【正文】 財(cái)務(wù)成本管理 ? 財(cái)務(wù)成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 68%左右 ） ， 主要為資金成本和稅務(wù)成本 ， 由項(xiàng)目總成本確定 。 上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性 、 可操作性 、 有針對(duì)性 ， 一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用 ， 另一方面緊緊抓住市場(chǎng)根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取種類(lèi)媒體推廣措施 。 我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審 ， 明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限 ， 即由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過(guò)公司設(shè)計(jì)管理部門(mén)的書(shū)面確認(rèn) ， 如涉及變更金額較大 （ 20萬(wàn)元以上 ） ， 則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施 。 一方面 ， 通過(guò)議標(biāo) ， 解決了招標(biāo)過(guò)程中存在的圖紙 、 技術(shù) 、 工期節(jié)點(diǎn)設(shè)臵等各類(lèi)含糊不清的問(wèn)題 ， 避免了將這些問(wèn)題 、 矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛 、 價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利 ， 成本下浮 。 ? 工程及甲供物資成本主要包括土建 、 機(jī)電安裝 、 裝飾 、 室內(nèi)全裝修 、 消防 、 弱電 、 電梯 、 甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分判工程 /供貨合同成本 。 ? 根據(jù)多年來(lái)積累的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) ， 中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系 ， 對(duì)不同時(shí)段 、 不同區(qū)域 、 不同來(lái)源的土地資料進(jìn)行分門(mén)別類(lèi) ， 并建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過(guò)程和結(jié)果與我司計(jì)劃的一致性 ， 最大程度降低了分開(kāi)招標(biāo)所帶來(lái)的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn) 。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn) 土地成本管理 ? 土地成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 3035%左右 ） ， 主要指土地獲得階段形成的種類(lèi)費(fèi)用支出 ， 包括地價(jià) 、 土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)、 土地契稅等 。 而要進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理 ， 必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控 。 ? 在實(shí)際操作中 ， 目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中 。 由于用電負(fù)荷總量已定 ， 若增加容量 ， 變電站投資巨大 ， 而天然氣市政管網(wǎng)由工地附近經(jīng)過(guò) ， 經(jīng)過(guò)各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案的比較 ， 選擇兩臺(tái) 500萬(wàn)大卡 （ 約5820KW） 溴化鋰吸收式冷溫水機(jī) ， 三臺(tái) 1200萬(wàn)大卡 （ 每臺(tái)約4218KW） 離心制冷機(jī) ， 一臺(tái) 400萬(wàn)大卡 （ 約 1392KW） 螺桿制冷機(jī)的方案 ， 既充分利用了現(xiàn)有資源 ， 又節(jié)約了成本 。如：與要價(jià)更低的合作方簽訂經(jīng)濟(jì)合同或要求項(xiàng)目再作努力，降低政府收費(fèi)，以確保不超支。除非集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)書(shū)面明確授權(quán)成本責(zé)任部門(mén)可在某個(gè)成本科目細(xì)項(xiàng)內(nèi)挪項(xiàng)使用，投控中心可不發(fā)出預(yù)警。 財(cái)務(wù)中心：針對(duì)成本超支項(xiàng)目 ， 進(jìn)行預(yù)算審批 。 監(jiān)委會(huì) 1. 審批各項(xiàng)目《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)》和《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》。預(yù)算人員在施工過(guò)程中 ， 要堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)了解情況 ， 了解施工單位落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)及施工措施情況 ， 了解材料使用情況 ， 了解變更簽證情況 ， 了解工程進(jìn)展動(dòng)態(tài) ， 并且及時(shí)取樣 ， 及時(shí)搜集相關(guān)的文字材料 ， 掌握證據(jù) 。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性 ， 盡量減少簽證發(fā)生 。 2）確保簽證質(zhì)量 ? 為了確保簽證的質(zhì)量 ， 首先應(yīng)明確給予工程簽證的條件：由于設(shè)計(jì)圖紙變更而現(xiàn)場(chǎng)已完成部分或全部施工內(nèi)容 ， 由此造成的全部返工或部分返工；由于設(shè)計(jì)圖紙遺漏或未作準(zhǔn)確交代和描述而造成的增加工程量；合同內(nèi)未包括 、 而根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況必須增加的工程量；為了加快工程進(jìn)度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求發(fā)生的不包含在合同范圍內(nèi)的增加工程量 。 建立建設(shè)工程施工合同的審閱會(huì)簽制度 。 