房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本估算(完整版)
【正文】 年 2023年 2023年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商業(yè)部分 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車庫部分 總 計 表 512 房地產(chǎn)項目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案） 單位：萬元 物業(yè) 類型 初始租金 （元 /㎡ ） 年期 3 4 5 ? ? 14 15 總 計 入住率 地上商業(yè)部分 收 入 （萬元） 公寓樓部分 地下商業(yè)部分 地下車庫部分 其他面積 總 計 表 513 房地產(chǎn)項目出租收入計劃表（全部出租方案） 單位：萬元 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2．租售價格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 》 中規(guī)定： 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。(2) 5 適用增值稅率 增值額 50%以下部分： 30% 增值額超過 50%至 100%部分： 40% 增值額超過 100%至 200%部分： 50% 增值額超過 200%部分： 60% 6 增值稅 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率 表 515 土地增值稅計算表 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 3銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加報表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)分析時，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。 4）避免利率風(fēng)險對項目的不利影響。 序 號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 項目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 表 519 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務(wù)分析和項目決策提供依據(jù)。 為簡化計算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計息，其后各年按全年計息，則每年應(yīng)計利息的計算公式為： 每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款 247。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。 其表格形式如表 521。則每年應(yīng)計利息的近似計算公式為： 每年應(yīng)計利息 = 年初借款累計 年利率 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時的利息計算 還款時利息的計算因還款方式的不同而不同。 項目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項目總投資的貸款總額，在項目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。 編制時應(yīng)注意以下幾點： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項目的資金來源渠道或籌資手段。 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 表 516 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 租金收入 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積（平方米） 單位租金（元 /平方米） 出租率（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 3 凈轉(zhuǎn)售收入 3． 1 3． 2 3． 3 轉(zhuǎn)售價格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 表 5 17 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 自營收入 1． 1 1． 2 1． 3 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 表 518 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 4房地產(chǎn)投資項目的資金籌措 1．房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 4．企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）市場比較法定價過程 ① 搜集交易實例 ② 選擇比較實例房地產(chǎn) ③ 建立價格可比基礎(chǔ) ④ 比較實例的比較和修正 ⑤ 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格 5．
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