【正文】 消防設(shè)施等，如果與房屋同步建設(shè)，且僅為一個房屋開發(fā)項目服務(wù)，則可將其發(fā)生的各項費用直接計入房屋開發(fā)成本的“配套設(shè)施費”成本項目，不必作為獨立的成本核算對象；這里注意，作為房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費需要滿足兩個條件 一是僅僅為這個核算對象服務(wù)，與房屋同步建設(shè)，二開發(fā)成本比較低，說白了就是沒有多少錢，不值得單獨核算，也沒有分攤的必要。 ? (5) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。 ? (6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。 ? 建筑安裝工程費 ? 一般應(yīng)在與承包單位進行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程量清單”所確定的工程價款，成本部核實簽字，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 ? 611 如果有周轉(zhuǎn)房，臨時性周轉(zhuǎn)房一般是按使用次數(shù)進行攤銷，對非臨時性的簡易周轉(zhuǎn)房一般是按使用期限采用平均年限法進行攤銷，每月攤銷費用記入間接開發(fā)費用，設(shè)臵 2級明細科目 周轉(zhuǎn)房攤銷進行核算。 ? 開發(fā)完成的房屋（安臵房除外），竣工驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品 —— 房屋”科目。 ? ⑤、其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 ? 公共配套設(shè)施預提計算方法： ? 某成本核算對象應(yīng)預提的配套設(shè)施費 =該項開發(fā)產(chǎn)品預算配套設(shè)施費成本（或計劃成本） *配套設(shè)施費預提率 ? 配套設(shè)施費預提率 =該配套設(shè)施的預算成本（或計劃成本） /應(yīng)負擔該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本 (或計劃成本 ) ? 或者：某 成本核算對象 應(yīng)預提的配套設(shè)施費 =該項開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施費成本（或計劃成本） *某 成本核算對象 建筑面積 /應(yīng)負擔該配套設(shè)施的整體項目建筑面積 ? 式中應(yīng)負擔該配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預提開發(fā)間接費辦法時，預提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于 年度終了 時一次進行調(diào)整。 ? 方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。 ? (2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。 ? 此處加一句：如果 最終需拆除的售樓處 是與主體工程是在一起的，那么費用可以記到間接開發(fā)費，如果售樓處是單獨獨立于主體工程之外的，那么費用記到銷售費用。 ? (2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 ? (2) 安裝工程費 ? ① 電氣 (強電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。 ? (6) 通訊工程費：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。 ? 如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 )、教師住宅基金 (或中小學教師住宅補貼費 )、拆遷管理費、招投標管理費等。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司接受其他單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的各項費用。 ? ▲ 如果同一棟住宅樓內(nèi)有普通標準住宅和非普通標準住宅，要分開核算普通與非普通住宅成本。成本核算和管理要求就是，如果公司成本核算比較健全，公司管理也比較精細化，出于管理需要、出于成本控制要求，公司將成本核算對象劃分比較細，比如按項目分期核算、項目分期內(nèi)如果有片區(qū)再按片區(qū)核算，再細一點就是本期內(nèi)項目包括 ? 住宅、商業(yè)、體育館、游泳池等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)全部單獨作為成本核算對象，單獨歸集成本，如果公司管理更細一點甚至按單體樓棟核算， ? 單體樓棟內(nèi)再按單元核算等等，當然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理上不要求核算那么細，成本考核也不做細致劃分的要求，那么公司的財務(wù)核算上，成本核算對象也沒必要劃分的過于細致，投入過多的人力物力。 ? 二 成本核算對象的確定 ? 21 各項目可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。 ? 三 成本核算對象分類 ? （即房地產(chǎn)公司一般有 4個成本核算對象） ? 。 ? 下面的圖能更清晰的表述上面的關(guān)系： 核 算 對 象 土 地 開 發(fā) 成 本 房 屋 開 發(fā) 成 本 代 建 工 程 開 發(fā) 成 本 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 成 本 前 期費 用建 筑安 裝成 本 土 地征 用及 拆遷 補償 費 前 期費 用 土 地征 用及 拆遷 補償 費 前 期費 用 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 土 地征 用及 拆遷 補償 費 開 發(fā)間 接費 用 基 礎(chǔ)設(shè) 施費 建 筑安 裝成 本 配 套設(shè) 施費 開 發(fā)間 接費 用 ? 三 各成本項目的開支范圍 ? 土地征用及拆遷補償費 ? 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容： ? (1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費 ? 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。 ? 所有的在主體工程內(nèi)的七通都是建安成本，記入相應(yīng)的成本明細科目，所有的在主體工程之外的七通都是在基礎(chǔ)設(shè)施費里，基礎(chǔ)設(shè)施費與配套設(shè)施費很容易混淆，通俗理解基礎(chǔ)設(shè)施就是：沒有小區(qū)的功能就不完善，就影響小區(qū)的使用，配套就是有沒有都可以，沒有也可以居住，不影響最基本的使用，但是有了小區(qū)功能更加完善。 ? (3) 裝修工程費：內(nèi)外墻、地板 (毯 )、門窗、廚潔具、電梯間、天 (頂 )蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 ? 不分攤到房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施支出 ? ①屬于營利性的 ②產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的 ③未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的 ④無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理，建成后結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，不能在房屋間分攤其成本。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購臵支出不得在銷售費用列支。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費 (含票據(jù)工本費 )，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。 ? ▲ 不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目進行歸集，再按建筑面積分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，