子第一年有 1萬元收益，第二年有 2萬元收益，第三年有 2萬元收益，第四年有 2萬元收益，第四年還可以按 12萬元賣出，而現(xiàn)在需要 10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個問題實際上就是比較 在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的 凈現(xiàn)值 是正數(shù) 。計算過程是這樣的： 因為現(xiàn)值計算公式涉及到 指數(shù)運算 ，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%， 20%，則計算結(jié)果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 總計 凈現(xiàn)值 結(jié)論 計算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項投資仍然是合理的。由此可見， 可行的貼現(xiàn)水平事實上就是可行的內(nèi)部收益率 。 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟實體進行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務(wù)指標之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最?？紤]到某項資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會計報表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計算方法 。 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值 ，說明整個資產(chǎn)的收益水平。 其計算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營業(yè)收益 /資產(chǎn)價值 =（營業(yè)收益 經(jīng)營費用） /資產(chǎn)購買價格 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營業(yè)收入 年還款額） /自有資金 這里 必須注意 的是： 權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 簡單結(jié)論 由此可見， 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化 ；而 權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例 ——首次付款比重與已償還貸款比重之和。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴格的定義如下： 若 房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘/（ 1+IRR） N 與房屋初始購買價相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘為房屋的終值 。 有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率 。 當上式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 第五節(jié) 信貸、擔保貸款和抵押貸款 信貸、擔保貸款 和 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。 一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 擔保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。 在實踐中，擔保貸款有 4種基本形式： 擔保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關(guān)系，是擔保貸款的特殊方式之一。一般地， 以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（ mortgage） 。 ⑷ 質(zhì)押（或抵押） +保證貸款 —— 指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。 二、抵押貸款 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復(fù)雜。 抵押貸款的操作流程，見圖 2— 5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖 2— 6。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實 物 認 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗證 產(chǎn)權(quán)證書 同實物的核驗 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價 值 評 估 確 定 抵 押 價 值 填 寫 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書 寫 審 核 借款申請書 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人