【正文】 體人身意外傷害保險 安居定期保險 投保 人 施工企業(yè)或建筑公司 貸款購房者 保險 范圍 有勞動關系人員在工地致殘或意外亡故 購房者在貸款支付期期間亡故 五 、 房地產投資資金融通決策 既有項目法人，新設項目法人； 企業(yè)性質： 獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責任合伙企業(yè)、有限責任公司，股份有限公司，房地產投資信托 （ 1） 組建融資組織 （ 2） 編制房地產投資項目資金使用計劃表 資金投入計劃，資金收入計劃，資金流動計劃 1. 資金融通決策的程序 資金流動計劃表 單位： 時間 費用 1 2 … 小計 資金投入 資金收入 差額 累計資金投入 累計資金收入 累計差額 提示： 資金收入的估算應慎重；資金投入和收入計劃的時間間隔應一致。 【 例 1】 某房地產企業(yè)長期借款 200萬元 ， 年利率 ％ ，借款期限 3年 ， 每年付息一次 ， 到期一次還本 ， 企業(yè)所得稅率 25％ ， 籌資費用忽略不計 ， 試計算這筆長期借款的資金成本率 。：實際籌集資金總量； ：債券內部收益率； KF?KRiIP：各年債券利息； ：債券本金。 【 解 】 根據(jù)公式得： 14% 1 4 . 5 8 %1 4 %eK ==留用 利潤籌資 成本率 10nDKgP=+：第一年股利； ：留用利潤資金成本率； ：股利年均增長率。 類別：邊際成本和加權平均邊際資金成本； 作用：邊際資金成本率應作為財務分析的貼現(xiàn)率 。 資金方式 資金成本 籌資范圍 總額分 界 點 總額范圍 長期負債 8％ ＜ 270000元 270000/＝900000元 900000元 10％ 270000～720210元 720210/＝2400000元 900000～ 2 400000元 12％ ＞ 720210元 —— 2400000元 優(yōu)先股 12％ ≤252021元 252021/＝2520210元 ≤2520210元 14％ ＞ 252021元 —— 2520210元 普通股 18％ ＜ 1080000元 1080000/＝ 1800000元 1800000元 20％ 1080000～2880000元 2880000/＝ 4800000元 1800000～4800000元 22％ ＞ 2880000元 —— 4800000元 （ 3） 計算邊際資金成本 對這六個籌資范圍分別計算加權平均資金成本 ， 便可求得各種籌資范圍的邊際資金成本 。 （ 2） 加強債務管理 ， 保證資金收支平衡 。 4. 方案的綜合比較選擇 指標 方案 A 方案 B 安全性（風險程度） X11 X21 經濟性（資金成本） X12 X22 可靠性（數(shù)量和時間上的落實程度） X13 X23 （ 1） 列出供比較的判斷因素或指標 （ 2） 計算不同方案 （ i） 的判斷因素的評價值 Pi 對于越低越好的指標值 ， 采用調和平均數(shù)計算評價值 ， 即 111ij niji ijPXX?????????對于越高越好的指標值 ， 采用加權平均數(shù)計算評價值 ， 即 11ijij ni ijXPX??? 指標評價值表 指標 不同方案的指標評價值 指標評價值之和 方案 A 方案 B 安全性 P11 P21 經濟性 P12 P22 可靠性 P13 P23 （ 3） 確定各判斷因素的權重 ， 并計算不同方案（ i） 的總評價值 TPi。 籌資總額范圍 資金來源 資本結構 資金成本率 邊際資金成本 900000元 以下 長期負債 30％ 8％ ％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 18％ ％ 合計 100％ —— ％ 余下類推 ……….. 籌資總額范圍 資金來源 資本結構 資金成本率 邊際資金成本 900000～1800000元 長期負債 30％ 10％ 3％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 18％ ％ 合計 100％ —— 15％ 籌資總額范圍 資金來源 資本結構 資金成本率 邊際資金成本 1800000～2400000元 長期負債 30％ 10％ 3％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計 100％ —— ％ 籌資總額范圍 資金來源 資本結構 資金成本率 邊際資金成本 2400000～2520210元 長期負債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計 100％ —— ％ 籌資總額范圍 資金來源 資本結構 資金成本率 邊際資金成本 2520210～4800000元 長期負債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 14％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計 100％ —— 17％ 籌資總額范圍 資金來源 資本結構 資金成本率 邊際資金成本 4800000元以上 長期負債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 14％ ％ 普通股 60％ 22％ ％ 合計 100％ —— ％ 3. 資金籌集的風險 主要為財務風險 ， 也稱籌資風險或破產風險；產生的根源在于籌資決策信息缺乏或不可靠 、 經營環(huán)境的變化 ， 直接原因在于不能按期支付利息和本金 。 情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴大而變化的情況 根據(jù)金融市場的資金供求確定各類資金成本分界點 （ 資金成本發(fā)生前的最大籌資額 ） ； 確定目標資金結構； 計算籌資總額成本分界點 ， 列出相應籌資范圍； 分別計算不同籌資范圍內的邊際資金成本 。：加權平均資金成本率； ：為第 j種來源資金占全部資金的比重（權重） ； ：第 j種來源資金的成本。 ：普通股籌資額； eKDSfg【 例 3】 某房地產開發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價 400萬元元 ，籌資費用率為 5％ ， 第一年支付股利率為 10％ ， 預計每年股利增長率為 9％ ， 試計算其資金成本率 。 1111(1 )1ITKIf= 如果利息的支付采取貼現(xiàn)的形式， 在借款中預先扣除， 則公式為： 債券資金成本率 (1 )(1 )bbbRTKf=(1 )(1 )bbITBf或 T：債券資金成本率； ：債券利率； ：債券籌資費用率； ：所得稅率。 （ 3） 擬訂可能的籌資方案 （ 4） 計算各方案的資本結構和資金成本率 （ 5）