【正文】 和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行。 （二）可行性研究的依據(jù) 國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃； 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的 文件； 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等； 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。 三、可行性研究的工作階段 可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段 ,每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到 深。 （一）投資機(jī)會(huì)研究 該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究，前者又分：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。 投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容： 地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力情況、 社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為 177。30%，研究費(fèi)用一般占總投資的 %~%。 如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦可稱 “預(yù)可行性研究 ”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料 的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。 在初步可行性研究階段需要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查： 市場(chǎng)的需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá) 177。20%，所需費(fèi)用約占總投資的%~%。所謂的輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì) 可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。 （三）詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度 177。10%，所需費(fèi)用：小型項(xiàng)目約占投資的%~%，大型復(fù)雜的工程約占 %~%。 （四）項(xiàng)目的評(píng)估和決策 按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng) 估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 項(xiàng)目評(píng)估是決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段。 可行性研究內(nèi)容與步驟 一、可行性研究的內(nèi)容 由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包括： 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱、開 發(fā)建設(shè)單位； （ 2）項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。 （ 3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。 （ 4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。 （ 5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。 （ 6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 （ 1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi) 的各類土地面積及使用單位等。 （ 2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。 （ 3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 （ 4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤額等。 （ 5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。 （ 6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。 （ 7）制定動(dòng)遷計(jì)劃。 （ 8）確定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 （ 9）拆遷安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 （ 1）市場(chǎng) 供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 （ 2）市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 （ 3）市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格。 （ 4）服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃。 （ 5）擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 （ 1）市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。 （ 2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。 （ 3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程 的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃。 （ 2)施工力量的組織計(jì)劃。 （ 3）項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。 （ 4）項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) （ 1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （ 2）主要污染源和污染物。 （ 3）開發(fā)項(xiàng)目可