【正文】 關(guān)于印發(fā)《深圳機場地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理規(guī)定（試行）》的通知各部門： 為增強公司成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理規(guī)范化、流程化，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司制定《深圳機場地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理規(guī)定（試行）》。經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會討論通過，現(xiàn)正式印發(fā)，請遵照執(zhí)行。特此通知。深圳機場地產(chǎn)公司 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理規(guī)定（試行）目 錄第一章 總則第二章 成本管理職責劃分第三章 投資立項階段的成本控制第四章 規(guī)劃設計階段的成本控制第五章 目標成本的確定和控制第六章 預算編制階段的成本控制第七章 招標階段的成本控制第八章 合同管理階段的成本控制第九章 施工階段的成本控制第十章 工程材料及設備采購的成本控制第十一章 工程結(jié)算階段的成本控制第十二章 銷售階段的成本控制第十三章 期間費用的成本控制第十四章 售后工程維修費用的成本控制第十五章 檢查考核和獎懲第十六章 附則45 / 45第一章 總 則第一條 為增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理規(guī)范化、流程化，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司實際，制定本規(guī)定。第二條 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理是指從房地產(chǎn)項目策劃定位、可行性研究、項目立項、規(guī)劃設計、施工招投標、合同管理、施工管理、工程材料及設備采購、樓盤銷售、竣工結(jié)算管理到售后工程維修費用管理的全過程成本控制管理。第三條 成本控制管理的基本原則是：以市場需求為導向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為階段，規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。第四條 成本控制管理的任務是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本管理崗位責任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。第二章 成本管理體系及職責第五條 公司實施全員、全方位、全過程成本控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，將項目成本控制在目標范圍內(nèi)。第六條 建立總經(jīng)理負責制的成本管理組織體系，經(jīng)營班子、相關(guān)部門共同進行房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理，按照職責分工，實行分級制。崗位職責詳見附件1。第七條 成本管理部負責建立并完善公司成本管理控制體系，督促、協(xié)調(diào)各部門和各工程項目部建立完善成本管理措施。負責測算、報審開發(fā)項目的成本控制目標。并對開發(fā)項目各個成本控制階段進行動態(tài)監(jiān)控、分析和預警。第八條 營銷策劃部負責市場調(diào)研及項目策劃定位和可研報告的編制，協(xié)助成本管理部編制項目投資估算，并對立項、營銷階段的成本進行控制。第九條 開發(fā)計劃部負責編制項目整體開發(fā)、運營計劃，為項目的成本管控提供支持。第十條 規(guī)劃設計部負責規(guī)劃設計階段的成本控制，實行限額設計。建立聯(lián)合審圖小組，組織聯(lián)合審圖，加強各專業(yè)設計圖紙的審核，提高設計質(zhì)量，杜絕錯漏，減少設計變更；在材料選用上，力求經(jīng)濟、美觀、實用，控制項目成本。第十一條 工程管理部根據(jù)公司下達的成本控制指標，向各項目部分解成本控制指標，制定降低成本的技術(shù)方案和措施。嚴格履行設計變更和現(xiàn)場簽證手續(xù)，控制設計變更和現(xiàn)場簽證費用。第十二條 財務管理部負責對工程管理費用和財務費用進行測算和控制。第三章 投資立項階段的成本控制第十三條 開發(fā)計劃部、營銷策劃部根據(jù)法定圖則項目地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標，組織編制《項目策劃定位》、《可行性研究報告》、《項目建議書》，擬定《立項申請報告》等文件資料；成本管理部編制《項目投資估算書》；《立項申請報告》經(jīng)公司及集團審批通過，開發(fā)計劃部負責呈報市政府相關(guān)部門立項審批。第十四條 立項審查的主要內(nèi)容：（一）立項資料齊全、規(guī)范；（二）市場定位明確、恰當；（三）投資成本估算經(jīng)濟、合理；（四）投資回報符合公司利潤目標要求；（五）有效控制投資風險。