房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算-72ppt-展示頁
2025-02-23 22:59本頁面
【正文】 計 表 58 其他費用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 11．開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 10．其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的 %~1%。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的 2%~3%。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 9．銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。利息計入財務(wù)費用，每年照付，期末一次還本。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 1）長期借款利息的估算 每年應(yīng)計利息的近似計算公式如下： 每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款額247。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 8．財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 7．管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 序 號 項 目 建 設(shè) 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計 表 57 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 6．開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 項 目 建筑面積 建安工程費 裝飾工程費 金額合計 單價 金額 單價 金額 單項工程 1 單項工程 2 ? 合 計 表 56 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5．公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用， 主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。 序 號 項 目 建設(shè)費用 接口費用 合 計 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計 表 55 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 4．建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費等。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計、可研費 水文、地質(zhì)勘察費 道路費 供水費 供電費 土地平整費 合 計 表 54 前期工程費估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5）土地投資折價。 4）土地租用費。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項。 1）土地征用拆遷費。 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 開發(fā)間接費用 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費用 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 182萬元 開發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬元 開發(fā)項目總投資13057萬元 開發(fā)建設(shè)投資13049萬元 經(jīng)營資金 8萬元 總成本費用 圖 51 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5． 1． 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的具體估算 1．土地費用估算 土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖 51所示。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費等）。 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)
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