【正文】 體人身意外傷害保險(xiǎn) 安居定期保險(xiǎn) 投保 人 施工企業(yè)或建筑公司 貸款購(gòu)房者 保險(xiǎn) 范圍 有勞動(dòng)關(guān)系人員在工地致殘或意外亡故 購(gòu)房者在貸款支付期期間亡故 五 、 房地產(chǎn)投資資金融通決策 既有項(xiàng)目法人，新設(shè)項(xiàng)目法人； 企業(yè)性質(zhì)： 獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托 （ 1） 組建融資組織 （ 2） 編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表 資金投入計(jì)劃，資金收入計(jì)劃，資金流動(dòng)計(jì)劃 1. 資金融通決策的程序 資金流動(dòng)計(jì)劃表 單位： 時(shí)間 費(fèi)用 1 2 … 小計(jì) 資金投入 資金收入 差額 累計(jì)資金投入 累計(jì)資金收入 累計(jì)差額 提示： 資金收入的估算應(yīng)慎重；資金投入和收入計(jì)劃的時(shí)間間隔應(yīng)一致。 【 例 1】 某房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期借款 200萬(wàn)元 ， 年利率 ％ ，借款期限 3年 ， 每年付息一次 ， 到期一次還本 ， 企業(yè)所得稅率 25％ ， 籌資費(fèi)用忽略不計(jì) ， 試計(jì)算這筆長(zhǎng)期借款的資金成本率 。：實(shí)際籌集資金總量； ：債券內(nèi)部收益率； KF?KRiIP：各年債券利息； ：債券本金。 【 解 】 根據(jù)公式得： 14% 1 4 . 5 8 %1 4 %eK ==留用 利潤(rùn)籌資 成本率 10nDKgP=+：第一年股利； ：留用利潤(rùn)資金成本率； ：股利年均增長(zhǎng)率。 類別：邊際成本和加權(quán)平均邊際資金成本； 作用：邊際資金成本率應(yīng)作為財(cái)務(wù)分析的貼現(xiàn)率 。 資金方式 資金成本 籌資范圍 總額分 界 點(diǎn) 總額范圍 長(zhǎng)期負(fù)債 8％ ＜ 270000元 270000/＝900000元 900000元 10％ 270000～720210元 720210/＝2400000元 900000～ 2 400000元 12％ ＞ 720210元 —— 2400000元 優(yōu)先股 12％ ≤252021元 252021/＝2520210元 ≤2520210元 14％ ＞ 252021元 —— 2520210元 普通股 18％ ＜ 1080000元 1080000/＝ 1800000元 1800000元 20％ 1080000～2880000元 2880000/＝ 4800000元 1800000～4800000元 22％ ＞ 2880000元 —— 4800000元 （ 3） 計(jì)算邊際資金成本 對(duì)這六個(gè)籌資范圍分別計(jì)算加權(quán)平均資金成本 ， 便可求得各種籌資范圍的邊際資金成本 。 （ 2） 加強(qiáng)債務(wù)管理 ， 保證資金收支平衡 。 4. 方案的綜合比較選擇 指標(biāo) 方案 A 方案 B 安全性（風(fēng)險(xiǎn)程度） X11 X21 經(jīng)濟(jì)性（資金成本） X12 X22 可靠性（數(shù)量和時(shí)間上的落實(shí)程度） X13 X23 （ 1） 列出供比較的判斷因素或指標(biāo) （ 2） 計(jì)算不同方案 （ i） 的判斷因素的評(píng)價(jià)值 Pi 對(duì)于越低越好的指標(biāo)值 ， 采用調(diào)和平均數(shù)計(jì)算評(píng)價(jià)值 ， 即 111ij niji ijPXX?????????對(duì)于越高越好的指標(biāo)值 ， 采用加權(quán)平均數(shù)計(jì)算評(píng)價(jià)值 ， 即 11ijij ni ijXPX??? 指標(biāo)評(píng)價(jià)值表 指標(biāo) 不同方案的指標(biāo)評(píng)價(jià)值 指標(biāo)評(píng)價(jià)值之和 方案 A 方案 B 安全性 P11 P21 經(jīng)濟(jì)性 P12 P22 可靠性 P13 P23 （ 3） 確定各判斷因素的權(quán)重 ， 并計(jì)算不同方案（ i） 的總評(píng)價(jià)值 TPi。 籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 900000元 以下 長(zhǎng)期負(fù)債 30％ 8％ ％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 18％ ％ 合計(jì) 100％ —— ％ 余下類推 ……….. 籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 900000～1800000元 長(zhǎng)期負(fù)債 30％ 10％ 3％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 18％ ％ 合計(jì) 100％ —— 15％ 籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 1800000～2400000元 長(zhǎng)期負(fù)債 30％ 10％ 3％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計(jì) 100％ —— ％ 籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 2400000～2520210元 長(zhǎng)期負(fù)債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計(jì) 100％ —— ％ 籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 2520210～4800000元 長(zhǎng)期負(fù)債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 14％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計(jì) 100％ —— 17％ 籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 4800000元以上 長(zhǎng)期負(fù)債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 14％ ％ 普通股 60％ 22％ ％ 合計(jì) 100％ —— ％ 3. 資金籌集的風(fēng)險(xiǎn) 主要為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ， 也稱籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)生的根源在于籌資決策信息缺乏或不可靠 、 經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化 ， 直接原因在于不能按期支付利息和本金 。 情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴(kuò)大而變化的情況 根據(jù)金融市場(chǎng)的資金供求確定各類資金成本分界點(diǎn) （ 資金成本發(fā)生前的最大籌資額 ） ； 確定目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)； 計(jì)算籌資總額成本分界點(diǎn) ， 列出相應(yīng)籌資范圍； 分別計(jì)算不同籌資范圍內(nèi)的邊際資金成本 。：加權(quán)平均資金成本率； ：為第 j種來(lái)源資金占全部資金的比重（權(quán)重） ； ：第 j種來(lái)源資金的成本。 ：普通股籌資額； eKDSfg【 例 3】 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價(jià) 400萬(wàn)元元 ，籌資費(fèi)用率為 5％ ， 第一年支付股利率為 10％ ， 預(yù)計(jì)每年股利增長(zhǎng)率為 9％ ， 試計(jì)算其資金成本率 。 1111(1 )1ITKIf= 如果利息的支付采取貼現(xiàn)的形式， 在借款中預(yù)先扣除， 則公式為： 債券資金成本率 (1 )(1 )bbbRTKf=(1 )(1 )bbITBf或 T：債券資金成本率； ：債券利率； ：債券籌資費(fèi)用率； ：所得稅率。 （ 3） 擬訂可能的籌資方案 （ 4） 計(jì)算各方案的資本結(jié)構(gòu)和資金成本率 （ 5）