【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款?？⒐ひ淮谓Y(jié)算，開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“生產(chǎn)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方?！景咐?】紅星房地產(chǎn)公司與某建筑公司發(fā)包工程年度合同總值為60 000萬(wàn)元，按照合同規(guī)定，開工前應(yīng)付預(yù)付備料款15 000萬(wàn)元，用銀行存款支付，應(yīng)作如下分錄入賬：（1）預(yù)付備料款時(shí)借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款（某公司）150 000 000貸：銀行存款150 000 000（2）預(yù)付工程款時(shí)9月份，根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一，即350萬(wàn)元，用銀行存款預(yù)付工程款。借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款（某公司）3 500 000貸：銀行存款3 500 00010月初，根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為750萬(wàn)元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款180萬(wàn)元，月中預(yù)付工程款350萬(wàn)元，尚應(yīng)支付工程款220萬(wàn)元（750－180－350）。（3）工程價(jià)款結(jié)算時(shí)借：開發(fā)成本7 500 000貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款（某公司）5 300 000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（某公司）2 200 000（4）支付應(yīng)付工程款時(shí)借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（某公司）2 200 000貸：銀行存款2 200 000【知識(shí)鏈接】國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。2．支付甲供材料款的核算甲供材料是指房地產(chǎn)企業(yè)代承包商采購(gòu)材料，并將其交付給承包商。甲供材料的價(jià)款應(yīng)包含在雙方的工程合同中。房地產(chǎn)企業(yè)為了保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，往往對(duì)重要的材料實(shí)行甲供。（1）房地產(chǎn)企業(yè)支付甲供材料款時(shí)，借記“應(yīng)付賬款——甲供材料”科目，貸記“銀行存款”科目，即：借：應(yīng)付賬款——甲供材料貸：銀行存款（2）房地產(chǎn)企業(yè)支付施工單位工程款時(shí)，需扣除領(lǐng)用的甲供材料。借：應(yīng)付賬款——施工單位（應(yīng)付款總額）貸：應(yīng)付賬款——甲供材料（扣款金額）銀行存款（實(shí)際支付金額）（3）甲供材料結(jié)算后，按結(jié)算額和已扣款差額進(jìn)行賬務(wù)處理如下：借：應(yīng)付賬款——施工單位（實(shí)際領(lǐng)用——已扣款）原材料（剩余不能退貨部分）貸：應(yīng)付賬款——甲供材料（結(jié)算額——已扣款）3．工程水電費(fèi)的核算施工期間工程臨時(shí)水電費(fèi)一般由開發(fā)商直接支付，施工合同中約定開發(fā)商和施工單位分擔(dān)比例。實(shí)際支付時(shí)，應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)的部分直接記入“生產(chǎn)成本”科目，應(yīng)該由施工單位承擔(dān)的部分直接記人該施工單位“應(yīng)付賬款”科目借方。要注意，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將取得的水電費(fèi)發(fā)票復(fù)印件及原始憑證分割單一并交與施工單位，施工單位據(jù)此入賬?！景咐?】紅星房地產(chǎn)公司將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1 080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為：101商品房為630 000元，102商品房為504 000元，合計(jì)1 134 000元。工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：101商品房建安工程費(fèi)＝1 080 000630 000247。1 134 000＝600 000（元）102商品房建安工程費(fèi)＝1 080 000504 000247。1 134 000＝480 000（元）（二）采用自營(yíng)方式的核算采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——某成本對(duì)象——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”“應(yīng)付職工薪酬”“銀行存款”等賬戶的貸方。四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與分配能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)成本項(xiàng)目，即記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本（或配套設(shè)施開發(fā)成本）——某成本對(duì)象——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”賬戶的借方；分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出通過(guò)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——待分?jǐn)偝杀尽A(chǔ)設(shè)施費(fèi)”賬戶進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。五、開發(fā)間接費(fèi)的歸集與分配利息資本化的終點(diǎn)是開發(fā)項(xiàng)目竣工并通過(guò)驗(yàn)收。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，前款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，可從下列幾個(gè)方面進(jìn)行判斷：符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成。所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個(gè)別與設(shè)計(jì)、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售。繼續(xù)發(fā)生在所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定。資本化利息＝利息費(fèi)用－尚未動(dòng)用的借款存入銀行取得的利息收入【案例5】紅星房地產(chǎn)公司于20XX年1月20日取得工商銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè)，貸款年利率為5%，每月計(jì)提利息210萬(wàn)元，20XX年3月20日支付一季度貸款利息420萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：（1）每月計(jì)提應(yīng)付利息時(shí)借：開發(fā)成本2 100 000貸：應(yīng)付利息2 100 000（2）支付一季度貸款利息時(shí)借：應(yīng)付利息4 200 000貸：銀行存款4 200 000開發(fā)間接費(fèi)雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定應(yīng)由哪項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將其直接計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，應(yīng)將其先記入“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法等，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。六、公共配套設(shè)施的歸集與分配1．非營(yíng)利性公共配套設(shè)施非營(yíng)利性公共配套設(shè)施是指房屋開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，其產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施。2．營(yíng)利性公共配套設(shè)施營(yíng)利性公共配套設(shè)施是指能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目以及屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的公共配套設(shè)施。對(duì)非營(yíng)利性公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以將各配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。在“生產(chǎn)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”科目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，如物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、兒童游樂(lè)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、超市（配套商業(yè)設(shè)施）等。如果工程規(guī)模不大，與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近，且開竣工時(shí)問(wèn)相差不多，并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象。一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)利性的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，以正確計(jì)算各配套設(shè)施的開發(fā)成本。3．非營(yíng)利公共配套設(shè)施成本項(xiàng)目的設(shè)置對(duì)于作為成本對(duì)象核算的非營(yíng)利公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。營(yíng)利性公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。營(yíng)利性公共配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本（配套成本對(duì)象）”賬戶進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照建筑面積法分配給各受益對(duì)象，并記入“生產(chǎn)成本——房屋開發(fā)成本一某成本