房地產(chǎn)成本費(fèi)用的歸集與分配-資料下載頁
2025-05-14 07:00本頁面
【導(dǎo)讀】成本對象確定以后，在“開發(fā)成本—成本對象”明細(xì)科目下按成本核算的內(nèi)容（項(xiàng)。目）設(shè)置二級明細(xì)科目進(jìn)行核算。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生。置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸。屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計量與確認(rèn)。本對象、在建成本對象和未建成本對象。對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品。本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例
【正文】 分。 ? 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知財稅 [2021]121 號 20210919 ? 現(xiàn)將企業(yè)接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資利息支出稅前扣除的政策問題通知如下： ? 一、在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。 ? 企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為： ? （一）金融企業(yè)，為 5： 1； ? （二）其他企業(yè)，為 2： 1. ? 二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。 ? 三、企業(yè)同時從事金融業(yè)務(wù)和非金融業(yè)務(wù)，其實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，應(yīng)按照合理方法分開計算；沒有按照合理方法分開計算的， 一律按本通知第一條有關(guān)其他企業(yè)的比例計算準(zhǔn)予稅前扣除的利息支出。 ? 四、企業(yè)自關(guān)聯(lián)方取得的不符合規(guī)定的利息收入應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。 ? 對財稅 [2021]121 號的幾個理解 ? 如何計算可扣除的利息支出 ? 首先要計算企業(yè)接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例 ? 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與企業(yè)接受的權(quán)益性投資的比例＝年度各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資之和 /年度各月平均權(quán)益投資之和，其中：各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資＝（關(guān)聯(lián)債權(quán)投資月初賬面余額 +月末賬面余額） /2 ；各月平均權(quán)益投資＝（權(quán)益投資月初賬 面余額 +月末賬面余額） /2 ? 超出比例部分的利息支出不得扣除 ? 《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》國稅發(fā) [2021]2 號 ? 第八十五條 所得稅法第四十六條所稱不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除的利息支出應(yīng)按以下公式計算： 不得扣除利息支出 =年度實(shí)際支付的全部關(guān)聯(lián)方利息（ 1標(biāo)準(zhǔn)比例 /關(guān)聯(lián)債資比例），其中：標(biāo)準(zhǔn)比例是指《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔 2021〕 121 號）規(guī)定的比例。 ? 第八十七條 所得稅法第四十六條所稱的利息支 出包括直接或間接關(guān)聯(lián)債權(quán)投資實(shí)際支付的利息、擔(dān)保費(fèi)、抵押費(fèi)和其他具有利息性質(zhì)的費(fèi)用。 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)（國稅函 [2021]312 號） ? 凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。 ? 國稅函 [2021]777 號 ? 一、企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款的利息支出 ，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱稅法）第四十六條及《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2021]121 號）規(guī)定的條件，計算企業(yè)所得稅扣除額。 ? 二、企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分， 根據(jù)稅法第八條和稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，準(zhǔn)予扣除。 ? （一）企業(yè)與個人之間的借貸是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律 、法規(guī)的行為； ? （二）企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同 ? 前例： 因資金不足，向銀行借款 500 萬元，期限 1 年 ,月息 6‰ ，共支付利息 36 萬元，同時向股東和自然人借款 240 萬元（假定不涉嫌非法集資），年息 10%，支付利息 24 萬元（取得地稅部門開具的發(fā)票）。該企業(yè)注冊資本 5000 萬元，實(shí)收資本 4500 萬元。 ? A、超過同期銀行貸款利率的部分： 24（ 240 6‰ 12） = 萬元 B、未到位資本部分： （ +36） 500247。 740=36 萬元 合計不能扣除的利息： +36= 萬元
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