房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析(完整版)
【正文】 單變量大，因此對一些重要的、投資額大的投資項(xiàng)目除了要進(jìn)行單變量敏感性分析以外，還應(yīng)進(jìn)行多變量敏感性分析。 7． 3敏感性分析 敏感因素是指對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素。一是通過列表法表示該變量按一定比例變化時(shí)引起評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度（即敏感性分析表）；二是通過圖解法表示評價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)（如內(nèi)部收益率等于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率）時(shí)，某個(gè)變量允許變化的最大幅度即極限值（即敏感性分析圖）。 在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等；而主要變量是指前面介紹的八項(xiàng)因素。 3）以固定成本線的起始點(diǎn)為起點(diǎn)，以單位變動(dòng)成本為斜率，繪制總成本線。 變動(dòng)成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。 本書中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析、敏感性分析。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。 7． 2臨界點(diǎn)分析 3．線性分析的應(yīng)用 4．臨界點(diǎn)分析的圖解法 將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，即形成臨界點(diǎn)分析的圖解法。 7． 2臨界點(diǎn)分析 綜上所述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積）、售價(jià)和利潤之間的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利能力和考察項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種技術(shù)方法。這種分析叫單變量敏感性分析，也叫單因素敏感性分析。 5%、 177。 具體做法是： 1）將各個(gè)變量因素的變化幅度作為橫坐標(biāo)，以某個(gè)評價(jià)指標(biāo)（敏感性分析的對象，如內(nèi)部收益率）為縱坐標(biāo)作圖。 。 7． 3敏感性分析 3）在坐標(biāo)圖上作出項(xiàng)目分析指標(biāo)的臨界曲線（如NPV=0， FIRR=ic等），求出變量因素的變化曲線與基準(zhǔn)收益率曲線（即臨界曲線）的交點(diǎn)，則交點(diǎn)處所對應(yīng)的橫坐標(biāo)稱為變量因素變化的臨界值，即該變量因
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