【正文】 發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè) (有前有后、穿插進(jìn)行 )的情況下： ? ▲ 應(yīng)先通過(guò)“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。 ? (3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下： ? ▲ 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本 (或計(jì)劃成本 )進(jìn)行 預(yù)提 ，并歸集在“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? ▲ 如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。 ? 68 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本 — 配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中，按業(yè)態(tài)進(jìn)行輔助核算。 ? 開發(fā)間接費(fèi) ? 69 應(yīng)先通過(guò)“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于 每季末 根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)分配計(jì)入各項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象，一般不得以計(jì)劃數(shù)計(jì)入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于 年度終了 時(shí)一次進(jìn)行調(diào)整。 ? 一般間接開發(fā)費(fèi)的分配方法有建筑面積法、占地面積法、預(yù)算分配法、直接投資法。如果項(xiàng)目是分期滾動(dòng)開發(fā)，我建議分配間接開發(fā)費(fèi)用的時(shí)候，按各期的 直接投資額 進(jìn)行分配，就是每個(gè)月或每個(gè)季度的各核算對(duì)象實(shí)際投資額進(jìn)行分配，這樣就是有先期開發(fā)的多分配間接費(fèi)用，到后面各期，已經(jīng)完成的項(xiàng)目，不再有投資額就不再分配間接開發(fā)費(fèi)用。 ? 注意一點(diǎn)：成本需計(jì)入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。 ? 611 如果有周轉(zhuǎn)房，臨時(shí)性周轉(zhuǎn)房一般是按使用次數(shù)進(jìn)行攤銷，對(duì)非臨時(shí)性的簡(jiǎn)易周轉(zhuǎn)房一般是按使用期限采用平均年限法進(jìn)行攤銷，每月攤銷費(fèi)用記入間接開發(fā)費(fèi)用，設(shè)臵 2級(jí)明細(xì)科目 周轉(zhuǎn)房攤銷進(jìn)行核算。 ? 再補(bǔ)充一個(gè)預(yù)提費(fèi)用科目： ? 該科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的尚未支付的成本、費(fèi)用。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)臵二級(jí)科目進(jìn)行核算。 ? 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 ? （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分前提下，其發(fā)票不足金額可預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。 ? （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 ? 以上幾項(xiàng)預(yù)提在企業(yè)所得稅匯算清繳的時(shí)候是允許稅前扣除的，這點(diǎn)規(guī)定又與土地增值稅清算不同，土地增值稅清算必須是實(shí)際發(fā)生的，合理合法的費(fèi)用且取得合法的憑證后才能扣除，預(yù)提的費(fèi)用不允許稅前扣除。 ? 公共配套設(shè)施預(yù)提計(jì)算方法： ? 某成本核算對(duì)象應(yīng)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) =該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施費(fèi)成本（或計(jì)劃成本） *配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 ? 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 =該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本） /應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本 (或計(jì)劃成本 ) ? 或者：某 成本核算對(duì)象 應(yīng)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi) =該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施費(fèi)成本（或計(jì)劃成本） *某 成本核算對(duì)象 建筑面積 /應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施的整體項(xiàng)目建筑面積 ? 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。 七 開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) ? 開發(fā)建設(shè)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。 ? （建設(shè)場(chǎng)地），竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品 ——土地”科目。 ? 這是進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的情況，就是生地變熟地后出售。 ? 開發(fā)完成的房屋（安臵房除外），竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品 —— 房屋”科目。 安臵房 成本直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中，為了加強(qiáng)管理，公司應(yīng)進(jìn)行安臵房實(shí)物量結(jié)轉(zhuǎn)。開發(fā)產(chǎn)品 房屋，應(yīng)設(shè) 2級(jí)明細(xì)科（按業(yè)態(tài)）目進(jìn)行核算（比如住宅、車庫(kù)、商業(yè)等）。 ? ，竣工驗(yàn)收后，自“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設(shè)施”科目（按核算對(duì)象設(shè)臵明細(xì)科目，如車庫(kù)、游泳館、會(huì)所等）。 八 開發(fā)產(chǎn)品成本的分配 ? 開發(fā)產(chǎn)品成本的分配原則： ? 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。 ? 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法 ? （一）占地面積法 ? （二）建筑面積法 （包括在建面積和規(guī)劃面積） ? （三）直接成本法 ? （四）預(yù)算造價(jià)法 ? 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本分配方法的特殊規(guī)定 ? ①、土地成本，一般按 占地面積法 進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 注 : 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 ? ②、單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按 建筑面積法 進(jìn)行分配。 ③、借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 ? ④、間接費(fèi)用，如果項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)，分期核算，間接費(fèi)用可根據(jù)每個(gè)月 投資額 在各期之間進(jìn)行分配，之后各期業(yè)態(tài)之間按建筑面積進(jìn)行分配。 ? ⑤、其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 ? 土地開發(fā)成本的分配 ? 分配土地開發(fā)成本時(shí)，可以按開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)面積或占地面積進(jìn)行分配，（建筑面積分配應(yīng)該通過(guò)稅務(wù)局同意）具體情況包括： ? ①若各開發(fā)項(xiàng)目的容積率均 1，則按各開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積進(jìn)行分配 ? 某開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項(xiàng)目建筑面積 分配率 ? 或 ? 某開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項(xiàng)目建筑面積 分配率 ? ②若各開發(fā)項(xiàng)目的容積率均 1，則按各開發(fā)項(xiàng)目的占地面積進(jìn)行分配 ? 某開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項(xiàng)目占地面積 分配率 ? 1，而有的 1，則按各開發(fā)項(xiàng)目的占地面積進(jìn)行分配 ? 某開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本 = 該開發(fā)項(xiàng)目占地面積 分配率 ? 配套設(shè)施開發(fā)成本的分配 ? 如果發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，則應(yīng)先通過(guò)“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施費(fèi)”科目核算歸集，待配套設(shè)施工程竣工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（通常按建筑面積標(biāo)準(zhǔn)），分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，并結(jié)轉(zhuǎn)到相應(yīng)的開發(fā)成本明細(xì)賬。 演講完畢，謝謝觀看！