房地產(chǎn)企業(yè)成本核算(已修改)
2025-01-12 04:35 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算關(guān)鍵點 項目開發(fā)模式 收入 開發(fā)成本 期間費用 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 一、土地費用及拆遷補償費 土地出讓金 —— 國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場） （ 1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅 （ 3）入賬憑證 土地轉(zhuǎn)讓款 —— 企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場） （ 1）轉(zhuǎn)讓特殊要求 —— 年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù) —— 原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù) 《城市房地產(chǎn)管理法》 （ 2）交易雙方涉及稅費 出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、印花稅 受讓方：契稅、印花稅 （ 3）入賬憑證 轉(zhuǎn)讓、投資、合并、分立 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 一、土地費用及拆遷補償費 相關(guān)稅費 （ 1）大市政配套費 市政公用設(shè)施配套費及其他 （ 2）契稅 （ 3）耕地占用稅 （ 4）土地使用費 （ 5）土地閑置費 所得稅、土地增值稅區(qū)別 （ 6）土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費 注意：土地使用權(quán)核算科目問題，攤銷問題 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 一、土地費用及拆遷補償費 拆遷補償費 （ 1）貨幣補償方式 房地產(chǎn)公司入賬的合法有效憑證 補償方為單位：補償協(xié)議，對方提供的發(fā)票還是收款收據(jù)？其他資料 補償方為居民：補償協(xié)議，個人提供的發(fā)票還是收據(jù)？其他資料 補償方為村民：補償協(xié)議，批文，補償花名冊，村委會收據(jù) 案例 國有企業(yè)甲擁有一處土地及土地上的辦公房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙準(zhǔn)備在該土地開發(fā)項目，請問是購買土地還是購買不動產(chǎn)？ 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 一、土地費用及拆遷補償費 拆遷補償費 （ 2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何計算拆遷補償費？ 回遷安置部分房屋視同銷售，同時按照市場價值計入拆遷補償費。 視同銷售的涉稅問題：營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 營業(yè)稅同其他稅種的差異 B、補差價款處理 —— 房地產(chǎn)企業(yè)補給被拆遷戶（面積差或價差） 計入拆遷補償費 —— 被拆遷戶補給房地產(chǎn)企業(yè)（面積差或價差） 抵減拆遷補償費 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 二、前期工程費 前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 設(shè)計費 入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票或其他有效憑證。 境外設(shè)計費問題 勘探、測繪 入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票 發(fā)票稅率？是否需要項目所在地發(fā)票？ 三通一平費用 入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票 施工圖審查費 招標(biāo)費 各種檢測費 監(jiān)理費 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 二、建安成本 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 基礎(chǔ)工程 土建工程 安裝工程 主體工程 裝飾工程 人工土方 機械土方 土釘墻 降水工程 樁基礎(chǔ) 滿堂基礎(chǔ) 鋼筋工程 商品砼 模板工程 填充墻工程 保溫工程 輕質(zhì)隔墻 門窗工程 欄桿工程 屋面工程 內(nèi)外粉工程 上下水 電梯 消防工程 暖通工程 強電弱電 天然氣 空調(diào)通風(fēng) 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 二、建安成本 入賬憑證 工程施工合同、發(fā)票、工程進(jìn)度驗收報告、決算報告、監(jiān)理報告等。 建筑安裝工程費發(fā)票審核 是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具 各項成本的合理性 —— 同當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本比較。 甲供材問題 （ 1）甲供材發(fā)票能不能直接入賬做成本？ （ 2）甲供材營業(yè)稅問題 （ 3）甲供材處理方式
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