房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司企業(yè)成本核算-資料下載頁
2025-06-18 13:10本頁面
【正文】 ?、酆贤瑑r法是開發(fā)商在分析許多投標書的基礎上，選擇報價合理的投標人中標，雙方有可能再度商討（標后談判），修改雙方價格后形成統(tǒng)一的項目成本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認，并作為項目結(jié)算的依據(jù)； ?、茉儍r法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應商對項目提出報價，然后在此基礎上進行綜合調(diào)整而估算的項目成本，并以此作為成本計劃的依據(jù)。 ?。?）確定項目的目標成本和責任成本。經(jīng)過不斷調(diào)整的成本計劃，在不同階段均可作為確定項目目標成本的依據(jù)?？稍诖嘶A上經(jīng)過適當調(diào)整，確定目標成本?；蛘邔⑦@種成本計劃作為目標成本，成為成本控制的依據(jù)。 （4）制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時要注意以下3點： ?、倨陂g費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復的地方，但這并不矛盾。 ?、谄陂g費用計劃要與開發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項目銷售完成的進度相結(jié)合。 ③要按企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，確定恰當?shù)臓I業(yè)費用計劃和管理費用計劃項目，并將確定的營業(yè)費用、管理費用總額在各項目內(nèi)進行有效的分解，以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標。 三、對開發(fā)的項目實行全過程成本控制 對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段： ?。?）項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。此階段應著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術性工作；編制投資估算形成初步的成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析；在成本分析的基礎上，進行項目風險分析。 ?。?）設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75％以上，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理，并要著重關注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據(jù)；初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本，將施工預算嚴格控制在批準的范圍內(nèi)，并加強設計變更的管理工作。 ?。?）動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約，另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。 （4）招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。 （5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務；熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象；詳細進行工程計算，復核工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證；注重合同的修改和補充工作。 ?。?）結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結(jié)算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。 當前房地產(chǎn)正處于降溫階段，房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要掌握好各階段的成本管理與控制的方法，對目標市場應做好周密的預測，采取相應的對策，避免盲目投資。對目標市場要進行詳細調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場需求進行規(guī)劃設計，做到有的放矢。房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除時的憑證是什么【問】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？ 【解答】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)（具體比率視該地方規(guī)定）計算扣除。開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，不予扣除?！ ω攧召M用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%以內(nèi)（具體比率視該地方規(guī)定）進行計算扣除。
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