【正文】 財務(wù)成本管理 ? 財務(wù)成本 （ 約占項目總成本的 68%左右 ） ， 主要為資金成本和稅務(wù)成本 ， 由項目總成本確定 。 上述制度的要點在于計劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性 、 可操作性 、 有針對性 ， 一方面確保在宏觀上實現(xiàn)控制項目的廣告及市場推廣費用 ， 另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同項目的特點靈活多變地采取種類媒體推廣措施 。 我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評審 ， 明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限 ， 即由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計管理部門的書面確認(rèn) ， 如涉及變更金額較大 （ 20萬元以上 ） ， 則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施 。 一方面 ， 通過議標(biāo) ， 解決了招標(biāo)過程中存在的圖紙 、 技術(shù) 、 工期節(jié)點設(shè)臵等各類含糊不清的問題 ， 避免了將這些問題 、 矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾紛 、 價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實現(xiàn)報價讓利 ， 成本下浮 。 ? 工程及甲供物資成本主要包括土建 、 機電安裝 、 裝飾 、 室內(nèi)全裝修 、 消防 、 弱電 、 電梯 、 甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程 /供貨合同成本 。 ? 根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗 ， 中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲備資料體系 ， 對不同時段 、 不同區(qū)域 、 不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類 ， 并建立競爭對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司計劃的一致性 ， 最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險 。 二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗 土地成本管理 ? 土地成本 （ 約占項目總成本的 3035%左右 ） ， 主要指土地獲得階段形成的種類費用支出 ， 包括地價 、 土地動拆遷補償費 、 各類補償費、 土地契稅等 。 而要進(jìn)行有效的動態(tài)管理 ， 必須建立詳細(xì)的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控 。 ? 在實際操作中 ， 目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度始終處于動態(tài)調(diào)整之中 。 由于用電負(fù)荷總量已定 ， 若增加容量 ， 變電站投資巨大 ， 而天然氣市政管網(wǎng)由工地附近經(jīng)過 ， 經(jīng)過各種技術(shù)經(jīng)濟方案的比較 ， 選擇兩臺 500萬大卡 （ 約5820KW） 溴化鋰吸收式冷溫水機 ， 三臺 1200萬大卡 （ 每臺約4218KW） 離心制冷機 ， 一臺 400萬大卡 （ 約 1392KW） 螺桿制冷機的方案 ， 既充分利用了現(xiàn)有資源 ， 又節(jié)約了成本 。如：與要價更低的合作方簽訂經(jīng)濟合同或要求項目再作努力，降低政府收費，以確保不超支。除非集團領(lǐng)導(dǎo)書面明確授權(quán)成本責(zé)任部門可在某個成本科目細(xì)項內(nèi)挪項使用，投控中心可不發(fā)出預(yù)警。 財務(wù)中心：針對成本超支項目 ， 進(jìn)行預(yù)算審批 。 監(jiān)委會 1. 審批各項目《項目動態(tài)成本月報》和《項目成本細(xì)項超支預(yù)警表》。預(yù)算人員在施工過程中 ， 要堅持到現(xiàn)場了解情況 ， 了解施工單位落實施工組織設(shè)計及施工措施情況 ， 了解材料使用情況 ， 了解變更簽證情況 ， 了解工程進(jìn)展動態(tài) ， 并且及時取樣 ， 及時搜集相關(guān)的文字材料 ， 掌握證據(jù) 。要加強預(yù)見性 ， 盡量減少簽證發(fā)生 。 2）確保簽證質(zhì)量 ? 為了確保簽證的質(zhì)量 ， 首先應(yīng)明確給予工程簽證的條件：由于設(shè)計圖紙變更而現(xiàn)場已完成部分或全部施工內(nèi)容 ， 由此造成的全部返工或部分返工；由于設(shè)計圖紙遺漏或未作準(zhǔn)確交代和描述而造成的增加工程量；合同內(nèi)未包括 、 而根據(jù)現(xiàn)場實際情況必須增加的工程量；為了加快工程進(jìn)度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求發(fā)生的不包含在合同范圍內(nèi)的增加工程量 。 建立建設(shè)工程施工合同的審閱會簽制度 。 