房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資(存儲(chǔ)版)
【正文】 高現(xiàn)金回報(bào) 有效分散投資風(fēng)險(xiǎn) 抵御通貨膨脹,（四）投資于房地產(chǎn)投資信托基金的好處,?,23,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的渠道 三、融資方案分析與決策,?,24,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述,（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金的特性 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義 （三）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義 （四）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式,?,25,（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金的特性,特性： 墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高 矛盾： 資金投入的集中性與來源的分散性； 資金投入量大與每筆收入來源?。?投資回收期長與再生產(chǎn)過程連續(xù)性,?,26,（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。,?,41,四級資質(zhì),注冊資本不低于100萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上； 已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；,?,42,四級資質(zhì)（續(xù)）,工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； 商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故,?,43,（二）資金實(shí)力,注冊資本； 企業(yè)實(shí)有資產(chǎn)凈值 有形長期資產(chǎn),?,44,（三）企業(yè)償債能力,長期償債能力指標(biāo)： 資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù) 短期償債能力指標(biāo)： 流動(dòng)比率、速動(dòng)比率,?,45,（四）企業(yè)經(jīng)營管理能力,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率 預(yù)收賬款存貨比率 存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比重 預(yù)收賬款占流動(dòng)負(fù)債比率,?,46,（五）獲利能力,稅后利潤總額 銷售利潤率 總資產(chǎn)報(bào)酬率 自有資本報(bào)酬率,?,47,（六）企業(yè)信譽(yù),到期還款率 逾期貸款率 積欠貸款利息額 對外經(jīng)濟(jì)擔(dān)保率,?,48,存款比 貸款比 結(jié)算資金歸行率,（七）企業(yè)在貸款銀行的 資金流量,?,49,（八）其他指標(biāo),銷售收入增長率 權(quán)益增長率 開發(fā)產(chǎn)品銷售率 開發(fā)產(chǎn)品合格率 開發(fā)產(chǎn)品優(yōu)良率 企業(yè)經(jīng)營管理能力 企業(yè)的影響力,?,50,審查時(shí)要評價(jià)的指標(biāo)體系： 項(xiàng)目基本情況指標(biāo) 市場分析指標(biāo) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 貸款相關(guān)因素,二、金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審查,?,51,（一）項(xiàng)目基本情況指標(biāo),四證落實(shí)情況 自有資金占總投資比率 資金落實(shí)情況 地理與交通位置 基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)情況 項(xiàng)目品質(zhì),?,52,（二）市場分析指標(biāo),市場定位 供需形勢分析 競爭形勢分析 市場營銷能力 認(rèn)購或預(yù)售（預(yù)租）能力,?,53,（三）財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo),內(nèi)部收益率 銷售利潤率 貸款償還期 敏感性評價(jià),?,54,（四）貸款相關(guān)因素,貸款數(shù)量 貸款期限 利息率 目標(biāo)收益率,?,55,1.開發(fā)商已經(jīng)擁有了項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)； 2.開發(fā)商準(zhǔn)備
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