房地產成本費用的歸集與分配(存儲版)
【正文】 總造價 100 萬元，已預付工程款 70 萬元，扣除 2%質量保證金后，付清余款并取得發(fā)票。 ? （ 3）借款費用：按直接成本法或按預算造價法進行分配。 ? 2）建筑面積法：指按已動工開發(fā)成本對象 建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本。 ? （ 6）開發(fā)間接費。 ? （ 2）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。對本期已銷開發(fā)產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 ? ①一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 ? 其它項目：企業(yè)自行確定分配方法 例：某開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地 15000 ㎡，土地出讓金 1500 萬元，發(fā)生拆遷補償支出 990萬元，土地平整支出 50 萬元。乙建安公司報來 3 號樓竣工決算書，總造價 220 萬元，預付工程款 180萬元，已開具發(fā)票，質量保證金 2%，余款發(fā)票未開。 開發(fā)期 占地面積 分配比例 平整費用 1 期 5000 40 202100 2 期 10000 40 400000 合計 15000 40 600000 ? 1 期分攤的前期工程費再在 1 期各成本對象中進行分配，分配方法企業(yè)可自行確定。 成本對象 預算造價 分配比例 利息費用 1 號樓 200 138000 2 號樓 200 138000 3 號樓 200 138000 4 號樓 90 62100 5 號樓 90 62100 6 號樓 90 61800 合計 870 600000 ? 對于其它開發(fā)間接費企業(yè)可確定分配方法。 ? 三、企業(yè)同時從事金融業(yè)務和非金融業(yè)務，其實際支付給關聯(lián)方的利息支出，應按照合理方法分開計算；沒有按照合理方法分開計算的， 一律按本通知第一條有關其他企業(yè)的比例計算準予稅前扣除的利息支出。該企業(yè)注冊資本 5000 萬元，實收資本 4500 萬元。 ? 二、企業(yè)向除第一條規(guī)定以外的內部職工或其他人員借款的利息支出，其借款情況同時符合以下條件的，其利息支出在不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分， 根據(jù)稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規(guī)定，準予扣除。 ? 財政部 國家稅務總局關于企業(yè)關聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知財稅 [2021]121 號 20210919 ? 現(xiàn)將企業(yè)接受關聯(lián)方債權性投資利息支出稅前扣除的政策問題通知如下： ? 一、在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。 成本對象 建筑面積 分攤比例 基礎設施費 1 號樓 1000 83330 2 號樓 1000 83330 3 號樓 1000 83330 4 號樓 800 66664 5 號樓 800 66664 6 號樓 800 66682 合計 5400 450000 借：開發(fā)成本 —1 號樓 —基礎設施費 83330 —2 號樓 —基礎設施費 83330 —3 號樓 —基礎設施費 83330 —4 號樓 —基礎設施費 66664 —5 號樓 —基礎設施費 66664 —6 號樓 —基礎設施費 66682 貸：開發(fā)成本 —房屋開發(fā)成本 —基礎設施費 450000 ? （ 5）配套設施費按建筑面積法分配。 ? 帳務處理： 借：開發(fā)成本 —房屋開發(fā)成本 —開發(fā)間接費 利息 600000 貸：銀行存款 600000 ? 共同（間接）成本分配舉例 ? 1）土地應先在項目兩期分攤，分配方法：占地面 積法。商業(yè)用 房設計概算 6000000 元，設計費 6 萬元。 ? （ 2）
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