長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對建設(shè)項目設(shè)計階段重視不夠 ， 沒有專門的設(shè)計部 ， 開發(fā)商對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟性根本就沒有一個控制 、 審查和優(yōu)化程序 ， 經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計過于保守 、 各專業(yè)不配套 、 圖紙不校對等現(xiàn)象 ， 結(jié)果到施工階段 ， 施工現(xiàn)場的洽商 、 變更 、 返工現(xiàn)象屢見不鮮； 其實開發(fā)商早在選擇設(shè)計單位時 ， 就應(yīng)該建立起一套甲方和設(shè)計院就設(shè)計方案的溝通優(yōu)化程序 ， 除了設(shè)計院內(nèi)部的優(yōu)化程序 ，設(shè)計院與開發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應(yīng)該同時運行 。 ? （ 2）特征：雙向的；實際經(jīng)濟損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認(rèn)的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。 ? 9） 隨時關(guān)注合同價格 ， 如果出現(xiàn)合同價格與市場價格出現(xiàn)明顯大幅度偏差 ， 及時與乙方溝通 ， 重新確認(rèn)合同的價格 。 4） 合同交底必須全面：組織工程 、 技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同 ， 開工前成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件 ， 將與工程 、 技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底 、 講解 ， 特別是在現(xiàn)場指令 、 設(shè)計變更的程序及時限性等條款 。 三邊工程成本控制重點 ? 大宗材料價格：水泥 、 混凝土 、 鋼材 、 木材 、 石膏等每周核定價格； ? 關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯 、 空調(diào) 、 給水設(shè)備等； ? 大宗裝修材料甲控 ， 簽署三方 （ 甲方 、 乙方 、 廠家 ） 協(xié)議； ? 制定費率合同：確定計算和結(jié)算的原則； ? 按圖紙工程量計量 、 支付和結(jié)算； ? 控制設(shè)計變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限 ， 下限以上只支付直接費和稅金 三邊工程成本控制方法 ? 1） 組建忠誠 、 精干造價管理隊伍：預(yù)算工作強度大 、 涉及的部門多 ， 需要預(yù)算人員完成大量的計算及測算工作 。 2） 加強隱蔽工程驗收：比較易出問題的部位 ， 多部門共同驗收確認(rèn) 。 適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)尚未全面確定 ， 投標(biāo)報價依據(jù)尚不充分的情況下 ， 發(fā)包方因工期要求緊迫 ， 必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任 ， 承包方在某些方面有獨特的技術(shù) 、特長或經(jīng)驗 。 適用條件：設(shè)計深度已達(dá)到施工圖設(shè)計要求 ， 圖紙完整齊全 ， 項目范圍及工程量計算依據(jù)確切 ， 不會出現(xiàn)較大的設(shè)計變更 ， 報價工程量與實際工程量無較大的差異；規(guī)模較小 ， 技術(shù)不復(fù)雜的中小型工程；工期較短 ， 一般在一年以內(nèi) 。 五 、 嚴(yán)格遵守成本和費用開支范圍 ， 劃清各種費用界限 ， 保證成本的真實性 、 科學(xué)性和可比性 。 做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局 ， 人車分流 。 建筑平面布臵的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布臵、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。 因此 ， 建筑結(jié)構(gòu)的選擇 ， 是影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的一個重要因素 。 建筑的平面形狀 。 分析這個可以找出降低造價 、 提高經(jīng)濟效果的方向 。 （ 5）運用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資。 限額設(shè)計控制工作的主要內(nèi)容 1） 重視初步設(shè)計的方案選擇 2） 嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算 重點在工程量控制方面 3） 加強設(shè)計變更管理 4） 強化指標(biāo)管理 如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量 ， 鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等 設(shè)計方案優(yōu)選 價值工程應(yīng)用 ? 優(yōu)化設(shè)計方案價值工程（ Value Engineering， VE）又稱為價值分析（ Value Analysis， VA）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟效益的有效方法。 ? 