房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本估算(ppt71頁(yè))-展示頁(yè)
2025-02-23 22:59本頁(yè)面
【正文】 合 計(jì) 表 58 其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 11．開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 10．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 3）其他銷(xiāo)售費(fèi)用，一般約為銷(xiāo)售收入的 %~1%。綜合起來(lái)為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷(xiāo)售收入的 2%~3%。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 9．銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 1）長(zhǎng)期借款利息的估算 每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款額247。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 8．財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 7．管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 居委會(huì) 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車(chē)場(chǎng) 合 計(jì) 表 57 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 項(xiàng) 目 建筑面積 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 金額合計(jì) 單價(jià) 金額 單價(jià) 金額 單項(xiàng)工程 1 單項(xiàng)工程 2 ? 合 計(jì) 表 56 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱(chēng)公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用， 主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計(jì) 表 55 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 4．建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 道路費(fèi) 供水費(fèi) 供電費(fèi) 土地平整費(fèi) 合 計(jì) 表 54 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5）土地投資折價(jià)。 4）土地租用費(fèi)。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2）土地出讓地價(jià)款 土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。 1）土地征用拆遷費(fèi)。 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 182萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)資金 8萬(wàn)元 總成本費(fèi)用 圖 51 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5． 1． 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算 1．土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。此時(shí)，總投資等于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬(wàn)元。 5． 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 上述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見(jiàn)圖 51所示。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。 而在核算上又將其劃分為：開(kāi)發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等）。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說(shuō)明 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)
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