【正文】 1面積測量費(fèi) 在辦理預(yù)售時和竣工時需進(jìn)行兩次面積測量，目前一般市場價為；兩次共計 元 /平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價，如我們一期工程兩次測量費(fèi)共計 元 /平方米。 施工圖審查費(fèi) 聘請設(shè)計院對施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用，目前市場價 約 元 /每平方米建筑面積。 招投標(biāo)費(fèi) （ 1）招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi) 支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用，市場價合計按總建筑面積 元 /㎡計算。 （ 4） 規(guī)劃證照費(fèi) 在辦理規(guī)劃許可證時向政府部門繳納，規(guī)劃證照費(fèi) =土建綜合造價建筑面積（大于 1000 萬部分） 2‰ +土建綜合造價建筑面積（小于 1000萬部分） ‰。 二、前期費(fèi)用 三通一平費(fèi)用 包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時設(shè)施所需要的工程費(fèi)用，具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項(xiàng)目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。 土地使用稅：土地使用單位或個人由于使用土地每年需要向國家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅 =稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約 元 /平方米，其隨著土地級別的增高而增加。土地上對應(yīng)建筑面積。 財務(wù)費(fèi)用 為了計算簡便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計息。 其他費(fèi)用 按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費(fèi)率估算， 約占建安費(fèi)的 3%。 公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研費(fèi)用可按總投資的一定百分比進(jìn)行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費(fèi) 用可根據(jù)實(shí)際工程量計算。 編制可行性依據(jù)報告。 財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容， 制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。 （ 10）結(jié)論及建議 ① 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。 （ 7）國民經(jīng)濟(jì)評價。 （ 4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 （ 1）項(xiàng)目總投資估算。 （ 2）工程建設(shè)計劃。 （ 2）管理人員的配備方案。 （ 6）環(huán)境保護(hù)投資估算。 （ 2）主要污染源和污染物。 （ 2)施工力量的組織計劃。 （ 3）建筑規(guī)劃方案選擇。 （ 5）擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 （ 1）市場 供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 （ 8）確定安置方案。 （ 6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。 （ 3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 （ 1）土地調(diào)查。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。 可行性研究內(nèi)容與步驟 一、可行性研究的內(nèi)容 由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。10%，所需費(fèi)用：小型項(xiàng)目約占投資的%~%，大型復(fù)雜的工程約占 %~%。20%，所需費(fèi)用約占總投資的%~%。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。該階段投資估算的精確度為 177。 投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會研究，前者又分：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向?？尚行匝芯繄蟾媾鷾?zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進(jìn)行。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進(jìn)行商談。 銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報告作為建設(shè)項(xiàng)目申請貸款的先決條件。最后提出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為覺得部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。 不可預(yù)見費(fèi)。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為 借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用 。 銷售費(fèi)用。 指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括 自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用 。 （ 2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種 非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。 “三通一平 ”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括 地上原有建筑物拆除費(fèi)用、 場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用 。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地費(fèi)用包括： （ 1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)； 土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成 土地費(fèi)用。 征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有 土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等 。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi) 用。 前期工程費(fèi)。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計算標(biāo)準(zhǔn)估算。主要包括 居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等 。一般按實(shí)際工程量估算。 是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 其他費(fèi)用。 不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用 估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%~7%估算。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)