【正文】 項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括 公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用 。一般按實(shí)際工程量估算。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。主要包括 居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等 。 包括： （ 1）建安工程費(fèi)； 建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括 建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。 前期工程費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi) 用。 （ 3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有 土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等 。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成 土地費(fèi)用。 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 土地費(fèi)用包括： （ 1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)； 土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。 （ 2）城市建設(shè)配套費(fèi)； 城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，作為拆遷人的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。 包括： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及 “三通一平 ”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)。 “三通一平 ”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括 地上原有建筑物拆除費(fèi)用、 場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用 。 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。 （ 2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種 非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括 自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用 。 管理費(fèi)。 銷售費(fèi)用。包括 銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等 。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為 借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 主要包括 臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 稅費(fèi)。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。 可行性研究概述 一、可行性研究的含義和目的 可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為覺(jué)得部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開(kāi)展下一步工作的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。最后提出結(jié)論，使開(kāi)發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上。 一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)就能確定的，而是要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無(wú)銷路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 能力、投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)該按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。 是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。 是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行。 三、可行性研究的工作階段 可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段 ,每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到 深。 投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究，前者又分：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。 投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容： 地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力情況、 社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。該階段投資估算的精確度為 177。 如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 在初步可行性研究階段需要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查： 市場(chǎng)的需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。20%，所需費(fèi)用約占總投資的%~%。 （三）詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。10%，所需費(fèi)用：小型項(xiàng)目約占投資的%~%，大型復(fù)雜的工程約占 %~%。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 可行性研究?jī)?nèi)容與步驟 一、可行性研究的內(nèi)容 由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行