房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本估算(已修改)
2025-02-25 23:00 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 ? 房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 ? 借款還本付息的估算 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。 5． 1． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同 對一般建設項目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設期借款利息和流動資金之和。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項目總投資基本就等于房地產(chǎn)項目的總成本費用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金（見表 51）。 開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等 （見表 52）。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設投資 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 （ 1） +（ 2） 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 表 51 項目總投資估算表 單位：萬元 序 號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 合 計 表 52 開發(fā)建設投資估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 從財務的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費等）。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49 781平方米，其中，住宅部分為 47 581㎡ ，休養(yǎng)所為1 200㎡ ，綜合商場為 1 000㎡ 。住宅部分全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為 13 057萬元，其中開發(fā)建設投資 13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元和自營固定資產(chǎn)的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經(jīng)營資金 8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 上述開發(fā)項目總投資構成見圖 51所示。 從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金 8萬元；其中的開發(fā)建設投資也不包括自營固定資產(chǎn) 182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費用）。 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費用 建筑安裝工程費用 公共配套設施建設費用 開發(fā)間接費用 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費用 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 182萬元 開發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬元 開發(fā)項目總投資13057萬元 開發(fā)建設投資13049萬元 經(jīng)營資金 8萬元 總成本費用 圖 51 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構成圖示 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5． 1． 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算 1．土地費用估算 土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權而發(fā)生的費用。 對土地費用的估算要依實際情況而定。 1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓金及其他款項。 主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施建設費或征地費等 。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費。 土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權的轉(zhuǎn)讓費。 4）土地租用費。 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的
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