【正文】 沈陽建筑大學(xué)畢業(yè)論文畢 業(yè) 論 文 題 目 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究 學(xué)院專業(yè)班級 學(xué) 生 姓 名 性別 指 導(dǎo) 教 師 職稱 2011年 6 月 19 日摘 要我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已逐漸成為國家經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)支柱，帶動了多個行業(yè)的發(fā)展，形成了一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，在國家第三產(chǎn)業(yè)中占有十分重要的地位。隨著城市房價的持續(xù)攀升，國家對此行業(yè)發(fā)展開始高度關(guān)注，頒布了一系列的法規(guī)文件對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭也越來越激烈，其中成本控制工作作為管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。在這樣一種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想在長期的市場競爭中立于不敗之地，一定要做好成本控制、加強科學(xué)管理，才能取得良好的經(jīng)濟效益，所以認(rèn)識和加強房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)急切需要關(guān)注的問題。本論文以此為背景，首先對國內(nèi)外成本控制研究現(xiàn)狀進行了分析，其次本文采用案例分析的研究方法，以保利房地產(chǎn)公司的項目為案例，以房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制理論為基礎(chǔ)，著重于理論與實際的結(jié)合，通過保利房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的實證，為降低和控制項目開發(fā)成本尋求相應(yīng)對策，并重點從投資決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、合同管理、施工實施階段等各階段提出成本控制的措施，以提高企業(yè)的投資收益。最后對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制進行了總結(jié)，并介紹自己的心得體會。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本控制；措施AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has bee an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important position.With the city39。s rising house prices , the country with the industry development began to high attention, has issued a series of laws and regulations of the real estate industry of documents in macroeconomic regulation. In addition, real estate development enterprise market petition is more and more fierce, which cost control work as a key link in the management of the enterprise, must cause the attention,it is the enterprise can stand firm in the market and foundation of sustainable development. In such a case, real estate development enterprise, if want to in the longterm of the market petition, be sure to make the cost control, strengthen the scientific management, can good economic benefit is obtained, so understanding and strengthen in the process of real estate development project cost control is the real estate enterprise urgently needs to pay much attention.This paper takes this as background, the first to domestic and international cost control research analysis of the current situation, then this paper by using case study research methods, the poly real estate pany in the case of the project to project cost theory and real estate project development cost theory as a foundation, focuses on the bination of theory and practice, through the poly real estate development project cost control, to reduce and control the project development costs for the corresponding countermeasure, and focus from investment decision stage, design stage, the bidding phase, contract management, construction stages the various stages of the cost control of put forward measures to improve the enterprise39。s investment ine. Finally on real estate development project cost control are summarized, and introduce their ments.Keywords:Real estate development projects。 Cost control。