【正文】 證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。 方案選擇和優(yōu)化。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。 調(diào)查研究。 在項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。 ② 存在的問題及相應(yīng)的建議。 （ 9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 （ 8）風(fēng)險分析。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方案分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進行財務(wù)評估。 （ 5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （ 3）開發(fā)成本估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 （ 4）施工隊伍的選擇。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。包括項目從立項、可行性研究 、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。 （ 3）人員培訓(xùn)計劃，年管理費用估算。 項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究 （ 1）開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。 （ 7）環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （ 3）開發(fā)項目可能引起的 周圍生態(tài)變化。 環(huán)境影響和環(huán)境保護 （ 1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （ 3）項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程 的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 （ 2）項目構(gòu)成及平面布置。 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 （ 1）市政規(guī)劃方案選擇。 （ 4）服務(wù)對象分析、制定租售計劃。 （ 2）市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。 （ 7）制定動遷計劃。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。 （ 4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi) 的各類土地面積及使用單位等。 （ 6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 （ 4）項目的性質(zhì)及主要特點。 （ 3）項目所在地周圍的環(huán)境狀況。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括： 項目概況 （ 1）項目名稱、開 發(fā)建設(shè)單位； （ 2）項目的地理位置。 項目評估是決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。 （四）項目的評估和決策 按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評 估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。 這一階段對建設(shè)投資估算的精確度 177。所謂的輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細 可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達 177。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料 的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦可稱 “預(yù)可行性研究 ”。30%，研究費用一般占總投資的 %~%。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。 （一）投資機會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 （二）可行性研究的依據(jù) 國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠規(guī)劃； 批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的 文件； 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等； 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)； 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。 在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。有關(guān)技術(shù) 引進和設(shè)備進口必須在可行性研究報告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。 項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。他們對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。 二、可行性研究的作用和依據(jù) （一）可行性研究的作用 是項目投資決策的依據(jù)。要想使開發(fā)項目達到逾期的 經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。具體地講，就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進行深入細致的研究；對擬 定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)預(yù)測和評價。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和簽署各項費用 估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用的 3%~7%估算。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。 其他費用。 財務(wù)費用。 是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各