房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資(存儲(chǔ)版)
【正文】 REITs（ Real Estate Investment Trusts），中文翻譯為房地產(chǎn)投資信托基金，一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。 3/2/2023 37 二級(jí)資質(zhì) ? 注冊(cè)資本不低于 2023萬(wàn)元； ? 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 3年以上； ? 近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； ? 連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； ? 上一年房屋建筑施工面積 10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 3/2/2023 38 二級(jí)資質(zhì)（續(xù)） ? 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3人； ? 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ? 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度； ? 未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 （一）資金來(lái)源可靠性分析 （二）融資結(jié)構(gòu)分析 –資本金與債務(wù)比例、股本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu) （三）融資成本分析 –債務(wù)融資成本、資本金融資成本 （四）融資風(fēng)險(xiǎn)分析 –資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn) 三、融資方案分析與決策 3/2/2023 31 第三節(jié) 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查 ? 一、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià) ? 二、金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審查 ? 三、有助于金融機(jī)構(gòu)同意融資的其他因素 ? 四、貸款綜合評(píng)價(jià) 3/2/2023 32 一、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià) （一）企業(yè)素質(zhì) （二）資金實(shí)力 （三）企業(yè)償債能力 （四）企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力 （五）獲利能力 （六）企業(yè)信譽(yù) （七）企業(yè)在貸款銀行的資金流量 （八）其他指標(biāo) 3/2/2023 33 （一）企業(yè)素質(zhì) 企業(yè)素質(zhì)是企業(yè)為完成一定的任務(wù)而必備的各種要素。 ? 由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，因此其貸款價(jià)值比率通常不超過(guò) 60%， 貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 10年 ，貸款利率也要高于個(gè)人住房抵押貸款。 – 土地購(gòu)置貸款 – 土地開(kāi)發(fā)貸款 – 建設(shè)貸款 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款 3/2/2023 11 土地儲(chǔ)備貸款 ? 土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款，主要針對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 – 隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐步擴(kuò)大，金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始實(shí)施抵押貸款證券化。 房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。 ? 包括： – 商業(yè)性住房抵押貸款 – 政策性（住房公積金）住房抵押貸款 ? 政策性住房抵押貸款利率較低，但限于已參加交納住房公積金的居民，且貸款額度有一定限制 。 通過(guò)發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，然后由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資者獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。 3/2/2023 39 三級(jí)資質(zhì) ? 注冊(cè)資本不低于 800萬(wàn)元； ? 從
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