【文章內容簡介】 能引起的 周圍生態(tài)變化。 （ 4）設計采用的環(huán)境保護標準。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （ 6）環(huán)境保護投資估算。 （ 7）環(huán)境影響的評價結論和環(huán)境影響分析。 （ 8）存在問題及建議。 項目開發(fā)組織機構和管理費用研究 （ 1）開發(fā)項目的管理體制、機構設置。 （ 2）管理人員的配備方案。 （ 3）人員培訓計劃，年管理費用估算。 開發(fā)建設計劃 （ 1）前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究 、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、委托規(guī)劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。 （ 2）工程建設計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。 （ 3）建設場地的布置。 （ 4）施工隊伍的選擇。 項目經濟及社會效益分析 （ 1）項目總投資估算。包括開發(fā)建設投資和經營資金兩部分。 （ 2）項目投資來源、籌措方式的確定。 （ 3）開發(fā)成本估算。 （ 4）銷售成本、經營成本估算。 （ 5）銷售收入、租金收入、經營收入和其他營業(yè)收入估算。 （ 6）財務評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方案分析計算項目投資回收期、凈現值、內部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經濟指標，對項目進行財務評估。 （ 7）國民經濟評價。 （ 8）風險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析；另一方面結合政治形勢、國家方針政策、經濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化進行定性風險分析。 （ 9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 （ 10）結論及建議 ① 運用各種數據從技術、經濟、財務等方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。 ② 存在的問題及相應的建議。 二、可行性研究的步驟 接受委托。 在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協作方式等內容；承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容， 制定計劃，并收集有關的基礎資料、指標、規(guī)劃、標準等基本數據。 調查研究。 主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規(guī)模和項目構成。資源調查包括建設地點調查、開發(fā)項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質、氣象等方面的調查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。 方案選擇和優(yōu)化。 根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方 案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術經濟分析才方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)進度。 財務評價和國民經濟評價。 對經上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務匹柜機和國民經濟評價。研究論證項目在經濟上的合理性好盈利能力。進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 編制可行性依據報告。 經過上述 分析和評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。 房地產項目投資成本費用估算匯總及計算依據 一、開發(fā)成本 土地成本 土地費用 =土地出讓金 +拆遷安置補償費（城鎮(zhèn)土地）或征地費用（農業(yè)用地） 建安工程費 主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用，設備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。 前期工程費 項目前期規(guī)劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質勘察可根據工程量估算，三通一平的費 用可根據實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的%— 6。 基礎設施建設費 建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常占建安費的 15%左右。 公共設施配套建設費 居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。一般按規(guī)劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的 3%— 5%估算。 開發(fā)期間稅費 各地區(qū)不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的 8%— 15%估算。 其他費用 按當地有關部門的費率估算， 約占建安費的 3%。也可以把此項直接并入開發(fā)期間稅費進行估算。 不可預見費 一般取 1— 7 項之和的 1%— 3%，或建安費的 2%5%。 二、開發(fā)費用 管理費用 開發(fā)成本的 2%3%。 財務費用 為了計算簡便，一般假定借款當期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當期按期末還款，按全期計息。 1銷售費用 一般取銷售收入的 3%— 5%。 房地產項目投資總成本估算 項目投資總成本估算表 (住宅） 序號 名稱 計量單位 一 土地成本 熟地掛牌競價 初始掛牌價 格 契稅 土地成交價 4% 公證費 土地成交價 ‰ 印花稅 土地成交價 ‰ 二 前期費用 勘探費 10 元 /平米 建筑規(guī)劃設計費 30 元 /平米 三 建安工程費 基坑維護、土石方工程 % 建安工程 小高層 1100 元 /平米 別墅 1100 元 /平米 多層公寓 800 元 /平米 情景西班牙洋房 1000 元 /平米 會所、幼兒園及物業(yè)用房 1500 元 /平米 四 配套工程建設費 公共設施配套費 105 元 /平米 白蟻防治費 元 /平米 市政給水管設計及施工費 15 元 /平米 電力設施設計及施工費 200 元 /平米 有線電視設計及施工費 5 元 /平米 電信設計及施工費 5 元 /平米 煤氣設計費 % 煤氣施工費 8 元 /平米 12 元 /平米 、