可行性研究報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容 總論：項目背景 、 概況 、 問題和建議 市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié) ， 內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查 、產(chǎn)品供需預(yù)測 、 價格預(yù)測 、 競爭力分析 、 市場風(fēng)險分析 資源條件評價：資源可利用量 、 資源品質(zhì)情況 、 資源賦存條件 、資源開發(fā)價值 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成 、 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選 、 推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 場址選擇：場址現(xiàn)狀 、 場址方案比選 、 推薦的場址方案 技術(shù)方案 、 設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇 、 主要設(shè)備方案選擇 、 工程方案選擇 原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案 、 燃料供應(yīng)方案 總圖運輸與公用輔助工程：總圖布臵方案 、 場內(nèi)外運輸方案 、 公用工程與輔助工程方案 節(jié)能措施：節(jié)能措施 、 能耗指標(biāo)分析 節(jié)水措施：節(jié)水措施 、 水耗指標(biāo)分析 1環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護措施 1勞動安全衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施 1組織機構(gòu)與人力資源配臵：組織機構(gòu)設(shè)臵及其適應(yīng)性分析、人力資源配臵、員工培訓(xùn) 1項目實施進(jìn)度：建設(shè)工期、實施進(jìn)度安排 1投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表 1 融資方案：融資組織形式 、 資本金籌措 、 債務(wù)資金籌措 、 融資 方案分析 1 財務(wù)評價：財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 、 銷售收入與成本費用估算 、財務(wù)評價報表 、 盈利能力分析 、 償債能力分析 、 不確定性分析 、 財務(wù)評價結(jié)論 1 國民經(jīng)濟評價：影子價格及評價參數(shù)選取 、 效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整 、國民經(jīng)濟評價報表 、 國民經(jīng)濟評價指標(biāo) 、 國民經(jīng)濟評價結(jié)論 1 社會評價：項目對社會影響分析 、 項目與所在地互適性分析 、 社會風(fēng)險分析 、 社會評價結(jié)論 風(fēng)險分析：項目主要風(fēng)險識別 、 風(fēng)險程度分析 、 防范風(fēng)險對策 2 研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述 、 推薦方案優(yōu)缺點描述 、 主要對比方案 、 結(jié)論與建議 ? 可行性研究的重點 市場調(diào)查、產(chǎn)品方案、財務(wù)評價 二、設(shè)計階段成本控制重點 執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 推行限額設(shè)計 設(shè)計方案優(yōu)選 價值工程應(yīng)用 項目設(shè)計的經(jīng)濟評價 ? 設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵階段。 推行限額設(shè)計 按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計 ， 按批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計 。 （ 2）投資不變，提高項目功能。 影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的主要因素有以下八個方面 。 降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗 ， 減輕建筑自重 ， 提高抗震能力；降低采暖能耗 ， 節(jié)約能源 ， 提高建筑密度；節(jié)約用地 ， 同時 ， 也有利于節(jié)省市政投資 。 結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計水平 ， 直接決定了建筑鋼筋含量的高低 ， 從而影響工程造價 。設(shè)計任務(wù)書是建設(shè)單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計單位編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。 住宅的平面布臵 ， 在可能的情況下 ， 要盡量縮小外墻周長系數(shù) （ 外墻周長與建筑面積之比 ） 和結(jié)構(gòu)面積系數(shù) （ 結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比 ） 。 4) 應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系 ， 研究建筑風(fēng)格增加的投入與其對項目價值提升所起的作用對比研究 ， 選擇性價比高的建筑風(fēng)格 。 技術(shù)上：重視設(shè)計多方案選擇 ， 及處理各種問題的多方案選擇 ， 嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計 、 施工圖設(shè)計 、 施工組織設(shè)計 ， 深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能 。 八 、 加強成本預(yù)測 、計劃 、 核算 、 控制 、 分析 、 檢查 ， 努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本 。 合同中需注明調(diào)價條件約定 ， 如鋼材等大宗材料的調(diào)價條件為正負(fù) 5%到 10%， 基價如何確定 ？ 超過部分是否取費 ？ 風(fēng)險如