房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及成本控制(存儲(chǔ)版)
【正文】 有的開(kāi)發(fā)公司對(duì)七層以上的建筑工程招標(biāo)是按 4類下浮 5%。 節(jié)能住宅與普通住宅的差別： ▲ 外墻做保溫處理（節(jié)能比普通高 80元 /㎡，墻面面積） ▲ 北向不宜開(kāi)飄窗 ▲ 窗戶盡量采用塑鋼雙層中空玻璃。小至談判座位的擺放都要詳加模擬 ，如彭總帶領(lǐng)洽談中泰二期項(xiàng)目，各有分工 。 比如楊總帶領(lǐng)洽談的汝州項(xiàng)目，對(duì)方有留學(xué)經(jīng)歷；彭總帶領(lǐng)洽談的東方今典項(xiàng)目等等，每一次都應(yīng)盡可能的多了解對(duì)手資料 。 第 八 招 埋下契機(jī) 雙方若不能達(dá)成相當(dāng)程度的圓滿結(jié)果，談判面臨破裂之際，也無(wú)需逞一時(shí)口舌之快，傷了雙方和氣。談判時(shí)，出現(xiàn)對(duì)手突有神來(lái)一筆，超出己方假設(shè)狀況，己方人員一定要會(huì)隨機(jī)應(yīng)變，見(jiàn)招拆招。談判前，了解對(duì)方 談判負(fù)責(zé)人的喜好，投其所好能盡快獲得對(duì)方的好感。 第 三 招 模擬演習(xí) 就是將各種可能發(fā)生的狀況，預(yù)先模擬，以免實(shí)際遭遇時(shí)人慌馬亂，難以主控戰(zhàn)局。 外墻面積 測(cè)算： 外墻面積 一般約為建筑面積的 1/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)）。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程招標(biāo) 工程造價(jià)與決算 材料設(shè)備采購(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)管理 這一點(diǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被審掉一半。 我們認(rèn)為，平面形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方正、對(duì)稱規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。 如無(wú)自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 高層： 5B級(jí)人防，單位成本 =2023元 /層數(shù) 多層： 6級(jí)人防，單位成本 =1500元 /層數(shù) 但實(shí)際現(xiàn)狀高層為 2030元 /㎡ 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅 +大修基金 +所得稅 ?=% 。 國(guó)標(biāo)為 68㎏ /㎡，目前洛陽(yáng)的項(xiàng)目多在 4550㎏ /㎡，不過(guò)有的最高的達(dá) 80㎏ /㎡。容積率 容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù) 多層容積率約 （ 最大不能超過(guò) 2，超過(guò) 2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差 ） 小高層容積率約 高層容積率約 容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國(guó)際的容積率就在 8以上。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無(wú)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越
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