房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算(完整版)
【正文】 2021年 2021年 2021年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商業(yè)部分 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車庫部分 總 計(jì) 表 512 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 38 物業(yè) 類型 初始租金 （元 /㎡ ） 年期 3 4 5 ? ? 14 15 總 計(jì) 入住率 地上商業(yè)部分 收 入 （萬元） 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車庫部分 其他面積 總 計(jì) 表 513 房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案） 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 39 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．租售價(jià)格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 》 中規(guī)定： 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。 (2) 5 適用增值稅率 增值額 50%以下部分： 30% 增值額超過 50%至 100%部分： 40% 增值額超過 100%至 200%部分： 50% 增值額超過 200%部分： 60% 6 增值稅 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率 表 515 土地增值稅計(jì)算表 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 47 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 3銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加報(bào)表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 這種籌資方式較受歡迎是因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。 4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的不利影響。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 58 序 號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 項(xiàng)目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 519 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 59 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。 為簡化計(jì)算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息，則每年應(yīng)計(jì)利息的計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款 247。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 68 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動(dòng)資金借款本息。 其表格形式如表 521。則每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為： 每年應(yīng)計(jì)利息 = 年初借款累計(jì) 年利率 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 63 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時(shí)的利息計(jì)算 還款時(shí)利息的計(jì)算因還款方式的不同而不同。 項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 53 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會(huì)集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來源渠道或籌資手段。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 48 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價(jià)（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 表 516 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 49 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 租金收入 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積（平方米） 單位租金（元 /平方米） 出租率（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3 凈轉(zhuǎn)售收入 3． 1 3． 2 3． 3 轉(zhuǎn)售價(jià)格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 表 5 17 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 50 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 自營收入 1． 1 1． 2 1． 3 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 表 518 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 51 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措 1．房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 4．企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 2021/6/16 房地產(chǎn)投資分析 40 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場比較法定價(jià)過程 ① 搜集交易實(shí)例 ② 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) ③ 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ④ 比較實(shí)例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 2021/6/16 房地產(chǎn)投
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