房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成-資料下載頁(yè)
2024-09-10 10:18本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)。民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所。有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用?！叭ㄒ黄健钡韧痢？筛鶕?jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國(guó)外廠商正式簽約?？尚行匝芯繄?bào)告批
【正文】 商業(yè)房 10 元 /㎡ 避雷設(shè)施費(fèi) 氣象局 元 /㎡ 電器檢測(cè)費(fèi) 消防大隊(duì) 元 /㎡ 垃圾處置費(fèi) 建設(shè)局 2 檔案整理費(fèi) 元 /㎡ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 205 元 /㎡ 205 墻體節(jié)能費(fèi) 8 元 /㎡ 8 防空建筑配套費(fèi) 20 元 /㎡ 20 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 元 /㎡ 質(zhì)檢費(fèi) 土建造價(jià)的 % 房產(chǎn)測(cè)量費(fèi) 測(cè)繪單位 元 /㎡ 地形放線竣工 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)單位 20 元 /㎡ 20 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 用地 住宅 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 /ha 監(jiān)理費(fèi) 監(jiān)理公司 土建造價(jià)的 1% 7 總計(jì) 不含稅收的成本價(jià) 2, 元 /平方米 一般樓盤的成本構(gòu)成精確為： 一、 土地及大配套費(fèi)用 二、前期費(fèi)用 三、建筑安裝工程費(fèi)用 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 五、公用配套設(shè)施 六、不可預(yù)見費(fèi) 七、貸款利息 八、銷售費(fèi)用 九、管理費(fèi)用 十、營(yíng)業(yè)稅 十一、土地增值稅 一、土地價(jià)款及大配套費(fèi) 土地款 土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?=土地成交總價(jià)款247。土地上對(duì)應(yīng)建筑面積。 城市建設(shè)配套費(fèi) 珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為 140 元 /平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為 110 元/平米。 土地契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國(guó)有土地 使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為 3%，即土地契稅 =土地成交價(jià)格 3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?=土地契稅總額247。對(duì)應(yīng)的建筑面積。 土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國(guó)家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅 =稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約 元 /平方米，其隨著土地級(jí)別的增高而增加。 土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國(guó)家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無(wú)需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土 地為劃撥用地時(shí)才按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。 拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。 拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用 由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價(jià)金中。 二、前期費(fèi)用 三通一平費(fèi)用 包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時(shí)設(shè)施所需要的工程費(fèi)用，具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項(xiàng)目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) （ 1）咨詢費(fèi) 專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需 要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。 （ 2） 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi) 支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般 1 元 /平米占地面積。 （ 3） 建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi) 支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般 1520 元 /平方米建筑面積。 （ 4） 規(guī)劃證照費(fèi) 在辦理規(guī)劃許可證時(shí)向政府部門繳納，規(guī)劃證照費(fèi) =土建綜合造價(jià)建筑面積（大于 1000 萬(wàn)部分） 2‰ +土建綜合造價(jià)建筑面積（小于 1000萬(wàn)部分） ‰。 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層 1015 元 /平方米建筑面積，高層 1520元 /平方米建筑面積。 環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi) 大概可以分為三個(gè)檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計(jì)（包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)）費(fèi)約 20－ 25 元 /平方米環(huán)境凈面積，中檔 15－ 20 元 /平方米，低檔 10 元 /平方米。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi) 人防管理費(fèi) 具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約 元 /平方米建筑面積。 招投標(biāo)費(fèi) （ 1）招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi) 支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用，市場(chǎng)價(jià)合計(jì)按總建筑面積 元 /㎡計(jì)算。 （ 2）勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi) 按施工單位中標(biāo)額 ‰計(jì)算。 墻改費(fèi) 對(duì)在建設(shè) 工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無(wú)該項(xiàng)費(fèi)用。 地名費(fèi) 各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約 10000 元 /項(xiàng)目。 施工圖審查費(fèi) 聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用，目前市場(chǎng)價(jià) 約 元 /每平方米建筑面積。 1勘查放線費(fèi) （ 1）地質(zhì)勘察費(fèi) 對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用，一般根據(jù)項(xiàng)目用地的實(shí)際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實(shí)際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來(lái)計(jì)算具體費(fèi)用。 （ 2）測(cè)繪費(fèi) 聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在平基前對(duì)地形進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量所需要的費(fèi)用，按測(cè)繪土地的 面積收取，目前市場(chǎng)價(jià)約 1 元 /平方米。 1新建登記費(fèi) 房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時(shí)需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi)，約 元 /平方米建筑面積。 1面積測(cè)量費(fèi) 在辦理預(yù)售時(shí)和竣工時(shí)需進(jìn)行兩次面積測(cè)量，目前一般市場(chǎng)價(jià)為；兩次共計(jì) 元 /平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價(jià)，如我們一期工程兩次測(cè)量費(fèi)共計(jì) 元 /平方米。
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