房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成-在線瀏覽
2024-11-13 10:18本頁面
【正文】 性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。包括項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目的建設(shè)的必要性和可行性。 （ 5）項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 （ 1）土地調(diào)查。 （ 2）人口調(diào)查。 （ 3）調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 （ 5）各種市政管線。 （ 6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。 （ 8）確定安置方案。 （ 9）拆遷安置方案。 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 （ 1）市場 供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 （ 3）市場交易的數(shù)量與價格。 （ 5）擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 （ 3）建筑規(guī)劃方案選擇。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 （ 2)施工力量的組織計劃。 （ 4）項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 （ 2）主要污染源和污染物。 （ 4）設(shè)計采用的環(huán)境保護標準。 （ 6）環(huán)境保護投資估算。 （ 8）存在問題及建議。 （ 2）管理人員的配備方案。 開發(fā)建設(shè)計劃 （ 1）前期開發(fā)計劃。 （ 2）工程建設(shè)計劃。 （ 3）建設(shè)場地的布置。 項目經(jīng)濟及社會效益分析 （ 1）項目總投資估算。 （ 2）項目投資來源、籌措方式的確定。 （ 4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。 （ 6）財務(wù)評估。 （ 7）國民經(jīng)濟評價。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化進行定性風(fēng)險分析。 （ 10）結(jié)論及建議 ① 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。 二、可行性研究的步驟 接受委托。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容， 制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標、規(guī)劃、標準等基本數(shù)據(jù)。 主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。 根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方 案，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析才方法，評選出合理的方案。 財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性好盈利能力。 編制可行性依據(jù)報告。 房地產(chǎn)項目投資成本費用估算匯總及計算依據(jù) 一、開發(fā)成本 土地成本 土地費用 =土地出讓金 +拆遷安置補償費（城鎮(zhèn)土地）或征地費用（農(nóng)業(yè)用地） 建安工程費 主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用，設(shè)備采購費用及安裝工程費用等。 前期工程費 項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費 用可根據(jù)實際工程量計算。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。 公共設(shè)施配套建設(shè)費 居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。 開發(fā)期間稅費 各地區(qū)不同，繳納的稅費也不同。 其他費用 按當?shù)赜嘘P(guān)部門的費率估算， 約占建安費的 3%。 不可預(yù)見費 一般取 1— 7 項之和的 1%— 3%，或建安費的 2%5%。 財務(wù)費用 為了計算簡便，一般假定借款當期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當期按期末還款，按全期計息。 房地產(chǎn)項目投資總成本估算 項目投資總成本估算表 (住宅） 序號 名稱 計量單位 一 土地成本 熟地掛牌競價 初始掛牌價 格 契稅 土地成交價 4% 公證費 土地成交價 ‰ 印花稅 土地成交價 ‰ 二 前期費用 勘探費 10 元 /平米 建筑規(guī)劃設(shè)計費 30 元 /平米 三 建安工程費 基坑維護、土石方工程 % 建安工程 小高層 1100 元 /平米 別墅 1100 元 /平米 多層公寓 800 元 /平米 情景西班牙洋房 1000 元 /平米 會所、幼兒園及物業(yè)用房 1500 元 /平米 四 配套工程建設(shè)費 公共設(shè)施配套費 105 元 /平米 白蟻防治費 元 /平米 市政給水管設(shè)計及施工費 15 元 /平米 電力設(shè)施設(shè)計及施工費 200 元 /平米 有線電視設(shè)計及施工費 5 元 /平米 電信設(shè)計及施工費 5 元 /平米 煤氣設(shè)計費 % 煤氣施工費 8 元 /平米 12 元 /平米 、管網(wǎng)及道路等 200 元 /平米 52 元 /平米（按標準應(yīng)建約 16468 平米，其中 30%異地建設(shè)） 五 其它開發(fā)費用 監(jiān)理費 1% 工程 交易綜合服務(wù)費 ‰（按建安成本的 ‰計算） 施工合同印花稅 % 質(zhì)量安全監(jiān)督費 % 公共設(shè)施維修基金 2% 工程檔案管理費 元 /平米 建筑防雷審核費 元 /平米 六 不可預(yù)見費用 3% 七 開發(fā)間接成本合計 開辦費和管理費 2% 銷售費用 策劃代理費 %（銷售收入 ％） 財務(wù)費用 按缺口資金
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