【正文】 同時根據(jù)實現(xiàn)的銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。結(jié)轉(zhuǎn)的某已實現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本＝實現(xiàn)的銷售面積該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本賬務(wù)處理為：借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目?！景咐?】紅星房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，于20XX年12月份竣工交付，該商品房全部對外銷售，開發(fā)過程中共發(fā)生開發(fā)成本50 000萬元。該項目總可售建筑面積為10萬平方米，商品房竣工交付時，已實現(xiàn)銷售建筑面積6萬平方米，根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，賬務(wù)處理如下：該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝總成本247?？偪墒劢ㄖ娣e＝50 000247。10＝5 000（元/平方米）結(jié)轉(zhuǎn)的某已實現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本＝實現(xiàn)的銷售面積該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝65 000＝30 000（萬元）借：主營業(yè)務(wù)成本300 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品300 000 000【案例9】甲乙丙地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房甲、商品房乙，在20XX年度共發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費3 000萬元，其中商品房甲應(yīng)負擔(dān)2 000萬元，商品房乙應(yīng)負擔(dān)1 000萬元。（2）3月份，用銀行存款支付承包設(shè)計單位設(shè)計費100萬元，其中商品房甲的設(shè)計費80萬元，商品房乙的設(shè)計費20萬元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為80萬元，其中商品房甲應(yīng)負擔(dān)的工程款為60萬元，商品房乙應(yīng)負擔(dān)的工程款為20萬元。（4）7月份，根據(jù)工程結(jié)算單，應(yīng)付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款1 000萬元，其中商品房甲應(yīng)負擔(dān)的工程款為600萬元，商品房乙應(yīng)負擔(dān)的工程款為400萬元。（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套水塔，其中應(yīng)由商品房甲負擔(dān)的水塔配套設(shè)施費為40萬元，商品房乙負擔(dān)的水塔配套設(shè)施費為10萬元。（6）8月份，共發(fā)生開發(fā)間接費用20萬元，其中應(yīng)由商品房甲負擔(dān)15萬元，應(yīng)由商品房乙負擔(dān)5萬元。（7）假設(shè)小區(qū)內(nèi)還有一公共配套未完工，經(jīng)主管部門同意用其預(yù)算成本10萬元。1．根據(jù)上述資料（1）根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷。補償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補償費（商品房甲）20 000 000——土地征用及拆遷補償費（商品房乙）10 000 000貸：銀行存款30 000 0002．根據(jù)上述資料（2）依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費（商品房甲）800 000——前期工程費（商品房乙）200 000貸：銀行存款1 000 0003．根據(jù)上述資料（3）依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房甲）600 000——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房乙）200 000貸：銀行存款800 0004．根據(jù)上述資料（4）依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費（商品房甲）6 000 000——建筑安裝工程費（商品房乙）4 000 000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（甲施工單位）10 000 0005．根據(jù)上述資料（5）依據(jù)公共配套（水塔）計算分配表，致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費（商品房甲）400 000——公共配套設(shè)施費（商品房乙）100 000貸：開發(fā)成本——待分攤費用——配套設(shè)施開發(fā)（水塔）500 0006．根據(jù)上述資料（6）依據(jù)開發(fā)間接費用分配表,致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費（商品房甲）150 000——開發(fā)間接費（商品房乙）50 000貸：開發(fā)間接費用200 000同時應(yīng)將各項房屋開發(fā)支出分別計入各有房屋開發(fā)成本明細分類賬。7．假設(shè)甲商品房公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本10萬元，預(yù)提計入成本。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費（商品房甲）100 000貸：預(yù)提費用 ——預(yù)提配套設(shè)施費100 000（注：將來實際發(fā)生的配套設(shè)施費，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程開發(fā)成本，數(shù)額不大也可以直接計入管理費用。）8．依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細表，應(yīng)將完工驗收的商品房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方。致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房甲28 050 000貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房甲）28 050 000借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房乙14 550 000貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房乙）14 550 0009．假設(shè)乙商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本。借：投資性房地產(chǎn)——商品房乙14 550 000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（商品房乙）14 550 000第五節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)期間費用核算案例解析一、“管理費用”賬戶“管理費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各頂管理費用。期末，“管理費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。二、“銷售費用”賬戶“銷售費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項銷售費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶和各項銷售費用。期末，“銷售費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。三、“財務(wù)費用”賬戶“財務(wù)費用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財務(wù)費用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各項財務(wù)費用。期末，“財務(wù)費用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費用項目設(shè)置多欄式明細賬。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是專項貸款，用于本項目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化，計入“開發(fā)成本——項目——開發(fā)間接費”或單獨設(shè)置“開發(fā)成本——項目——利息支出”。計入管理費用中的稅費：按規(guī)定計算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補償費、房產(chǎn)稅、車船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，借記“管理費用”，貸記“應(yīng)交稅費”賬戶（印花稅直接支付）。應(yīng)付職工薪酬的核算：1．應(yīng)設(shè)置的會計賬戶該賬戶應(yīng)設(shè)置“工資”“職工福利”“社會保險”“住房公積金”“工會經(jīng)費”“職工教育經(jīng)費”“非貨幣性福利”“辭退福利”等明細，進行明細核算。2．應(yīng)付職工薪酬分配的核算（1）“應(yīng)付職工薪酬——工資”的分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工資薪酬分配的會計處理是：開發(fā)現(xiàn)場管理人員的工資計入“開發(fā)間接費用”賬戶，銷售部門人員的工資計入“銷售費用”賬戶，管理部門人員的工資計入“管理費用”賬戶。（2）“應(yīng)付職工薪酬——職工福利”的支付與分配按職工所屬部門，對發(fā)生的職工福利進行分配：借：開發(fā)間接費用管理費用銷售費用貸：應(yīng)付職工薪酬——職工福利（3）“應(yīng)付職工薪酬——社會保險費”的分配同時按職工所屬部門，對發(fā)生的職工福利進行分配：借：開發(fā)間接費用管理費用銷售費用貸：應(yīng)付職工薪酬——職工福利計提養(yǎng)老保險費時:借：開發(fā)間接費用管理費用銷售費用貸：應(yīng)付職工薪酬繳納養(yǎng)老保險時：借：應(yīng)付職工薪酬——社會保險費貸：銀行存款其他項目的社會保險，其會計處理方法與養(yǎng)老保險費的處理相同。（4）“應(yīng)付職工薪酬——住房公積金”的分配企業(yè)為職工向住房公積金管理中心交存的住房公積金，由企業(yè)負擔(dān)的部分同上述社會保險一樣，要計入有關(guān)成本費用；由職工個人負擔(dān)的部分，企業(yè)向職工發(fā)放工資時，從職工的工資薪酬中扣除。企業(yè)為職工計提的住房公積金，國家也規(guī)定了計提基礎(chǔ)和比例。其會計處理與上述社會保險的處理形同。（5）“應(yīng)付職工薪酬——工會經(jīng)費”的分配與支付工會經(jīng)費是按照工資總額的一定比例從成本費用中提取的。按現(xiàn)行規(guī)定，工會經(jīng)費按照工資總額的2%計提。為簡化核算，企業(yè)計提的工會經(jīng)費可直接計入管理費用。（6）“應(yīng)付職工薪酬——職工教育經(jīng)費”的分配職工教育經(jīng)費是按照工資總額的一定比例從成本費用中提取的。按現(xiàn)行規(guī)定，%計提。為簡化核算，企業(yè)計提的職工教育經(jīng)費可直接計入管理費用。