【正文】 法規(guī)標準估算。 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 二、可行性研究的作用和依據(jù) （一）可行性研究的作用 是項目投資決策的依據(jù)。他們對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。有關技術 引進和設備進口必須在可行性研究報告審查批準后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。 （二）可行性研究的依據(jù) 國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃； 批準的項目建議書和同等效力的 文件； 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施規(guī)劃等； 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料； 有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料； 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標； 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。30%，研究費用一般占總投資的 %~%。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料 的基礎上做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。所謂的輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細 可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。 （四）項目的評估和決策 按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢評 估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括： 項目概況 （ 1）項目名稱、開 發(fā)建設單位； （ 2）項目的地理位置。 （ 4）項目的性質(zhì)及主要特點。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi) 的各類土地面積及使用單位等。 （ 4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。 （ 2）市場需求現(xiàn)狀分析及預測。 規(guī)劃設計方案選擇 （ 1）市政規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程 的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 （ 3）項目施工期間的動力、水等供應。 （ 3）開發(fā)項目可能引起的 周圍生態(tài)變化。 （ 7）環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。 （ 3）人員培訓計劃，年管理費用估算。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設計劃等。包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩部分。 （ 5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （ 8）風險分析。 ② 存在的問題及相應的建議。 調(diào)查研究。 方案選擇和優(yōu)化。 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務匹柜機和國民經(jīng)濟評價。 經(jīng)過上述 分析和評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。一般前期工程費占建安工程費的%— 6。一般按規(guī)劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的 3%— 5%估算。也可以把此項直接并入開發(fā)期間稅費進行估算。 1銷售費用 一般取銷售收入的 3%— 5%。 城市建設配套費 珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設配套費為 140 元 /平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達經(jīng)濟圈為 110 元/平米。 土地出讓金：土地價款中應由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權在土地價款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨繳納土地出讓金，只有在取得的土 地為劃撥用地時才按國家標準補交土地出讓金。 規(guī)劃設計費 （ 1）咨詢費 專家或者一些專業(yè)機構(gòu)在規(guī)劃設計前為開發(fā)商提供咨詢服務所需 要支付的相關費用，具體費用視項目實際情況而定。 施工圖設計費 完成建筑方案設計后進行施工圖設計所需要的費用，一般多層 1015 元 /平方米建筑面積，高層 1520元 /平方米建筑面積。 （ 2）勞動定額測定費 按施工單位中標額 ‰計算。 1勘查放線費 （ 1）地質(zhì)勘察費 對項目用地進行地質(zhì)勘察所需要的費用，一般根據(jù)項目用地的實際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計算具體費用。 。 1新建登記費 房屋新建后向房管局辦理所有權新建登記時需向辦理機構(gòu)繳納的手續(xù)費，約 元 /平方米建筑面積。 地名費 各區(qū)標準不一樣，一般費用比較低，約 10000 元 /項目。 綜合管網(wǎng)設計費 人防管理費 具體標準不是很明確，約 元 /平方米建筑面積。 （ 3） 建筑方案設計費 支付給建筑方案設計單位的費用，一般 1520 元 /平方米建筑面積。 拆遷安置、補償?shù)荣M用 由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金中已經(jīng)包括拆遷安置、補償費用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負責拆遷安置、補償，所需費用已經(jīng)包括在綜合價金中。對應的建筑面積。 地稅綜合 地稅局 房價 % 契稅 住宅 農(nóng)稅局 房價 % 商業(yè)房 房價 3% 征地補償 拆 遷 戶 1200 元 / ㎡ 宅 基地 辦完土地手續(xù)所 需費用 躲遷安置費等 土地出讓 村補償 國土局 萬元 /畝 土地收益 18 萬元 /畝 評估勘界 萬元 /畝 交易費 住宅 房管局 3 元 /㎡ 3