【正文】 土建造價 700 元 /㎡ 700 820 設(shè)施配套 100 含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發(fā)管理費(fèi)等 不可預(yù)見費(fèi)用 20 國稅 國稅局 房價 % 房價按 2500元 /㎡計算 ,商品住宅稅收占房價的 %，商業(yè)房稅收占房價的 15%。 開發(fā)期間稅費(fèi) 各地區(qū)不同，繳納的稅費(fèi)也不同。 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總及計算依據(jù) 一、開發(fā)成本 土地成本 土地費(fèi)用 =土地出讓金 +拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城鎮(zhèn)土地）或征地費(fèi)用（農(nóng)業(yè)用地） 建安工程費(fèi) 主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用等。 根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方 案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析才方法，評選出合理的方案。 二、可行性研究的步驟 接受委托。 （ 6）財務(wù)評估。 （ 3）建設(shè)場地的布置。 （ 8）存在問題及建議。 （ 4）項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 （ 9）拆遷安置方案。 （ 5）各種市政管線。 （ 5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟(jì)意義。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 在初步可行性研究階段需要對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查： 市場的需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財務(wù)分析等。 投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容： 地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力情況、 社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等。 是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。 一個開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭 能力、投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時應(yīng)該按哪種方案會取得最佳的效果，作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 可行性研究概述 一、可行性研究的含義和目的 可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。 主要包括 臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 管理費(fèi)。 房屋開發(fā)費(fèi)。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時，作為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 （ 3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個百分比估算。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 財務(wù)費(fèi)用。 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到逾期的 經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。 項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。 （一）投資機(jī)會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦可稱 “預(yù)可行性研究 ”。 這一階段對建設(shè)投資估算的精確度 177。 （ 3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 （ 7）制定動遷計劃。 （ 4）服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究 、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。 （ 3）開發(fā)成本估算。 （ 9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計劃。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的 15%左右。 二、開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 開發(fā)成本的 2%3%。對應(yīng)的建筑面積。 （ 3） 建筑方案設(shè)計費(fèi) 支付給建筑方案設(shè)計單位的費(fèi)用，一般 1520 元 /平方米建筑面積。 地名費(fèi) 各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約 10000 元 /項(xiàng)目。 。 （ 2）勞動定額測定費(fèi) 按施工單位中標(biāo)額 ‰計算。 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) （ 1）咨詢費(fèi) 專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需 要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。 城市建設(shè)配套費(fèi) 珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為 140 元 /平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為 110 元/平米。也可以把此項(xiàng)直接并入開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的%— 6。 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財務(wù)匹柜機(jī)和國民經(jīng)濟(jì)評價。 調(diào)查研究。 （ 8）風(fēng)險分析。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 （ 3）人員培訓(xùn)計劃，年管理費(fèi)用估算。 （ 3）開發(fā)項(xiàng)目可能引起的 周圍生態(tài)變化。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程 的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 （ 2）市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線