【正文】 各方面控制的一種舉措 。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學比例式表達如下：價值＝功能／成本，即“ V＝F/C” 。 推行標準設(shè)計 通用的標準圖 、 通用圖和復用圖 。 ? 初步設(shè)計階段：影響投資 75%～ 95% ? 技術(shù)設(shè)計階段：影響投資 35%～ 75% ? 施工圖設(shè)計階段：影響投資 5%～ 35% ? 設(shè)計階段成本控制重點 執(zhí)行設(shè)計標準 設(shè)計標準的作用： 1）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標準進行控制； 2）保證安全性和使用功能； 3）提供設(shè)計必要的指標、定額、計算方法和構(gòu)造措施； 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)； 5）減少設(shè)計工作量，提高設(shè)計效率； 6）促進建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進度 。 價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。 應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上 ， 增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款 ， 如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例 （ 如 5%）時 ， 則扣罰一定比例的設(shè)計費 （ 設(shè)計質(zhì)保金 ） 。 小戶型單方造價比大戶型高 ， 因為小戶型內(nèi)墻多 ， 相應(yīng)墻面抺灰 、 管線敷設(shè)安裝單方造價就高 。 建筑的單元組合 。 這種設(shè)計不合理 ， 造成了一定浪費 ， 顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視 。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價科學體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢 ， 也會對促銷費用的節(jié)約起作用 。 二、完善成本預測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 七 、 實行成本管理責任制 ， 對成本實行全員管理 。 適用條件：工期長 ， 技術(shù)復雜 ， 不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項目內(nèi)容 、 技術(shù)經(jīng)濟指標不能明確 、 具體予以規(guī)定時 。 1） 成本加固定百分比酬金：成本越高 ， 酬金越高 ， 極少采用 。 如灌注樁圖紙設(shè)計為 35米 ， 施工單位實際做了 40米 ， 只計量 35米 ， 按 35米付款 。 伴隨著工程的進行 ， 變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大 。 ? 6） 工程變更洽商嚴格管理 、 及時會簽 。 六 、 變更洽商控制的重點 ? 設(shè)計變更管理 ① 發(fā)包人要求的設(shè)計變更： 更改工程有關(guān)部分的標高、基線、位臵和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作。 索賠中不應(yīng)重復取費 。 招標比價 ? 工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標 ， 選擇有實力的承包商；要求提供投標保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績和技術(shù)裝備等 ， 優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績與我們擬建工程相同的施工企業(yè) ， 特別要求承擔此項目的項目經(jīng)理未出任其他項目的項目經(jīng)理；考察施工隊伍的資信情況 ， 資金不足的企業(yè)可能將工程款進行設(shè)備的投入 ， 負債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù) ， 這些都將造成工程款難以到位 ， 制約工程進展 ， 影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術(shù)實力 ， 它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn) 、 經(jīng)營實現(xiàn)高效 、 優(yōu)質(zhì) 、 低耗 ， 也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠 。 對直接影響工程造價的有關(guān)條款 ， 如合同價款調(diào)整的條件和方式 、 材料市場價格的取定方法等， 都要有詳細的約定 。 ? 其次 ,要強調(diào)辦理工程簽證的及時性 。 簽證 、 變更手續(xù)要齊全 ， 要有監(jiān)理 、 工程 、 設(shè)計等部門的簽字認可 ，手續(xù)不全的不予結(jié)算 。 ? 從以上幾個方面的分析可以看出 ， 投資的動態(tài)控制實際上是一種主動控制 ， 要求充分發(fā)揮從高層管理人員到基層工作人員的主觀能動性 ， 并要求具有較全面的業(yè)務(wù)能力和強烈的責任感 。 