房地產(chǎn)成本費(fèi)用的歸集與分配-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】成本對(duì)象確定以后，在“開(kāi)發(fā)成本—成本對(duì)象”明細(xì)科目下按成本核算的內(nèi)容（項(xiàng)。目）設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生。置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸。屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。②分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例
【正文】 分。 ? 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知財(cái)稅 [2021]121 號(hào) 20210919 ? 現(xiàn)將企業(yè)接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資利息支出稅前扣除的政策問(wèn)題通知如下： ? 一、在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。 ? 企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： ? （一）金融企業(yè)，為 5： 1； ? （二）其他企業(yè)，為 2： 1. ? 二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。 ? 三、企業(yè)同時(shí)從事金融業(yè)務(wù)和非金融業(yè)務(wù)，其實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，應(yīng)按照合理方法分開(kāi)計(jì)算；沒(méi)有按照合理方法分開(kāi)計(jì)算的， 一律按本通知第一條有關(guān)其他企業(yè)的比例計(jì)算準(zhǔn)予稅前扣除的利息支出。 ? 四、企業(yè)自關(guān)聯(lián)方取得的不符合規(guī)定的利息收入應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 ? 對(duì)財(cái)稅 [2021]121 號(hào)的幾個(gè)理解 ? 如何計(jì)算可扣除的利息支出 ? 首先要計(jì)算企業(yè)接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例 ? 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與企業(yè)接受的權(quán)益性投資的比例＝年度各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資之和 /年度各月平均權(quán)益投資之和，其中：各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資＝（關(guān)聯(lián)債權(quán)投資月初賬面余額 +月末賬面余額） /2 ；各月平均權(quán)益投資＝（權(quán)益投資月初賬 面余額 +月末賬面余額） /2 ? 超出比例部分的利息支出不得扣除 ? 《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》國(guó)稅發(fā) [2021]2 號(hào) ? 第八十五條 所得稅法第四十六條所稱不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除的利息支出應(yīng)按以下公式計(jì)算： 不得扣除利息支出 =年度實(shí)際支付的全部關(guān)聯(lián)方利息（ 1標(biāo)準(zhǔn)比例 /關(guān)聯(lián)債資比例），其中：標(biāo)準(zhǔn)比例是指《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔 2021〕 121 號(hào)）規(guī)定的比例。 ? 第八十七條 所得稅法第四十六條所稱的利息支 出包括直接或間接關(guān)聯(lián)債權(quán)投資實(shí)際支付的利息、擔(dān)保費(fèi)、抵押費(fèi)和其他具有利息性質(zhì)的費(fèi)用。 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函 [2021]312 號(hào)） ? 凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ? 國(guó)稅函 [2021]777 號(hào) ? 一、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出 ，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱稅法）第四十六條及《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2021]121 號(hào)）規(guī)定的條件，計(jì)算企業(yè)所得稅扣除額。 ? 二、企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時(shí)符合以下條件的，其利息支出在不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分， 根據(jù)稅法第八條和稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，準(zhǔn)予扣除。 ? （一）企業(yè)與個(gè)人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律 、法規(guī)的行為； ? （二）企業(yè)與個(gè)人之間簽訂了借款合同 ? 前例： 因資金不足，向銀行借款 500 萬(wàn)元，期限 1 年 ,月息 6‰ ，共支付利息 36 萬(wàn)元，同時(shí)向股東和自然人借款 240 萬(wàn)元（假定不涉嫌非法集資），年息 10%，支付利息 24 萬(wàn)元（取得地稅部門(mén)開(kāi)具的發(fā)票）。該企業(yè)注冊(cè)資本 5000 萬(wàn)元，實(shí)收資本 4500 萬(wàn)元。 ? A、超過(guò)同期銀行貸款利率的部分： 24（ 240 6‰ 12） = 萬(wàn)元 B、未到位資本部分： （ +36） 500247。 740=36 萬(wàn)元 合計(jì)不能扣除的利息： +36= 萬(wàn)元
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