Measures目錄第一章 緒論 1 1 1 論文選題意義 1 2 2 2第二章 理論綜述 4 4 4 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 4 5 5 5 6 6 7第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制影響因素與存在的問題 9 9 10 10 強調(diào)成本控制忽視工程進度 11 強調(diào)成本控制忽視工程質(zhì)量 11 11 12第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制指標(biāo)體系與方法 13 13 13 13 14 15 17 17 17 18 19 20第五章 案例分析 21 21 21 22 25第六章 結(jié)論 27參考文獻(xiàn) 28謝辭 29附錄一 I附錄二 VIX / 44房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究第一章 緒論 隨著我國改革開放步伐的加快，經(jīng)濟快速發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是近十幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、開發(fā)利潤空間較大，以致于部分房地產(chǎn)開發(fā)商不重視項目開發(fā)成本控制問題。 據(jù)調(diào)查，近些年來我國房地產(chǎn)項目開發(fā)成本超過預(yù)算的情況非常普遍，大部分項目是在工期延長并且成本超支的情況下完成的。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇，同時外資企業(yè)的進入也將對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商再不關(guān)注開發(fā)項目的成本控制問題，部分實力稍差的企業(yè)可能將會被淘汰。 但是在2007年下半年，房地產(chǎn)市場在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入適當(dāng)?shù)恼{(diào)整階段。今后一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨進一步調(diào)整，住房市場價格總水平漲幅將繼續(xù)明顯回落，個別城市房價也繼續(xù)下降，房地產(chǎn)行業(yè)在資金緊張的壓力下將進一步加強成本控制。所以認(rèn)識和加強房地開發(fā)項目過程中的成本控制，己成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點關(guān)注問題。 論文選題意義 目前，房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控的作用下，供給平穩(wěn)增長，房價總水平漲幅回落，房地產(chǎn)市場面臨進一步調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)在資金緊張的情況下進一步整合，不少房地產(chǎn)商開始重視企業(yè)的成本控制問題，但是很多企業(yè)缺乏有效控制成本的辦法和措施，使企業(yè)沒有真正運用好成本控制這個工具。 企業(yè)進行成本控制的目的不單是指施工成本控制，或是為了某個階段的費用節(jié)約，而是從企業(yè)的全方位、全過程的角度出發(fā)，做到最大限度利用企業(yè)有效資源，從整體意義上降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會效益，并提高企業(yè)成本控制的科學(xué)性。本論文的研究不是從某一個方面或某一階段進行成本控制，而是將成本控制分為開發(fā)項目投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)階段，項目實施階段、租售階段等五個階段，從這些方面闡述如何做好各階段的成本控制，從整個開發(fā)過程出發(fā)以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制水平，并期望能使開發(fā)商更加重視項目決策、設(shè)計方面的成本控制管理，幫助部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利度過調(diào)整期做出一定的貢獻(xiàn)。本文主要研究內(nèi)容為以下幾個方面:⑴論述本文的寫作背景、研究意義。對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、項目成本控制現(xiàn)狀、主要內(nèi)容、創(chuàng)新之處以及本文的研究方法。⑵房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制理論研究。首先對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的相關(guān)理論進行了歸納分析，理清研究脈絡(luò)，并得出自己的認(rèn)識和理解。其次，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的相關(guān)理論進行綜述。⑶建設(shè)項目成本控制存在的問題。本章分別在工程進度、質(zhì)量、招投標(biāo)等不同方面進行了分析，從上述方面發(fā)現(xiàn)問題。⑷建設(shè)項目開發(fā)的成本控制體系。對成本控制體系的特征和內(nèi)涵進行了概括與分析。⑸建設(shè)項目開發(fā)成本控制對策研究。本章從決策階段成本控制、設(shè)計成本控制、招投標(biāo)成本控制、階段成本控制和營銷策劃成本控制五個方面進行了項目開發(fā)成本控制對策的研究。⑹結(jié)論，簡要說明了主要的研究成果。本文綜合運用項目管理和成本管理的有關(guān)理論和研究成果，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制，得出了有效性較強的結(jié)論，具體研究方法如下:⑴系統(tǒng)分析法 系統(tǒng)本質(zhì)上是相互聯(lián)系、相互依存的事物形成的復(fù)合單元。在市場經(jīng)濟條件下，一個企業(yè)的經(jīng)營活動本身就是一個系統(tǒng)，而且是一個開放的系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目的開發(fā)更是一個復(fù)雜開放的系統(tǒng)，因此，這就要求我們對房地產(chǎn)開發(fā)項目及其成本控制進行研究要有系統(tǒng)的觀念，既要考慮到外部環(huán)境的多種變化對開發(fā)項目及其成本的影響，又要考察多種因素動態(tài)的變化，進行綜合分析，做出科學(xué)決策，以期獲得預(yù)期的經(jīng)營效益。⑵文獻(xiàn)研究法文獻(xiàn)研究法是根據(jù)一定的研究目的或課題，通過調(diào)查文獻(xiàn)來獲得資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究問題的一種方法。文獻(xiàn)研究法被廣泛用于各種學(xué)科研究中。其作用有：①能了解有關(guān)問題的歷史和現(xiàn)狀，幫助確定研究課題。②能形成關(guān)于研究對象的一般印象，有助于觀察和訪問。③能得到現(xiàn)實資料的比較資料。④有助于了解事物的全貌。通過文獻(xiàn)研究發(fā)對項目進行分析