3. 按權(quán)限審批工程簽證。 材料中心：監(jiān)控市場材料設(shè)備價格信息波動 ， 及時調(diào)整采購計劃 。 《施工圖設(shè)計任務(wù)書》與初步設(shè)計有變化或者在施工圖設(shè)計過程中有重大變更，開發(fā)中心應(yīng)及時與投控中心溝通，估算變更對項目成本的影響，報集團領(lǐng)導審批后，調(diào)整成本目標。 ? 當成本不可預見費已經(jīng)用完，或?qū)⒉豢深A見費預留他用，不能在成本不可預見費內(nèi)調(diào)整時，即意味著項目總成本將被突破，此時應(yīng)寫出總成本調(diào)整的專題報告，監(jiān)委會審議通過、集團領(lǐng)導批準后執(zhí)行。 ? 計價和計量分開 ， 相互制約 。 初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計階段的概算指標不得超過可研階段的投資估算 ， 施工圖階段的預算不得超過上一階段的概算 ， 最終的各單位 （ 分部 ） 、 各專業(yè)工程的發(fā)包合同價總額不得超過施工圖預算指標 。 ? 其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理 ， 包括設(shè)計變更 、 簽證管理和顧客的變更 ， 因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程 ， 變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段 ， 變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障 ? 還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié) ， 必要時及時調(diào)整目標成本管理體系 ， 真實反映成本控制現(xiàn)狀 。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本分析準確 。 前期費用管理 ? 前期費用 （ 約占項目總成本的 23%左右 ） ， 主要指設(shè)計費 、 報建費 、 勘察測繪費以及可研費用 ， 其中成本控制的重點為設(shè)計費 （ 報建費 、 勘察費等比重較小 ， 且一般有相關(guān)收費標準 ） 。 2） 成本控制目標一旦確定 ， 成本管理部門 （ 合約 、 財務(wù) ）應(yīng)及時對成本測算值作進一步拆分 （ 如按土建 、 安裝 、消防 、 弱電 、 鋁合金門窗 ） 具體化的成本控制指標對工程分判和材料選用有指導作用 。 設(shè)計圖紙 、 材料樣板提早開始研究 、 完善 ， 招標準備工作也應(yīng)早開始 。 ? 特別要強調(diào)的是 ， 近年來 ， 在財務(wù)系統(tǒng)的配合下 ， 合約管理部建立了成本分析預警制度 ， 取得了較好的效果 。 3)降低媒體發(fā)布的折扣點 ， 媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放 ， 占整個廣告費用的很林比重 ， 進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數(shù) ， 可直接降低廣告費用 ， 對于營銷成本的控制也是有效的舉措 。 依據(jù)項目 《 可行性研究報告》 、 《 項目發(fā)展計劃 》 、 《 年度現(xiàn)金流量預算 》 ， 合理安排資金計劃 ， 發(fā)揮集團資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢 ， 保證項目資金供求平衡 ， 最大限度降低項目資金成本 。 行政成本則依據(jù)集團下達的年度管理費用指標 ， 按項目分拆到各部門 ， 作為部門考核指標 。 營銷成本管理的主要措施為以下幾點： 1)建立各項的廣告及市場推廣計劃 、 預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制 。 只能是以獨家協(xié)商議價的方式進行落實 。 同時 ， 加強分判商管理工作 ， 完善投標單位的資格預審 、 考核制度 ， 本著公開 、 公平 、 公正的原則廣泛吸收種類承包商 ， 以實現(xiàn)充分的市場競爭 ， 最終實現(xiàn)降低成本的目標 。 ? 中海地產(chǎn)設(shè)計費的管理責任部門為設(shè)計管理部 。 ? 公開招投標或拍賣地塊：加強地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項目可行性研究 ， 加強對競爭對手的分析研究 ， 做到正確客觀投標 。對多個部門承擔責任的可以按權(quán)重進行分解。 ? 由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本 ， 因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點 。 目標成本管理體系 — 事前 ? 所謂目標成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息 ， 包括原有價格指標和目前的價格信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃 ， 目標成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一 ， 也是編制成本責任考核指標的基礎(chǔ)文件 。 