【正文】 房地產(chǎn)會計科目、會計核算、成本結(jié)轉(zhuǎn) ? 第一章 成本核算對象 ? 一：總則 ? 第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應成本監(jiān)控的要求。(最好同時具備可比性，即本項目橫向可比，公司項目前后縱向可比，以利于成本控制和成本考核 ) ? 第二步：按成本核算及管理的要求，設臵有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。成本核算和管理要求就是，如果公司成本核算比較健全，公司管理也比較精細化，出于管理需要、出于成本控制要求，公司將成本核算對象劃分比較細，比如按項目分期核算、項目分期內(nèi)如果有片區(qū)再按片區(qū)核算，再細一點就是本期內(nèi)項目包括 ? 住宅、商業(yè)、體育館、游泳池等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)全部單獨作為成本核算對象，單獨歸集成本，如果公司管理更細一點甚至按單體樓棟核算， ? 單體樓棟內(nèi)再按單元核算等等，當然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理上不要求核算那么細，成本考核也不做細致劃分的要求，那么公司的財務核算上，成本核算對象也沒必要劃分的過于細致，投入過多的人力物力。 ? 第三步：按收益配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。這點簡單講就是，誰受益誰分攤，受益多的多分攤，受益少得少分攤，確定成本分攤基數(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)，一般按 占地面積法、建筑面積法、預算造價法、直接投資法為分配基數(shù) ，這點類似于制造業(yè)企業(yè)的制造費用，幾個項目共同發(fā)生的費用，先在一個成本費用科目進行歸集（比如間接開發(fā)費用），然后在幾個受益的成本對象之間按一定標準進行分配，標準就是前面提到那幾項分配基數(shù)。 ? 第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 ? 確定的方法標準就是上面第三步提到的占地面積法、建筑面積法、預算造價法、直接投資法。 ? 第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 ? 第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。 ? 第七步：正確劃分可售面積、不可售面積 (由主管部門劃分提供 )，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 ? 第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 ? 二 成本核算對象的確定 ? 21 各項目可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。 ? (1) 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 ? (2) 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。 ? (3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。 ? ▲ 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期 (區(qū) )為成本核算對象。 ? ▲ 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 (區(qū) )劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。（也就是我們通常說的按業(yè)態(tài)劃分） ? ▲ 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 ? ▲ 如果同一棟住宅樓內(nèi)有普通標準住宅和非普通標準住宅，要分開核算普通與非普通住宅成本。（這就要求項目開始建帳、建立項目成本核算檔案時，財務與相關(guān)部門 規(guī)劃設計部 等溝通，區(qū)分出普通住宅與非普通住宅的建筑面積、套數(shù)） ? 普通標準住宅一般標準：（ 1）容積率在 （ 2）建筑面積在140平以下 （ 3）銷售價格在市場價格的 。 ? 23 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，除了只為一個房屋等開發(fā)項目服務、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本外，其余的無論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。 ? 獨立的設計概算或者施工圖預算就是這個開發(fā)項目有單獨的設計圖紙，獨立于其他開發(fā)產(chǎn)品，比如計劃建造的幼兒園、體育館等，有單獨的設計圖紙，層高、外觀等都有獨立的設計要求，或者，沒有單獨的圖紙，但是有單獨的預算造價，比如幼兒園預算造價 500萬，體育館預算造價1000萬等，這種情況下，幼兒園和體育館都應該作為一個單獨的成本核算對象，單獨歸集成本，結(jié)算后，視經(jīng)營與否確定是否攤?cè)胱≌确课蓍_發(fā)成本。 ? 如果配套設施的開發(fā)成本較低，比如小區(qū)里建了 2兩棟住宅樓，兩棟住宅樓作為一個成本核算對象，歸集成本，兩棟住宅樓之間又建了一處小涼亭，很明顯這個小涼亭的服務對象就是這兩棟住宅樓的居民，而且涼亭的造價較低 10萬元，這樣的話，涼亭就沒有單獨歸集成本，單獨作為一個核算對象的必要了，把這個涼亭的開發(fā)成本直接記入住宅的開發(fā)成本 配套設施費中就可以了。 ? 24 成本核算對象一般應在開工前確定。 并報主管稅務機關(guān)備案 。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關(guān)同意。 ? 三 成本核算對象分類 ? （即房地產(chǎn)公司一般有 4個成本核算對象） ? 。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司為開發(fā)建設場地所發(fā)生的各項費用。 ? 。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司為開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用。 ? 。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)可能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施，以及不能有償轉(zhuǎn)讓、需要分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用。 ? 。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司接受其他單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的各項費用。（目前我們公司暫時不用，不做詳細講述） ? 以上是成本核算對象的確定原則及成本核算對象分類，下面是第二章 成本會計科目，很容易與成本核算對象相混肴，大家把這兩章一定要結(jié)合起來看。 ? 第二章 成本會計科目 ? 一 成本項目的分類 ? 確定了成本核算對象以后，為了考核設計概算、施工圖預算、施工預算和成本計劃的執(zhí)行情況，分析成本升降的原因，挖掘進一步降低成本的途徑，就要對成本核算對象進行成本歸集，房地產(chǎn)的成本按經(jīng)濟用途劃分為以下六類，就是六個大的成本項目（會計科目）進行明細核算。 ? ? ? ? ? ? ? 二、成本核算對象的成本項目（會計科目）設臵 ? 房屋開發(fā)成本核算對象應設臵如下 6個科目： ? ）土地征用及拆遷補償費 ? ）前期工程費 ? ）基礎設施費 ? ）建筑安裝費 ? ）配套設施費 ? ）開發(fā)間接費用 ? 土地開發(fā)成本核算對象應設臵如下 4個科目： ? ）土地征用及拆遷補償費 ? ）前期工程費 ? ）基礎設施費 ? ）開發(fā)間接費用 ? 注意土地開發(fā)成本這個核算對象里，使用的是 4個成本歸集項目，即 4個成本會計科目，沒有建安成本和配套設施費兩個成本項目。 ? 下面給大家說一下這個成本核算對象怎么用，兩種情況，一種是公司只進行土地一級開發(fā)，就是生地變熟地后轉(zhuǎn)讓，所謂的生地變熟地就是三通一平，一平就是土地平整，三通就是通水、通電、通路。一種是公