【正文】 法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 二、可行性研究的作用和依據(jù) （一）可行性研究的作用 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。他們對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。有關(guān)技術(shù) 引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。 （二）可行性研究的依據(jù) 國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃； 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的 文件； 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等； 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)； 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。30%，研究費(fèi)用一般占總投資的 %~%。主要解決的問題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料 的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。所謂的輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì) 可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。 （四）項(xiàng)目的評(píng)估和決策 按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng) 估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包括： 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱、開 發(fā)建設(shè)單位； （ 2）項(xiàng)目的地理位置。 （ 4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi) 的各類土地面積及使用單位等。 （ 4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤額等。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 （ 2）市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 （ 1）市政規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程 的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 （ 3）項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。 （ 3）開發(fā)項(xiàng)目可能引起的 周圍生態(tài)變化。 （ 7）環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析。 （ 3）人員培訓(xùn)計(jì)劃，年管理費(fèi)用估算。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 （ 5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （ 8）風(fēng)險(xiǎn)分析。 ② 存在的問題及相應(yīng)的建議。 調(diào)查研究。 方案選擇和優(yōu)化。 對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)匹柜機(jī)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 經(jīng)過上述 分析和評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的%— 6。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算，也可按配套項(xiàng)目的建筑面積和單價(jià)來計(jì)算，也可按建安費(fèi)的 3%— 5%估算。也可以把此項(xiàng)直接并入開發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。 1銷售費(fèi)用 一般取銷售收入的 3%— 5%。 城市建設(shè)配套費(fèi) 珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為 140 元 /平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為 110 元/平米。 土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土 地為劃撥用地時(shí)才按國家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) （ 1）咨詢費(fèi) 專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需 要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層 1015 元 /平方米建筑面積，高層 1520元 /平方米建筑面積。 （ 2）勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi) 按施工單位中標(biāo)額 ‰計(jì)算。 1勘查放線費(fèi) （ 1）地質(zhì)勘察費(fèi) 對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用，一般根據(jù)項(xiàng)目用地的實(shí)際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實(shí)際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計(jì)算具體費(fèi)用。 。 1新建登記費(fèi) 房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時(shí)需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi)，約 元 /平方米建筑面積。 地名費(fèi) 各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約 10000 元 /項(xiàng)目。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi) 人防管理費(fèi) 具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約 元 /平方米建筑面積。 （ 3） 建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi) 支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般 1520 元 /平方米建筑面積。 拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用 由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價(jià)金中。對(duì)應(yīng)的建筑面積。 地稅綜合 地稅局 房?jī)r(jià) % 契稅 住宅 農(nóng)稅局 房?jī)r(jià) % 商業(yè)房 房?jī)r(jià) 3% 征地補(bǔ)償 拆 遷 戶 1200 元 / ㎡ 宅 基地 辦完土地手續(xù)所 需費(fèi)用 躲遷安置費(fèi)等 土地出讓 村補(bǔ)償 國土局 萬元 /畝 土地收益 18 萬元 /畝 評(píng)估勘界 萬元 /畝 交易費(fèi) 住宅 房管局 3 元 /㎡ 3