房地產(chǎn)開發(fā)成本核算培訓-資料下載頁
2025-02-16 12:09本頁面
【正文】 發(fā)產(chǎn)品非同步建設 (有前有后、穿插進行 )的情況下： ? ▲ 應先通過“開發(fā)成本 — 配套設施開發(fā)”科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。 ? (3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設施尚未全部完工的情況下： ? ▲ 可按配套設施的預算成本 (或計劃成本 )進行 預提 ，并歸集在“開發(fā)成本 — 配套設施開發(fā)”科目的相應成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。預提數(shù)與實際數(shù)的差額，應在配套設施完工時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。 ? ▲ 如果預提的配套設施費含有多種配套設施項目，應在每項配套設施完工時，逐項結轉并隨時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調整。 ? 68 凡是能有償轉讓的配套設施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本 — 配套設施費”項目中，按業(yè)態(tài)進行輔助核算。 ? 開發(fā)間接費 ? 69 應先通過“開發(fā)間接費”科目歸集，于 每季末 根據(jù)實際發(fā)生數(shù)分配計入各項目的各成本核算對象，一般不得以計劃數(shù)計入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預提開發(fā)間接費辦法時，預提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應于 年度終了 時一次進行調整。 ? 一般間接開發(fā)費的分配方法有建筑面積法、占地面積法、預算分配法、直接投資法。如果項目是分期滾動開發(fā)，我建議分配間接開發(fā)費用的時候，按各期的 直接投資額 進行分配，就是每個月或每個季度的各核算對象實際投資額進行分配，這樣就是有先期開發(fā)的多分配間接費用，到后面各期，已經(jīng)完成的項目，不再有投資額就不再分配間接開發(fā)費用。 ? 注意一點：成本需計入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉讓的配套設施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。 ? 611 如果有周轉房，臨時性周轉房一般是按使用次數(shù)進行攤銷，對非臨時性的簡易周轉房一般是按使用期限采用平均年限法進行攤銷，每月攤銷費用記入間接開發(fā)費用，設臵 2級明細科目 周轉房攤銷進行核算。 ? 再補充一個預提費用科目： ? 該科目核算按權責發(fā)生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內(nèi)容設臵二級科目進行核算。 ? 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 ? （一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分前提下，其發(fā)票不足金額可預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 （二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉讓的配套設施將發(fā)生的費用。能有償轉讓的配套設施將發(fā)生的費用不得預提。 ? （三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 ? 以上幾項預提在企業(yè)所得稅匯算清繳的時候是允許稅前扣除的，這點規(guī)定又與土地增值稅清算不同，土地增值稅清算必須是實際發(fā)生的，合理合法的費用且取得合法的憑證后才能扣除，預提的費用不允許稅前扣除。 ? 公共配套設施預提計算方法： ? 某成本核算對象應預提的配套設施費 =該項開發(fā)產(chǎn)品預算配套設施費成本（或計劃成本） *配套設施費預提率 ? 配套設施費預提率 =該配套設施的預算成本（或計劃成本） /應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本 (或計劃成本 ) ? 或者：某 成本核算對象 應預提的配套設施費 =該項開發(fā)產(chǎn)品配套設施費成本（或計劃成本） *某 成本核算對象 建筑面積 /應負擔該配套設施的整體項目建筑面積 ? 式中應負擔該配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括房屋、能有償轉讓的小區(qū)內(nèi)大配套設施。 七 開發(fā)產(chǎn)品成本的結轉 ? 開發(fā)建設的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行結轉。 ? （建設場地），竣工驗收后，應將其實際成本自“開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)”科目轉入“開發(fā)產(chǎn)品 ——土地”科目。 ? 這是進行土地一級開發(fā)的情況，就是生地變熟地后出售。 ? 開發(fā)完成的房屋（安臵房除外），竣工驗收后，應將其實際成本自“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)”科目轉入“開發(fā)產(chǎn)品 —— 房屋”科目。 安臵房 成本直接計入有關成本核算對象的土地征用及拆遷補償費中，為了加強管理，公司應進行安臵房實物量結轉。開發(fā)產(chǎn)品 房屋，應設 2級明細科（按業(yè)態(tài)）目進行核算（比如住宅、車庫、商業(yè)等）。 ? ，竣工驗收后，自“開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)”科目轉入“開發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設施”科目（按核算對象設臵明細科目，如車庫、游泳館、會所等）。 八 開發(fā)產(chǎn)品成本的分配 ? 開發(fā)產(chǎn)品成本的分配原則： ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。 ? 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本的分配方法 ? （一）占地面積法 ? （二）建筑面積法 （包括在建面積和規(guī)劃面積） ? （三）直接成本法 ? （四）預算造價法 ? 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本分配方法的特殊規(guī)定 ? ①、土地成本，一般按 占地面積法 進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。 注 : 土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。 ? ②、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按 建筑面積法 進行分配。 ③、借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 ? ④、間接費用，如果項目采用滾動開發(fā)，分期核算，間接費用可根據(jù)每個月 投資額 在各期之間進行分配，之后各期業(yè)態(tài)之間按建筑面積進行分配。 ? ⑤、其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 ? 土地開發(fā)成本的分配 ? 分配土地開發(fā)成本時，可以按開發(fā)項目的建設面積或占地面積進行分配，（建筑面積分配應該通過稅務局同意）具體情況包括： ? ①若各開發(fā)項目的容積率均 1，則按各開發(fā)項目的建筑面積進行分配 ? 某開發(fā)項目應負擔的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項目建筑面積 分配率 ? 或 ? 某開發(fā)項目應負擔的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項目建筑面積 分配率 ? ②若各開發(fā)項目的容積率均 1，則按各開發(fā)項目的占地面積進行分配 ? 某開發(fā)項目應負擔的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項目占地面積 分配率 ? 1，而有的 1，則按各開發(fā)項目的占地面積進行分配 ? 某開發(fā)項目應負擔的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項目占地面積 分配率 ? 配套設施開發(fā)成本的分配 ? 如果發(fā)生的配套設施費用應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，則應先通過“開發(fā)成本 —— 配套設施費”科目核算歸集，待配套設施工程竣工時，再按一定標準（通常按建筑面積標準），分配計入各開發(fā)項目的開發(fā)成本，并結轉到相應的開發(fā)成本明細賬。 演講完畢，謝謝觀看！
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