【正文】 土建造價 700 元 /㎡ 700 820 設(shè)施配套 100 含上下水、供熱電訊暖、道路綠化含開發(fā)管理費等 不可預見費用 20 國稅 國稅局 房價 % 房價按 2500元 /㎡計算 ,商品住宅稅收占房價的 %，商業(yè)房稅收占房價的 15%。 開發(fā)期間稅費 各地區(qū)不同，繳納的稅費也不同。 房地產(chǎn)項目投資成本費用估算匯總及計算依據(jù) 一、開發(fā)成本 土地成本 土地費用 =土地出讓金 +拆遷安置補償費（城鎮(zhèn)土地）或征地費用（農(nóng)業(yè)用地） 建安工程費 主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用，設(shè)備采購費用及安裝工程費用等。 根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方 案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析才方法，評選出合理的方案。 二、可行性研究的步驟 接受委托。 （ 6）財務評估。 （ 3）建設(shè)場地的布置。 （ 8）存在問題及建議。 （ 4）項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 （ 9）拆遷安置方案。 （ 5）各種市政管線。 （ 5）項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。 在初步可行性研究階段需要對以下內(nèi)容進行粗略的審查： 市場的需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。 投資機會研究的主要內(nèi)容： 地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力情況、 社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。 是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。 一個開發(fā)建設(shè)項目，特別是大中型項目，花費的人力、物力、財力很多，不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的，而是要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭 能力、投資效果如何等，從而得出這項工程應不應該建或建設(shè)時應該按哪種方案會取得最佳的效果，作為開發(fā)建設(shè)項目投資決策的依據(jù)。 可行性研究概述 一、可行性研究的含義和目的 可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法。 主要包括 臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。 管理費。 房屋開發(fā)費。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時，作為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應付給搬遷補助費或臨時安置補助費。 是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。 （ 3）拆遷安置補償費。 項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 財務費用。 開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。要想使開發(fā)項目達到逾期的 經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。 項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。 （一）投資機會研究 該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦可稱 “預可行性研究 ”。 這一階段對建設(shè)投資估算的精確度 177。 （ 3）項目所在地周圍的環(huán)境狀況。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 （ 7）制定動遷計劃。 （ 4）服務對象分析、制定租售計劃。 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。包括項目從立項、可行性研究 、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。 （ 3）開發(fā)成本估算。 （ 9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。市場調(diào)查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。一般按實際工程量估算，通常占建安費的 15%左右。 二、開發(fā)費用 管理費用 開發(fā)成本的 2%3%。對應的建筑面積。 （ 3） 建筑方案設(shè)計費 支付給建筑方案設(shè)計單位的費用，一般 1520 元 /平方米建筑面積。 地名費 各區(qū)標準不一樣，一般費用比較低，約 10000 元 /項目。 。 （ 2）勞動定額測定費 按施工單位中標額 ‰計算。 規(guī)劃設(shè)計費 （ 1）咨詢費 專家或者一些專業(yè)機構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計前為開發(fā)商提供咨詢服務所需 要支付的相關(guān)費用，具體費用視項目實際情況而定。 城市建設(shè)配套費 珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費為 140 元 /平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達經(jīng)濟圈為 110 元/平米。也可以把此項直接并入開發(fā)期間稅費進行估算。一般前期工程費占建安工程費的%— 6。 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務匹柜機和國民經(jīng)濟評價。 調(diào)查研究。 （ 8）風險分析。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 （ 3）人員培訓計劃，年管理費用估算。 （ 3）開發(fā)項目可能引起的 周圍生態(tài)變化。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程 的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 （ 2）市場需求現(xiàn)狀分析及預測。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線