【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成 土地費(fèi)用。 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 土地費(fèi)用包括： （ 1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)； 土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。 征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有 土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等 。 （ 2）城市建設(shè)配套費(fèi)； 城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 （ 3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi) 用。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，作為拆遷人的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。 前期工程費(fèi)。 包括： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及 “三通一平 ”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。 “三通一平 ”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括 地上原有建筑物拆除費(fèi)用、 場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用 。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。 包括： （ 1）建安工程費(fèi)； 建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括 建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 （ 2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種 非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括 居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等 。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括 自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用 。一般按實(shí)際工程量估算。 管理費(fèi)。 是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括 公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用 。 銷(xiāo)售費(fèi)用。 是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括 銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為 借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 其他費(fèi)用。 主要包括 臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用 估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%~7%估算。 稅費(fèi)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 可行性研究概述 一、可行性研究的含義和目的 可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬 定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為覺(jué)得部門(mén)最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開(kāi)展下一步工作的基礎(chǔ)。 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到逾期的 經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。最后提出結(jié)論，使開(kāi)發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上。 二、可行性研究的作用和依據(jù) （一）可行性研究的作用 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)就能確定的，而是要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無(wú)銷(xiāo)路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 能力、投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)該按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。 銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。他們對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。 是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù) 引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國(guó)外廠商正式簽約。 是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。 在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類(lèi)、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析