【正文】 本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)先在“開發(fā)成本 — 自用土地 — 基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費用按建筑面積 (包括在建及未建面積 )分配計入有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中。 ? (3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下： ? ▲ 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本 (或計劃成本 )進(jìn)行 預(yù)提 ，并歸集在“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 ? 注意一點：成本需計入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。 ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用。 ? 這是進(jìn)行土地一級開發(fā)的情況，就是生地變熟地后出售。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 ? 土地開發(fā)成本的分配 ? 分配土地開發(fā)成本時，可以按開發(fā)項目的建設(shè)面積或占地面積進(jìn)行分配，（建筑面積分配應(yīng)該通過稅務(wù)局同意）具體情況包括： ? ①若各開發(fā)項目的容積率均 1，則按各開發(fā)項目的建筑面積進(jìn)行分配 ? 某開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項目建筑面積 分配率 ? 或 ? 某開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項目建筑面積 分配率 ? ②若各開發(fā)項目的容積率均 1，則按各開發(fā)項目的占地面積進(jìn)行分配 ? 某開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項目占地面積 分配率 ? 1，而有的 1，則按各開發(fā)項目的占地面積進(jìn)行分配 ? 某開發(fā)項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項目占地面積 分配率 ? 配套設(shè)施開發(fā)成本的分配 ? 如果發(fā)生的配套設(shè)施費用應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，則應(yīng)先通過“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施費”科目核算歸集，待配套設(shè)施工程竣工時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（通常按建筑面積標(biāo)準(zhǔn)），分配計入各開發(fā)項目的開發(fā)成本，并結(jié)轉(zhuǎn)到相應(yīng)的開發(fā)成本明細(xì)賬。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。 七 開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) ? 開發(fā)建設(shè)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。 ? 一般間接開發(fā)費的分配方法有建筑面積法、占地面積法、預(yù)算分配法、直接投資法。 ? ▲ 不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目進(jìn)行歸集，再按建筑面積分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 ? 按建筑面積計征（或補償）時： ? 不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內(nèi)的費用，均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂０ɡ糁С觯p去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費 (含票據(jù)工本費 )，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。 ? (3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購臵支出不得在銷售費用列支。 ? (2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 ? 不分?jǐn)偟椒课蓍_發(fā)成本的公共配套設(shè)施支出 ? ①屬于營利性的 ②產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的 ③未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的 ④無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理，建成后結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，不能在房屋間分?jǐn)偲涑杀尽? ? (3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。 ? (3) 裝修工程費：內(nèi)外墻、地板 (毯 )、門窗、廚潔具、電梯間、天 (頂 )蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 ? ② 電訊 (弱電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。 ? 所有的在主體工程內(nèi)的七通都是建安成本，記入相應(yīng)的成本明細(xì)科目，所有的在主體工程之外的七通都是在基礎(chǔ)設(shè)施費里，基礎(chǔ)設(shè)施費與配套設(shè)施費很容易混淆，通俗理解基礎(chǔ)設(shè)施就是：沒有小區(qū)的功能就不完善，就影響小區(qū)的使用，配套就是有沒有都可以，沒有也可以居住，不影響最基本的使用，但是有了小區(qū)功能更加完善。 ? (7) 電視工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視 (閉路電視 )的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費 ? 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。 ? 這里說明一點， 有的基金在樓層封頂?shù)臅r候是可以退還 的，這種情況下，就不要記入前期工程費，記到其他應(yīng)收款了，按收費部門輔助核算，到期了催收，如果記到費用里，退還的情況可能沒人管了。 ? 下面的圖能更清晰的表述上面的關(guān)系： 核 算 對 象 土 地 開 發(fā) 成 本 房 屋 開 發(fā) 成 本 代 建 工 程 開 發(fā) 成 本 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 成 本 前 期費 用建 筑安 裝成 本 土 地征 用及 拆遷 補償 費 前 期費 用 土 地征 用及 拆遷 補償 費 前 期費 用 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 土 地征 用及 拆遷 補償 費 開 發(fā)間 接費 用 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 建 筑安 裝成 本 配 套設(shè) 施費 開 發(fā)間 接費 用 ? 三 各成本項目的開支范圍 ? 土地征用及拆遷補償費 ? 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容： ? (1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。（目前我們公司暫時不用，不做詳細(xì)講述） ? 以上是成本核算對象的確定原則及成本核算對象分類，下面是第二章 成本會計科目，很容易與成本核算對象相混肴，大家把這兩章一定要結(jié)合起來看。 ? 三 成本核算對象分類 ? （即房地產(chǎn)公司一般有 4個成本核算對象） ? 。（這就要求項目開始建帳、建立項目成本核算檔案時，財務(wù)與相關(guān)部門 規(guī)劃設(shè)計部 等溝通，區(qū)分出普通住宅與非普通住宅的建筑面積、套數(shù)） ? 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一般標(biāo)準(zhǔn)：（ 1）容積率在 （ 2）建筑面積在140平以下 （ 3）銷售價格在市場價格的 。 ? 二 成本核算對象的確定 ? 21 各項目可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。 ? 第三步：按收益配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間