【正文】 何分?jǐn)?？ 適用條件：工程內(nèi)容和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)定很明確的項(xiàng)目 ， 合同工期一般一年以上 。 ③ 技術(shù)措施：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；優(yōu)化設(shè)計(jì)；審核施工組織設(shè)計(jì) ， 對(duì)主要施工方案做經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析 。 三邊工程是違背工程建設(shè)基本程序的 ， 在施工過程中的不可預(yù)見性 、 隨意性較大 ， 工程質(zhì)量和安全隱患比較突出 ， 工期不能保證 。 工程資料基本包括：設(shè)計(jì)圖紙 、 設(shè)計(jì)變更 、 現(xiàn)場(chǎng)簽證 、 往來發(fā)文 、 會(huì)議紀(jì)要 、 合同等 。 ? 7） 現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)及時(shí) ， “ 三邊 ” 工程中返工 、 拆除項(xiàng)目必然不少 ， 遇到此類現(xiàn)象應(yīng)在實(shí)施前與乙方 、 監(jiān)理一起現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量 ， 確認(rèn)工程量 ， 履行完三方簽字手續(xù)后及時(shí)審批經(jīng)濟(jì)洽商 。但由于設(shè)計(jì)深度不夠或存在設(shè)計(jì)缺陷，或設(shè)計(jì)中各專業(yè)之間不閉合而導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)單位必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 停駛的機(jī)械補(bǔ)償 ， 應(yīng)按機(jī)械折舊費(fèi)或設(shè)備租賃費(fèi)計(jì)算 ， 不包括運(yùn)轉(zhuǎn)操作費(fèi)用 。 應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底 ， 工程標(biāo)底要保證質(zhì)量 ， 把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限 。 變更簽證 ? 中期控制的關(guān)鍵： 1）合理控制工程變更 2）確保簽證質(zhì)量 1）合理控制工程變更 ? 工程變更：施工技術(shù)方案的變更；材料和設(shè)備的品牌 、 性能 、 規(guī)格 、參數(shù)的變更；工程數(shù)量和項(xiàng)目的變更；功能定位和建筑規(guī)劃的變更 。 其次， 對(duì)簽證的描述要求客觀 、 準(zhǔn)確 ， 要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù) ， 標(biāo)明被隱蔽部位 、 項(xiàng)目和工藝 、 質(zhì)量完成情況 ， 如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定 ， 還要求標(biāo)明幾何尺寸 ， 并附上簡(jiǎn)圖 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術(shù)的可行性 ， 應(yīng)建立工程變更管理制度 ， 明確工程 、 設(shè)計(jì) 、 預(yù)算等有關(guān)部門、 有關(guān)人員的職權(quán) 、 分工 ， 對(duì)工程變更的合理性 、 必要性 、可行性作出符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的判斷 。 流程范圍 適用于控制不可預(yù)見的事項(xiàng)和管理不善引起成本變化的情況。 3. 建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理臺(tái)賬。 ? ： 1) 作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶； 2) 計(jì)算不精發(fā)生多余采購(gòu)物資； 3) 為無效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬； 4) 工作質(zhì)量低劣引起的返工開支； 5) 使用過程中的浪費(fèi)； 6) 非必需的計(jì)劃外開支； 7) 未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格購(gòu)物或價(jià)與質(zhì)不匹配； 8) 工期拖延造成的費(fèi)用增加； 9) 其他管理不嚴(yán)的情況。情況緊急時(shí)（如工程事故處理）可先口頭預(yù)警，但必須在三日內(nèi)補(bǔ)辦書面審批文件。 如：冷卻塔選用閉式還是開式 ， 空調(diào)機(jī)組選用多大冷量 ， 水泵需要高轉(zhuǎn)速還是低轉(zhuǎn)速 ， 是否需要青銅葉輪等等 。 尤以工程成本為重 。 ? 這個(gè)過程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化 ， 由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的 ， 因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外 ， 很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng) ， 同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配 。 ? 在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。 ? 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓 （ 掛牌交易 ） 的地塊：在地理位臵 、 區(qū)位環(huán)境狀況 、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查 ， 減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn) （ 如是否有債務(wù)糾紛 ） ；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商 ， 延長(zhǎng)付款期限 ， 降低資金成本 。 一方面 ， 合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì) 、 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估 ， 參與材料 、 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) ， 盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議 、 另一方面 ， 設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則， 在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì) ， 注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析 ， 著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改 、 多選樣 、 多分析 、 避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi) 。 