【正文】 同時(shí)根據(jù)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本＝實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本賬務(wù)處理為：借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目?！景咐?】紅星房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，于20XX年12月份竣工交付，該商品房全部對(duì)外銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)過(guò)程中共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本50 000萬(wàn)元。該項(xiàng)目總可售建筑面積為10萬(wàn)平方米，商品房竣工交付時(shí)，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售建筑面積6萬(wàn)平方米，根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，賬務(wù)處理如下：該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝總成本247?？偪墒劢ㄖ娣e＝50 000247。10＝5 000（元/平方米）結(jié)轉(zhuǎn)的某已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本＝實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位面積成本＝65 000＝30 000（萬(wàn)元）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本300 000 000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品300 000 000【案例9】甲乙丙地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房甲、商品房乙，在20XX年度共發(fā)生了下列有關(guān)開(kāi)發(fā)支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)3 000萬(wàn)元，其中商品房甲應(yīng)負(fù)擔(dān)2 000萬(wàn)元，商品房乙應(yīng)負(fù)擔(dān)1 000萬(wàn)元。（2）3月份，用銀行存款支付承包設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)費(fèi)100萬(wàn)元，其中商品房甲的設(shè)計(jì)費(fèi)80萬(wàn)元，商品房乙的設(shè)計(jì)費(fèi)20萬(wàn)元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款為80萬(wàn)元，其中商品房甲應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為60萬(wàn)元，商品房乙應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為20萬(wàn)元。（4）7月份，根據(jù)工程結(jié)算單，應(yīng)付甲承包施工企業(yè)建筑安裝工程款1 000萬(wàn)元，其中商品房甲應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為600萬(wàn)元，商品房乙應(yīng)負(fù)擔(dān)的工程款為400萬(wàn)元。（5）根據(jù)小區(qū)內(nèi)建設(shè)一公共配套水塔，其中應(yīng)由商品房甲負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為40萬(wàn)元，商品房乙負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施費(fèi)為10萬(wàn)元。（6）8月份，共發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用20萬(wàn)元，其中應(yīng)由商品房甲負(fù)擔(dān)15萬(wàn)元，應(yīng)由商品房乙負(fù)擔(dān)5萬(wàn)元。（7）假設(shè)小區(qū)內(nèi)還有一公共配套未完工，經(jīng)主管部門(mén)同意用其預(yù)算成本10萬(wàn)元。1．根據(jù)上述資料（1）根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷。補(bǔ)償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房甲）20 000 000——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（商品房乙）10 000 000貸：銀行存款30 000 0002．根據(jù)上述資料（2）依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計(jì)發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——前期工程費(fèi)（商品房甲）800 000——前期工程費(fèi)（商品房乙）200 000貸：銀行存款1 000 0003．根據(jù)上述資料（3）依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房甲）600 000——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（商品房乙）200 000貸：銀行存款800 0004．根據(jù)上述資料（4）依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)（商品房甲）6 000 000——建筑安裝工程費(fèi)（商品房乙）4 000 000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（甲施工單位）10 000 0005．根據(jù)上述資料（5）依據(jù)公共配套（水塔）計(jì)算分配表，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房甲）400 000——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房乙）100 000貸：開(kāi)發(fā)成本——待分?jǐn)傎M(fèi)用——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（水塔）500 0006．根據(jù)上述資料（6）依據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表,致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（商品房甲）150 000——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（商品房乙）50 000貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用200 000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開(kāi)發(fā)支出分別計(jì)入各有房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。7．假設(shè)甲商品房公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報(bào)經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本10萬(wàn)元，預(yù)提計(jì)入成本。做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)（商品房甲）100 000貸：預(yù)提費(fèi)用 ——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)100 000（注：將來(lái)實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程開(kāi)發(fā)成本，數(shù)額不大也可以直接計(jì)入管理費(fèi)用。）