【正文】 保證是為擔保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的， 參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導性地位； ⑵ 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。法律對出質(zhì)人有嚴格的資格規(guī)定。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為 出質(zhì)人 ， 享有質(zhì)權(quán)的人為 質(zhì)權(quán)人 。拍賣一定要按法定程序公開進行 ，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任。 ⑷新增添附物問題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。 第五節(jié) 信貸、擔保貸款和抵押貸款 信貸、擔保貸款 和 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。 其計算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營業(yè)收益 /資產(chǎn)價值 =（營業(yè)收益 經(jīng)營費用） /資產(chǎn)購買價格 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營業(yè)收入 年還款額） /自有資金 這里 必須注意 的是： 權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。 例子 在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個 計算參數(shù) —— 貼現(xiàn)率 ，不同的貼現(xiàn)率對計算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。 這樣，在計算時就要先算出不同復利周期的 等效利率 ，公式為： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 這里， i為年利率， isa為半年利率， iq為季度利率， imo為月利率， id 為連續(xù)（日）利率 ，這些利率相互之間都是等效利率。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為 10%,以單利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金 =100萬， 利息 =100*10%*2=20萬， 到期借款人應(yīng) 還本付息共 120萬 。 期限結(jié)構(gòu) 的成因有以下解釋： ⑴ 期限越長，貸款人失去的其他投資機會可能越多，為了彌補未來更高收益投資 機會的損失 ，貸款人會提高長期貸款利率； ⑵ 借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶ 期限越長，貸款人承擔的風險和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當?shù)难a償； ⑷ 期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當?shù)难a償 ——期權(quán)溢價 。 例如 ：甲向乙借款 100萬，約定一年為期，到期一次性還本金 100 萬并付利息 10萬，則在這個合同中的名義利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 貼現(xiàn)率 ：由于 資金具有 時間價值 ，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現(xiàn)在的價值（購買力）是不同的， 二者的比值就是 貼現(xiàn)率 。隨著金融市場化的不斷發(fā)展，國家對金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會逐步下降，但其 間接作用（特別是 心理影響 ）仍然是重要的、不可忽視的。匯率變化的運行機制非常復雜，匯率的變動對實體經(jīng)濟的影響也非常復雜。社會整體物價水平的變化必然會影響到房地產(chǎn)價格的變化，但一般而言， 房地產(chǎn)的價格水平與社會整體物價水平的運行周期可能是不同步的 ，二者的關(guān)系非常復雜。 在一個發(fā)達的信用經(jīng)濟體系中， 中央銀行 、 商業(yè)銀行 和 非銀行金融機構(gòu) 組成了完整的 金融機構(gòu)體系 ?，F(xiàn)代貨幣有 5 項 基本職能 ： 價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣 ；而價值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣 。事實上， 信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過 貨幣 來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn) 。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式可以圖 2— 2來作簡單描述。在市場經(jīng)濟國家， 房地產(chǎn)投資是最重要的 減稅手段和避稅工具 ， 稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響 。 流動性 較差的特點，使得房地產(chǎn)投資的回報率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的投資者選擇。利息或利率與占用資金的時間長短關(guān)系非常密切。 ⑵物價指數(shù)校正 90年代前期， 我國的 保值定期儲蓄 的 保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價 。 二、未來值 未來值 就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括 本金 和 利息 。 不同復利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款未來值比較 計算方法 未來值及其比較 1年 10年 未來值 比一年復利多 % 未來值 比一年復利多 % 一年復利 半年復利 月復利 連續(xù)復利 110 ⑵ 精算模型（復雜計算） 粗算模型簡單地 把年利率分解成為更小復利周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復利計算周期下的 等效性 ，在借款期限較長的情況下嚴重影響借款人利益。 未來收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的比較判斷房地產(chǎn)的投資價值 未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結(jié)論。 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟實體進行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務(wù)指標之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘為房屋的終值 。 在實踐中，擔保貸款有 4種基本形式： 擔保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關(guān)系，是擔保貸款的特殊方式之一。 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時 應(yīng)注意以下問題 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。 物上請求權(quán) 包括 ： ⑴停止侵害請求權(quán) ⑵請求恢復原狀或提供額外擔保 ⑶消除危險請求權(quán) ⑷排除妨礙請求權(quán) ⑸損害賠償請求權(quán) 當?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權(quán)人可以依法進行處置，包括 折價、拍賣和變賣 等，其中 拍賣 是最常用的公開處置方式，是一個嚴格的法律過程 。 期房 是尚未竣工的 預售房屋 ，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時的 期樓抵押登記 ； 二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗收后的 房屋抵押登記 。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔相關(guān)的法律責任。 對個人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標的 主要為各種債券和存款單，其 標的范圍的效力包括 ： 憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利 。 ⑴ 被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認可的其他事項。 即 :CF=M*i+股東收益 資產(chǎn)收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權(quán)益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負相應(yīng)的責任。 (－ 1) =（元） 通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 與手續(xù)費不同， 貸款利率 是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分數(shù)（以年計）或千分數(shù)（以月計） 。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 保險費 保險事故賠付 超過債務(wù)部分的賠費 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運行過程 抵押貸款的運行過程實際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。 抵押權(quán)人對抵押房屋進行處理時，應(yīng)按照如下程序進行： ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須 事先通知 借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進一步的行動； ⑵抵押權(quán)人可以與抵押人 協(xié)商 委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以 要求司法機關(guān)強制執(zhí)行拍賣條款 ； ⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關(guān)費用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回； ⑷對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止。 先息后本法 的計算要方便得多，因為經(jīng)過一段時間的還款后， 剩余本金 是很容易計算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進行。 假設(shè)客戶在還款 n1個月后，要求期前還款，則此時其 已還本金 為： P1=n1*m 尚欠銀行本金 為 P′＝ P－ P1＝ P－ P*n1／ n＝ P*（ n－ n1）／ n 而 所欠利息 N′則為 N′＝ N*d/30＝ [P*r（ n+1）／ 2n]*（ d／ 30） ＝ P*r*d*（ n+1）／ 60n 這樣 期前還款額 應(yīng)為 T′＝ P′＋ N′ ＝ P*（ n－ n1）／ n＋ P*r*d*（ n+1）／ 60n ＝ [60P*（ n－ n1）＋ P*r*d*（ n+1） ]／ 60n 先息后本法 相對簡單得多， 期前