長(zhǎng)期以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視不夠 ， 沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)部 ， 開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性根本就沒(méi)有一個(gè)控制 、 審查和優(yōu)化程序 ， 經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于保守 、 各專(zhuān)業(yè)不配套 、 圖紙不校對(duì)等現(xiàn)象 ， 結(jié)果到施工階段 ， 施工現(xiàn)場(chǎng)的洽商 、 變更 、 返工現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮； 其實(shí)開(kāi)發(fā)商早在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí) ， 就應(yīng)該建立起一套甲方和設(shè)計(jì)院就設(shè)計(jì)方案的溝通優(yōu)化程序 ， 除了設(shè)計(jì)院內(nèi)部的優(yōu)化程序 ，設(shè)計(jì)院與開(kāi)發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應(yīng)該同時(shí)運(yùn)行 。 ? （ 2）特征：雙向的；實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認(rèn)的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實(shí)現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。 ? 9） 隨時(shí)關(guān)注合同價(jià)格 ， 如果出現(xiàn)合同價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)明顯大幅度偏差 ， 及時(shí)與乙方溝通 ， 重新確認(rèn)合同的價(jià)格 。 4） 合同交底必須全面：組織工程 、 技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同 ， 開(kāi)工前成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件 ， 將與工程 、 技術(shù)及其它部門(mén)有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底 、 講解 ， 特別是在現(xiàn)場(chǎng)指令 、 設(shè)計(jì)變更的程序及時(shí)限性等條款 。 三邊工程成本控制重點(diǎn) ? 大宗材料價(jià)格：水泥 、 混凝土 、 鋼材 、 木材 、 石膏等每周核定價(jià)格； ? 關(guān)鍵設(shè)備甲購(gòu)：電梯 、 空調(diào) 、 給水設(shè)備等； ? 大宗裝修材料甲控 ， 簽署三方 （ 甲方 、 乙方 、 廠家 ） 協(xié)議； ? 制定費(fèi)率合同：確定計(jì)算和結(jié)算的原則； ? 按圖紙工程量計(jì)量 、 支付和結(jié)算； ? 控制設(shè)計(jì)變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限 ， 下限以上只支付直接費(fèi)和稅金 三邊工程成本控制方法 ? 1） 組建忠誠(chéng) 、 精干造價(jià)管理隊(duì)伍：預(yù)算工作強(qiáng)度大 、 涉及的部門(mén)多 ， 需要預(yù)算人員完成大量的計(jì)算及測(cè)算工作 。 2） 加強(qiáng)隱蔽工程驗(yàn)收：比較易出問(wèn)題的部位 ， 多部門(mén)共同驗(yàn)收確認(rèn) 。 適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未全面確定 ， 投標(biāo)報(bào)價(jià)依據(jù)尚不充分的情況下 ， 發(fā)包方因工期要求緊迫 ， 必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任 ， 承包方在某些方面有獨(dú)特的技術(shù) 、特長(zhǎng)或經(jīng)驗(yàn) 。 適用條件：設(shè)計(jì)深度已達(dá)到施工圖設(shè)計(jì)要求 ， 圖紙完整齊全 ， 項(xiàng)目范圍及工程量計(jì)算依據(jù)確切 ， 不會(huì)出現(xiàn)較大的設(shè)計(jì)變更 ， 報(bào)價(jià)工程量與實(shí)際工程量無(wú)較大的差異；規(guī)模較小 ， 技術(shù)不復(fù)雜的中小型工程；工期較短 ， 一般在一年以?xún)?nèi) 。 五 、 嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開(kāi)支范圍 ， 劃清各種費(fèi)用界限 ， 保證成本的真實(shí)性 、 科學(xué)性和可比性 。 做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局 ， 人車(chē)分流 。 建筑平面布臵的合理性： 從目前的市場(chǎng)需求特征來(lái)看，建筑的平面布臵、戶(hù)型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。 因此 ， 建筑結(jié)構(gòu)的選擇 ， 是影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要因素 。 建筑的平面形狀 。 分析這個(gè)可以找出降低造價(jià) 、 提高經(jīng)濟(jì)效果的方向 。 （ 5）運(yùn)用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。 限額設(shè)計(jì)控制工作的主要內(nèi)容 1） 重視初步設(shè)計(jì)的方案選擇 2） 嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算 重點(diǎn)在工程量控制方面 3） 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理 4） 強(qiáng)化指標(biāo)管理 如結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的混凝土含量 ， 鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國(guó)產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等 設(shè)計(jì)方案優(yōu)選 價(jià)值工程應(yīng)用 ? 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案價(jià)值工程（ Value Engineering， VE）又稱(chēng)為價(jià)值分析（ Value Analysis， VA）是一門(mén)新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。 ? 