房地產(chǎn)開發(fā)項目融資(存儲版)
【正文】 REITs（ Real Estate Investment Trusts），中文翻譯為房地產(chǎn)投資信托基金，一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。 3/2/2023 37 二級資質(zhì) ? 注冊資本不低于 2023萬元； ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 3年以上； ? 近 3年房屋建筑面積累計竣工 15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； ? 連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％； ? 上一年房屋建筑施工面積 10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 3/2/2023 38 二級資質(zhì)（續(xù)） ? 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會計人員不少于 3人； ? 工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； ? 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ? 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 （一）資金來源可靠性分析 （二）融資結(jié)構(gòu)分析 –資本金與債務(wù)比例、股本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu) （三）融資成本分析 –債務(wù)融資成本、資本金融資成本 （四）融資風險分析 –資金供應(yīng)風險、利率風險、匯率風險 三、融資方案分析與決策 3/2/2023 31 第三節(jié) 金融機構(gòu)對項目貸款的審查 ? 一、企業(yè)資信等級評價 ? 二、金融機構(gòu)對開發(fā)建設(shè)項目的審查 ? 三、有助于金融機構(gòu)同意融資的其他因素 ? 四、貸款綜合評價 3/2/2023 32 一、企業(yè)資信等級評價 （一）企業(yè)素質(zhì) （二）資金實力 （三）企業(yè)償債能力 （四）企業(yè)經(jīng)營管理能力 （五）獲利能力 （六）企業(yè)信譽 （七）企業(yè)在貸款銀行的資金流量 （八）其他指標 3/2/2023 33 （一）企業(yè)素質(zhì) 企業(yè)素質(zhì)是企業(yè)為完成一定的任務(wù)而必備的各種要素。 ? 由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的風險較高，因此其貸款價值比率通常不超過 60%， 貸款期限最長不超過 10年 ，貸款利率也要高于個人住房抵押貸款。 – 土地購置貸款 – 土地開發(fā)貸款 – 建設(shè)貸款 房地產(chǎn) 開發(fā)貸款 3/2/2023 11 土地儲備貸款 ? 土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款，主要針對土地儲備機構(gòu)。 – 隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐步擴大，金融機構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風險，開始實施抵押貸款證券化。 房地產(chǎn)市場與資本市場的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場。 ? 包括： – 商業(yè)性住房抵押貸款 – 政策性（住房公積金）住房抵押貸款 ? 政策性住房抵押貸款利率較低，但限于已參加交納住房公積金的居民，且貸款額度有一定限制 。 通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，然后由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資者獲取長期穩(wěn)定的投資收益。 3/2/2023 39 三級資質(zhì) ? 注冊資本不低于 800萬元； ? 從
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