房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成(編輯修改稿)
2025-08-24 20:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （6）財務(wù)評估。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方案分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進行財務(wù)評估。 （7）國民經(jīng)濟評價。 （8）風(fēng)險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化進行定性風(fēng)險分析。 （9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 （10）結(jié)論及建議 ①運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。 ②存在的問題及相應(yīng)的建議。 二、可行性研究的步驟 接受委托。在項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。 調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。 方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟分析才方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。 財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細(xì)財務(wù)匹柜機和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性好盈利能力。進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 編制可行性依據(jù)報告。經(jīng)過上述分析和評價，即可編制詳細(xì)的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。 房地產(chǎn)項目投資成本費用估算匯總及計算依據(jù)一、開發(fā)成本土地成本 土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費（城鎮(zhèn)土地）或征地費用（農(nóng)業(yè)用地）建安工程費主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用，設(shè)備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進行估算。前期工程費項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費用可根據(jù)實際工程量計算。%—6?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常占建安費的15%左右。公共設(shè)施配套建設(shè)費居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3%—5%估算。開發(fā)期間稅費各地區(qū)不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。其他費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費率估算，約占建安費的3%。也可以把此項直接并入開發(fā)期間稅費進行估算。不可預(yù)見費一般取1—7項之和的1%—3%，或建安費的2%5%。二、開發(fā)費用管理費用開發(fā)成本的2%3%。財務(wù)費用為了計算簡便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計息。1銷售費用一般取銷售收入的3%—5%。房地產(chǎn)項目投資總成本估算項目投資總成本估算表(住宅） 序號 名稱 計量單位一 土地成本 熟地掛牌競價 初始掛牌價格 契稅 土地成交價4% 公證費 土地成交價‰ 印花稅 土地成交價‰二 前期費用 勘探費 10元/平米 建筑規(guī)劃設(shè)計費 30元/平米三 建安工程費 基坑維護、土石方工程 % 建安工程 小高層 1100元/平米 別墅 1100元/平米 多層公寓 800元/平米 情景西班牙洋房 1000元/平米 會所、幼兒園及物業(yè)用房1500元/平米四 配套工程建設(shè)費 105元/平米 15元/平米 200元/平米 5元/平米 5元/平米 % 8元/平米 12元/平米 、管網(wǎng)及道路等 200元/平米 52元/平米（按標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)建約16468平米，其中30%異地建設(shè)）五 其它開發(fā)費用 監(jiān)理費 1% 工程交易綜合服務(wù)費 ‰（‰計算） 施工合同印花稅 % 質(zhì)量安全監(jiān)督費 % 公共設(shè)施維修基金 2% 工程檔案管理費 建筑防雷審核費 六 不可預(yù)見費用 3% 七 開發(fā)間接成本合計 開辦費和管理費 2% 銷售費用 策劃代理費 %（銷售收入％） 財務(wù)費用 按缺口資金7000萬貸款1年計算財務(wù)費用，貸款年利率6%八 開發(fā)相關(guān)稅費 營業(yè)稅 5%（%計算） 教育費附加 1%（按營業(yè)稅額的1%計算） 企業(yè)所得稅 % 土地增值稅 1% 印花稅 ‰ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費 3元/平米 產(chǎn)權(quán)測量費（住宅） 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算表建設(shè)內(nèi)容費用項目建設(shè)內(nèi)容I（建筑面積㎡）建設(shè)內(nèi)容II（建筑面積㎡）合計單位（元/㎡）總價（萬元）單位（元/㎡）總價（萬元）單位（元/㎡）總價（萬元）一、土地費用土地出讓金城市建設(shè)配套費征地、拆遷安置補償費二、前期工程費可行性研究費勘察設(shè)計費七通一平費三、房屋開發(fā)費建安工程費附屬工程費室外工程費其他費用四、開發(fā)間接費五、管理費（含市場推廣費）六基礎(chǔ)設(shè)施費七、財務(wù)費用八、不可預(yù)見費成本費用合計房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算表(20081104 15:57:04)序號 計算依據(jù) 單價（元/㎡）合價（萬元）1開發(fā)成本 +++++++ 土地使用權(quán)出讓金 土地征用及拆遷安置補償費 前期工程費 建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)期間稅費 不可預(yù)見費（+++++）3％～5％2 開發(fā)費用 ++ 管理費用 13％ 銷售費用 銷售收入4％～6％ 財務(wù)費用 貸款還本付息3 合計 1+2某房地產(chǎn)開發(fā)項目成本測算實例某房地產(chǎn)開發(fā)項目成本
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