可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容 總論：項(xiàng)目背景 、 概況 、 問(wèn)題和建議 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)：為可研的重要環(huán)節(jié) ， 內(nèi)容包括：市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 、 價(jià)格預(yù)測(cè) 、 競(jìng)爭(zhēng)力分析 、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 資源條件評(píng)價(jià)：資源可利用量 、 資源品質(zhì)情況 、 資源賦存條件 、資源開(kāi)發(fā)價(jià)值 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成 、 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選 、 推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 場(chǎng)址選擇：場(chǎng)址現(xiàn)狀 、 場(chǎng)址方案比選 、 推薦的場(chǎng)址方案 技術(shù)方案 、 設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇 、 主要設(shè)備方案選擇 、 工程方案選擇 原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案 、 燃料供應(yīng)方案 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程：總圖布臵方案 、 場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案 、 公用工程與輔助工程方案 節(jié)能措施：節(jié)能措施 、 能耗指標(biāo)分析 節(jié)水措施：節(jié)水措施 、 水耗指標(biāo)分析 1環(huán)境影響評(píng)價(jià)：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護(hù)措施 1勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防：危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施 1組織機(jī)構(gòu)與人力資源配臵：組織機(jī)構(gòu)設(shè)臵及其適應(yīng)性分析、人力資源配臵、員工培訓(xùn) 1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排 1投資估算：建設(shè)投資估算、流動(dòng)資金估算、投資估算表 1 融資方案：融資組織形式 、 資本金籌措 、 債務(wù)資金籌措 、 融資 方案分析 1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 、 銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用估算 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 、 盈利能力分析 、 償債能力分析 、 不確定性分析 、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：影子價(jià)格及評(píng)價(jià)參數(shù)選取 、 效益費(fèi)用范圍與數(shù)值調(diào)整 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 1 社會(huì)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 、 項(xiàng)目與所在地互適性分析 、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 、 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 、 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 、 防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 2 研究結(jié)論與對(duì)策：推薦方案總體描述 、 推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述 、 主要對(duì)比方案 、 結(jié)論與建議 ? 可行性研究的重點(diǎn) 市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 推行限額設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方案優(yōu)選 價(jià)值工程應(yīng)用 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵階段。 推行限額設(shè)計(jì) 按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì) ， 按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì) 。 （ 2）投資不變，提高項(xiàng)目功能。 影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下八個(gè)方面 。 降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動(dòng)消耗 ， 減輕建筑自重 ， 提高抗震能力；降低采暖能耗 ， 節(jié)約能源 ， 提高建筑密度；節(jié)約用地 ， 同時(shí) ， 也有利于節(jié)省市政投資 。 結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平 ， 直接決定了建筑鋼筋含量的高低 ， 從而影響工程造價(jià) 。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是建設(shè)單位對(duì)投資意圖、所需功能和使用價(jià)值正確分析后，將待建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷(xiāo)主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。 住宅的平面布臵 ， 在可能的情況下 ， 要盡量縮小外墻周長(zhǎng)系數(shù) （ 外墻周長(zhǎng)與建筑面積之比 ） 和結(jié)構(gòu)面積系數(shù) （ 結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比 ） 。 4) 應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系 ， 研究建筑風(fēng)格增加的投入與其對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升所起的作用對(duì)比研究 ， 選擇性?xún)r(jià)比高的建筑風(fēng)格 。 技術(shù)上：重視設(shè)計(jì)多方案選擇 ， 及處理各種問(wèn)題的多方案選擇 ， 嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì) 、 施工圖設(shè)計(jì) 、 施工組織設(shè)計(jì) ， 深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能 。 八 、 加強(qiáng)成本預(yù)測(cè) 、計(jì)劃 、 核算 、 控制 、 分析 、 檢查 ， 努力降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 。 合同中需注明調(diào)價(jià)條件約定 ， 如鋼材等大宗材料的調(diào)價(jià)條件為正負(fù) 5%到 10%， 基價(jià)如何確定 ？ 超過(guò)部分是否取費(fèi) ？ 風(fēng)險(xiǎn)如