8．依據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房的開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的借方。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品房甲28 050 000貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（商品房甲）28 050 000借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品房乙14 550 000貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)（商品房乙）14 550 0009．假設(shè)乙商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。借：投資性房地產(chǎn)——商品房乙14 550 000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋開(kāi)發(fā)（商品房乙）14 550 000第五節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用核算案例解析一、“管理費(fèi)用”賬戶(hù)“管理費(fèi)用”賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用。該賬戶(hù)借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)的各頂管理費(fèi)用。期末，“管理費(fèi)用”賬戶(hù)的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)后無(wú)余額。該賬戶(hù)應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。二、“銷(xiāo)售費(fèi)用”賬戶(hù)“銷(xiāo)售費(fèi)用”賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用。該賬戶(hù)借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)和各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用。期末，“銷(xiāo)售費(fèi)用”賬戶(hù)的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)后無(wú)余額。該賬戶(hù)應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。三、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶(hù)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用。該賬戶(hù)借方登記企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。期末，“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶(hù)的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)后無(wú)余額。該賬戶(hù)應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。在此特別說(shuō)明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是專(zhuān)項(xiàng)貸款，用于本項(xiàng)目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——項(xiàng)目——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”或單獨(dú)設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本——項(xiàng)目——利息支出”。計(jì)入管理費(fèi)用中的稅費(fèi)：按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，借記“管理費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶(hù)（印花稅直接支付）。應(yīng)付職工薪酬的核算：1．應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)賬戶(hù)該賬戶(hù)應(yīng)設(shè)置“工資”“職工福利”“社會(huì)保險(xiǎn)”“住房公積金”“工會(huì)經(jīng)費(fèi)”“職工教育經(jīng)費(fèi)”“非貨幣性福利”“辭退福利”等明細(xì)，進(jìn)行明細(xì)核算。2．應(yīng)付職工薪酬分配的核算（1）“應(yīng)付職工薪酬——工資”的分配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工資薪酬分配的會(huì)計(jì)處理是：開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的工資計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)，銷(xiāo)售部門(mén)人員的工資計(jì)入“銷(xiāo)售費(fèi)用”賬戶(hù)，管理部門(mén)人員的工資計(jì)入“管理費(fèi)用”賬戶(hù)。（2）“應(yīng)付職工薪酬——職工福利”的支付與分配按職工所屬部門(mén)，對(duì)發(fā)生的職工福利進(jìn)行分配：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬——職工福利（3）“應(yīng)付職工薪酬——社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的分配同時(shí)按職工所屬部門(mén)，對(duì)發(fā)生的職工福利進(jìn)行分配：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬——職工福利計(jì)提養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)時(shí):借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)時(shí)：借：應(yīng)付職工薪酬——社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)貸：銀行存款其他項(xiàng)目的社會(huì)保險(xiǎn)，其會(huì)計(jì)處理方法與養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)的處理相同。（4）“應(yīng)付職工薪酬——住房公積金”的分配企業(yè)為職工向住房公積金管理中心交存的住房公積金，由企業(yè)負(fù)擔(dān)的部分同上述社會(huì)保險(xiǎn)一樣，要計(jì)入有關(guān)成本費(fèi)用；由職工個(gè)人負(fù)擔(dān)的部分，企業(yè)向職工發(fā)放工資時(shí)，從職工的工資薪酬中扣除。企業(yè)為職工計(jì)提的住房公積金，國(guó)家也規(guī)定了計(jì)提基礎(chǔ)和比例。其會(huì)計(jì)處理與上述社會(huì)保險(xiǎn)的處理形同。（5）“應(yīng)付職工薪酬——工會(huì)經(jīng)費(fèi)”的分配與支付工會(huì)經(jīng)費(fèi)是按照工資總額的一定比例從成本費(fèi)用中提取的。按現(xiàn)行規(guī)定，工會(huì)經(jīng)費(fèi)按照工資總額的2%計(jì)提。為簡(jiǎn)化核算，企業(yè)計(jì)提的工會(huì)經(jīng)費(fèi)可直接計(jì)入管理費(fèi)用。（6）“應(yīng)付職工薪酬——職工教育經(jīng)費(fèi)”的分配職工教育經(jīng)費(fèi)是按照工資總額的一定比例從成本費(fèi)用中提取的。按現(xiàn)行規(guī)定，%計(jì)提。為簡(jiǎn)化核算，企業(yè)計(jì)提的職工教育經(jīng)費(fèi)可直接計(jì)入管理費(fèi)用。