第十五條 《可行性研究報告》經(jīng)分管領(lǐng)導審查、公司辦公會審議、專家評審后，報集團公司總經(jīng)理辦公會審議，經(jīng)集團公司董事長批準，呈報市國資委審批立項，確定項目建設規(guī)模和投資總額,作為項目成本的總控目標。第十六條 立項階段的成本控制要點及處理措施詳見附件2。第四章 規(guī)劃設計階段的成本控制第十七條 規(guī)劃設計部根據(jù)項目地塊技術(shù)經(jīng)濟指標和策劃定位及《可行性研究報告》，擬訂規(guī)劃設計任務書，經(jīng)分管領(lǐng)導審查，報總經(jīng)理辦公會審議通過，作為項目規(guī)劃方案的指導文件。第十八條 規(guī)劃設計部組織設計單位完成規(guī)劃方案設計，組織有關(guān)專家對規(guī)劃方案設計進行論證評審通過后，向規(guī)劃國土部門申報規(guī)劃設計要點。第十九條 在方案設計階段，規(guī)劃設計部按照前期投資立項報告和規(guī)劃方案形成的成果要求，以及策劃定位、物業(yè)發(fā)展建議書，擬定《方案設計任務書》（含限額設計指標和成本控制要求）。組織設計單位對規(guī)劃總平面布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式、立面形式、景觀等進行設計，形成建筑設計方案；編制初步概算，作為設計階段成本控制的依據(jù)。第二十條 在擴初設計階段，根據(jù)審批的建筑設計方案、方案設計概算及相應的限額設計指標和成本控制要求，在基礎(chǔ)、材料設備、結(jié)構(gòu)和建筑裝飾等方面優(yōu)化設計，落實限額設計指標，控制建造成本，形成擴初設計方案；編制設計概算，作為施工圖設計階段成本控制的依據(jù)。第二十一條 在施工圖設計階段，對結(jié)構(gòu)選型、配筋、砼含量、裝飾材料標準等進行優(yōu)化，同時深化配套工程設計、環(huán)境景觀工程設計、銷售包裝設計，嚴控建造成本，并加強規(guī)范性審查、圖紙質(zhì)量審查，防止錯、漏、碰、缺等問題，提高圖紙質(zhì)量，為編制施工圖預算、工程招標、工程管理提供成本控制的依據(jù)。第二十二條 規(guī)劃設計階段的成本控制要點及處理措施詳見附件3。第五章 目標成本的確定和控制第二十三條 在方案設計和初步概算的基礎(chǔ)上編制項目設計階段的目標成本，經(jīng)公司辦公會議審議、集團相關(guān)部門預審、公司董事會審核通過后，作為項目擴初設計、施工圖設計的建造成本控制依據(jù)。第二十四條 成本管理部依據(jù)施工圖、施工圖預算，對設計階段的目標成本進行修訂，編制形成項目實施階段的目標成本，經(jīng)公司辦公會議審議、集團相關(guān)部門預審、公司董事會審核通過后，分解到公司相關(guān)部門作為成本控制和考核依據(jù)。第二十五條 各相關(guān)部門根據(jù)分解的成本控制指標確定分項的目標成本，編制分項成本控制計劃，明確項目成本控制要點，制定相關(guān)成本控制措施。第二十六條 成本管理部負責及時錄入各項成本數(shù)據(jù)動態(tài)資料，分析成本節(jié)超原因，每月上報成本控制情況報表；按季度分析、總結(jié)成本動態(tài)資料，匯編公司建造成本動態(tài)報表及評價成本控制狀況；為公司管理層提供成本控制的決策依據(jù)。第六章 預算編制階段的成本控制第二十七條 成本管理部自行或委托造價咨詢公司依據(jù)施工圖和設計階段目標成本編制施工圖預算。編制的工程預算書，包含人工、材料、設備和有關(guān)經(jīng)濟指標的計算書、詳細的編制說明及單列甲供材料明細。工程預算書工程量計算準確，價格及取費合理，資料完整。第二十八條 按公司權(quán)責劃分方案，施工圖預算50萬元及以上的，經(jīng)集團造價審核部門初審后，再報董事聯(lián)簽；50萬元以下的，由公司總經(jīng)理審批。經(jīng)審批的施工圖預算作為確定工程造價、招投標、實行預算包干、考核設計單位限額設計執(zhí)行情況、撥付工程款和考核工程成本的依據(jù)。第二十九條 施工圖預算階段的成本控制要點及處理措施詳見附件4。第七章 招標階段的成本控制第三十條 開發(fā)計劃部負責編制招標文件，成本管理部負責編制工程量清單、招標控制價，合理確定投標報價的上下限；依據(jù)相關(guān)規(guī)定優(yōu)選評定標方法，確保招標選取信譽好、資質(zhì)高、報價合理的中標單位。第三十一條 成本管理部根據(jù)公司責權(quán)劃分將招標文件、招標控制價呈報審批后，開發(fā)計劃部進行招標。第三十二條 招標文件要設置防止投標人不平衡報價，預防惡意中標的條款，預防中標后在施工過程中隨意變更和簽證，確保項目進度、質(zhì)量和成本的控制。第三十三條 施工招標階段的成本控制要點及處理措施詳見附件5。第八章 合同管理階段的成本控制第三十四條 成本管理部是合同管理階段成本控制的責任部門。第三十五條 招標文件中合同的重點條款必須突出，對工程造價、設計變更、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量保證、處罰要求、索賠條款及廉政要求等要有詳細條款，對設計合同必須明確限額設計指標和對超出限額設計的罰則。第三十六條 中標后合同簽約談判人員由相關(guān)部門專業(yè)人員、法律顧問參加，紀檢專員監(jiān)督，確保合同條款及內(nèi)容完整，概念清晰準確，避免錯漏，控制合同風險。第三十七條 為了預防合同糾紛，減少因合同疏漏而造成的