某開發(fā)商在某商貿(mào)廣場 B區(qū)空調(diào)總供冷量為 26400KW， 總供熱量 8800KW， 空調(diào)系統(tǒng)總負荷相當大。 ? 1月 10日和 7月 10日前，與各部門核對各自負責的成本統(tǒng)計情況，編制各項目成本分析報告，對超成本目標的子目，進行分析和預警，并提出應(yīng)對措施，報監(jiān)委會審核、集團領(lǐng)導審批。 ? 開支掉的，到真正突破該細項成本目標時，都已到了項目的后期。 4. 建立動態(tài)成本預警機制，根據(jù)每月成本分析結(jié)果及時發(fā)出成本預警。 ? 主導部門：投控中心 ? 流程參與部門：開發(fā)中心、財務(wù)中心、總工辦、材料中心、項目部 ? 部門 流程中相關(guān)職責 集團領(lǐng)導 1. 審批重大設(shè)計變更。 如果由于變更導致投資增加超過某一額度時 ,要由投資人批準才能實施 。 施工圖以外的現(xiàn)場簽證 ， 必須寫明時間 、 地點 、 事由 、 幾何尺寸或原始數(shù)據(jù) ， 不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術(shù)的可行性 ， 應(yīng)建立工程變更管理制度 ， 明確工程 、 設(shè)計 、 預算等有關(guān)部門 、 有關(guān)人員的職權(quán) 、分工 ， 對工程變更的合理性 、 必要性 、 可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷 。 應(yīng)反復審查造價水平的合理性 ， 是否在投資控制的范圍內(nèi) 。 八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制 設(shè)計質(zhì)量控制 招標比價 變更簽證 竣工決算審計 設(shè)計質(zhì)量控制 ? 1） 設(shè)立專業(yè)設(shè)計管理部門 ， 進行設(shè)計管理和設(shè)計優(yōu)化工作 項目規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)劣決定項目的成敗 ,項目擴初設(shè)計的優(yōu)劣則直接影響項目的成本 。 ? 控制重點 ①嚴格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點的深度，加強設(shè)計交底管理 ②加強設(shè)計管理，嚴格考核設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量，獎罰分明，明確設(shè)計變更導致工程增加總費用上限 ③嚴格審核設(shè)計費支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標、造價、技術(shù)等部門的審核 ④對施工單位提出的設(shè)計變更，凡不增加費用的可適當放松 ⑤設(shè)計委托階段明確設(shè)計標準，設(shè)計階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計，避免進入施工階段再變化設(shè)計標準。 ? 8） 洽商 、 簽證定價及時審核審批 ， 需要認價的項目及時認價 。 造價管理部門中有專人負責資料管理 。 工程竣工后的運行管理成本較高 。 ④ 合同措施：做好施工記錄 ， 參與處理索賠事宜；參與合同修改 、 補充工作 。 2） 可調(diào)單價：由于物價發(fā)生變化或招標 、 簽約時 ， 因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價 ， 結(jié)算時根據(jù)合同約定對單價進行調(diào)整 ， 如地質(zhì)復雜的土石方工程 。 三、 招標階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點 確定合適的合同價格：固定價、可調(diào)價、成本加酬金。 另外 ， 要認真研究 、 嚴格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂 ， 探索節(jié)約建安造價的可能性 。 做好初步設(shè)計階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計，此時控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。 在滿足住宅的基本功能 ， 保證居住質(zhì)量的前提下 ， 加大住宅的進深 ， 對降低造價有明顯的效果 。 三 、 做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計任務(wù)書后 ， 選擇幾家有技術(shù)實力的設(shè)計單位 ， 或資深 、 知名設(shè)計人進行設(shè)計方案競賽 ， 征集建筑設(shè)計方案 ， 然后組織有關(guān)人員對競賽方案進行評比 、 選擇 、 優(yōu)化 ， 評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 設(shè)計構(gòu)思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快 ， 加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長 ，建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性 ， 對建筑使用功能的設(shè)計應(yīng)考慮適度超前