各分判工程均編制標(biāo)底 ， 作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù) 。 設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn) ， 因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí) ， 一般無法借助于貨比三家的方式確定造價(jià) 。 營(yíng)銷成本管理 營(yíng)銷成本（約占項(xiàng)目總成本的 58%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。 ? 人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé) ， 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案 ， 預(yù)算人力資源成本 。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部 。 成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合 ， 在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí) ， 定期調(diào)整成本臺(tái)帳 ， 及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況 ， 預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì) ， 并通過各種有效途徑 （ 如成本控制小組會(huì)議制度 ） 及時(shí)進(jìn)行調(diào)整 、 消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素 。 金無赤金 、 人無完人 ， 我們的造價(jià)管理人員 、 設(shè)計(jì)管理人員避免不了對(duì)某些專業(yè)存在生疏 、 不了解的情況提早開始這方面的工作 ， 實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作 ， 為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn) ， 少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì) ， 間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo) 。 舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石 ， 則國(guó)產(chǎn)材料 、 進(jìn)口材料 ， 效果不一樣 ， 價(jià)格差異也很大 ， 決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判 、 選擇 ， 或進(jìn)一步的選取替代品 ，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡 、 統(tǒng)一 。 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： 1） 無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì) ， 均采取多單位 、 多輪次招標(biāo) ， 以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比； 2） 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 ， 在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) ，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?， 設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核 、 支付亦與之掛鉤； 3） 在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下 ， 限制鋼筋含量 、 砼含量 、 節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； 4） 在滿足建筑效果的前提下 ， 控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響 。 采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略 、 嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn) 。 項(xiàng)目后評(píng)估體系 ? 提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，可以通過后評(píng)估來改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性。 ? 從流程上講，建立目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。 ? 執(zhí)行定額單價(jià)：應(yīng)按合同或招標(biāo)約定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行； ? 防止計(jì)算錯(cuò)誤 十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系 目標(biāo)成本管理體系 — 事前 動(dòng)態(tài)成本管理體系 — 事中 成本后評(píng)估體系 — 事后 責(zé)任成本體系 — 責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制 成本構(gòu)成 ? 項(xiàng)目開發(fā)成本 : ? 土地成本 ? 前期費(fèi)用 ? 工程成本 ? 營(yíng)銷成本 ? 管理成本 ? 財(cái)務(wù)成本 ? 從成本的屬性來看 ， 土地成本 、 管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定 ， 其波動(dòng)幅度微小 ， 可控性相對(duì)較??；前期費(fèi)用 、 工程成本 、 營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況 、 涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況 ， 如采取有效措施 ， 則可壓縮性 （ 可控性 ） 較強(qiáng) 。 ? .《項(xiàng)目成本管理流程》 待完善 成本動(dòng)態(tài)控制案例（二） ? 某開發(fā)商在某商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目 C地塊的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)中 ， 對(duì)某建筑設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化論證 ， 原基礎(chǔ)底板厚度為 500MM， 下沉式地下廣場(chǎng)抗拔管樁的數(shù)量為 288根 ， 后經(jīng)優(yōu)化 ， 底板厚度減少150MM， 管樁數(shù)量減少 20%， 雖然拖延了幾天開工時(shí)間 ， 卻極大地節(jié)約了成本 。 ? ? 5日前，由投控中心對(duì)合同的結(jié)算成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并填寫《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》，對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分析，提出相關(guān)解決建議，報(bào)監(jiān)委會(huì)審批。 項(xiàng)目部 ：按權(quán)限審批工程簽證 ， 并組織工程簽證實(shí)施 ， 建立工程簽證臺(tái)賬 。 投資控制中心 1. 編制項(xiàng)目《成本動(dòng)態(tài)控制表》、《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》和《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》。 只有這樣 ， 才能在日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中更加穩(wěn)健的占據(jù)一席之地 。 ? 根據(jù)規(guī)定套用定額 ， 根據(jù)實(shí)際施工工藝對(duì)定額進(jìn)行必要的換算 ， 尤其在鋼結(jié)構(gòu)工程和精裝修工程中 ， 如： B2－ 415全隱框鋁合金玻璃幕墻子目中 ， 有鍍膜玻璃 ， 鋁合金型材等材料。 一道工序施工完 ， 時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記 ， 如果第二道工序又將其覆蓋 ， 客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實(shí) 。 對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)材料和設(shè)備要列出規(guī)格 、 品牌 、 廠家和品質(zhì)要求清單 。 ? 工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死 ， 尤其是地下工程如基礎(chǔ)工程 ， 排除地下障礙 ， 抽水 ， 機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi) 、 塔吊安拆等費(fèi)用在招標(biāo)階段就確定下來 ， 以免日后結(jié)算時(shí)糾纏不清 。 ② 停工損失中 ， 不應(yīng)以日工費(fèi)計(jì)算 。 ②承包人要求的設(shè)計(jì)變更： 承包人不得因施工方便而要求對(duì)原工程設(shè)計(jì)進(jìn)行變更 未經(jīng)同意承包人擅自變更或換用，承包人承擔(dān)費(fèi)用，并賠償發(fā)包人的損失，延誤的工期不予順延。 無論甲方還是乙方提出的工程變更洽商均應(yīng)按不同授權(quán) ， 執(zhí)行程序和時(shí)限會(huì)簽 。 ? 2） 明確文件簽署人的權(quán)限：一切工程 、 技術(shù)及經(jīng)濟(jì)文件 ， 必須按照不同額度按責(zé)任 、 權(quán)限授權(quán) 。 4 ） 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程洽商管理：制定考核指標(biāo) ， 嚴(yán)格審批流程和分級(jí)授權(quán) 。 2） 成本加固定金額酬金 3） 成本加獎(jiǎng)罰 4） 最高限額成本加固定最大酬金 影響合同計(jì)價(jià)方式選擇的因素 1）項(xiàng)目的復(fù)雜程度 2）工程設(shè)計(jì)工作的深度 3）工程施工的難易程度 4）工程進(jìn)度要求的緊迫程度 四、 合同履約階段成本控制重點(diǎn) 控制措施： ① 組織措施：職能部門 、 專業(yè)分工；編制計(jì)劃和工作流程圖 。 2） 純單價(jià)：適用于沒有施工圖 ， 工程量不明 ， 卻急需開工的緊迫工程 。 發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理 ， 把成本管理納入崗位責(zé)任制 ， 并做到責(zé) 、 權(quán) 、 利結(jié)合 。 三、建立項(xiàng)目成本的后評(píng)價(jià)制度。 建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注意以下幾方面： 1) 建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑 、 周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系； 2) 目前建筑風(fēng)格仍然不是購(gòu)房者考慮的重點(diǎn)因素 ， 但隨著居民收入水平的提高 ， 必然會(huì)在這方面提出更高的要求； 3) 建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受 “ 有豪華氣氛 ” 的住宅 ，尤其是 “ 歐式 ” 風(fēng)格接受程度較高 ， 而對(duì)開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號(hào)不太敏感；而收入水平高 、 知識(shí)層次高的購(gòu)房者一般會(huì)對(duì)建筑風(fēng)格有更高的要求 。 ? 豎向設(shè)計(jì)要因地制宜 ， 依山就勢(shì) ， 避免大填大挖 ， 增加土石方和基礎(chǔ)工程費(fèi)用 。 設(shè)計(jì)階段成本控制案例 (二 ) ? 房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程 一、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。 合理安排建筑的單元組合 ， 能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果 ， 單元組合數(shù)可以影響山墻 、 基礎(chǔ) 、 屋面等部位的造價(jià) 。 層高 。 采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范 、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、 工程量與概預(yù)算指標(biāo)等