【正文】 目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 159 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作 。 乙方預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 161 鋼筋用量 價(jià)差調(diào)整 163 洽商、變更 違約與索賠 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 165 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 167 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 168 期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)控制，并指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 169 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 四 什么是成本管理體系 一 二 如何建立房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理體系 170 成本管理體系 是通過建立與成本控制相關(guān)的企業(yè)內(nèi)外組織或部門，對項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本（費(fèi)用）進(jìn)行事前預(yù)控、事中控制及事后總結(jié)總成系統(tǒng)。 事前預(yù)控主要包括： 目標(biāo)成本指標(biāo)的估算、測算和確定，明確目標(biāo)責(zé)任成本，并落實(shí)到責(zé)任部門； 事中控制主要是指： 以目標(biāo)成本指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目開發(fā)過程的成本發(fā)生與支出實(shí)施全程管理、監(jiān)控、和動態(tài)管理，定期核算與成本分析，實(shí)時(shí)掌握成本信息與市場價(jià)格信息； 事后總結(jié)主要是： 項(xiàng)目開發(fā)成本的匯總分析、形成項(xiàng)目成本分析報(bào)告，為今后開發(fā)項(xiàng)目提供一手?jǐn)?shù)據(jù)。 實(shí)踐證明，目標(biāo)成本管理體系是目前成本控制的 最有效方法之一，是實(shí)施建安及工程成本事前控制的重要手段。 什么是成本管理體系 一 內(nèi)部材料。 171 1. 組織機(jī)構(gòu)保障體系 2. 目標(biāo)成本指標(biāo)的確定 3. 責(zé)任成本體系 4. 成本信息管理體系 5. 動態(tài)成本管理體系 6. 成本管理規(guī)范體系 7. 招投標(biāo)管理體系 8. 合同管理體系 9. 現(xiàn)場簽證管理體系 10. 設(shè)計(jì)變更管理體系 11. 合同付款管理體系 12. 預(yù)決算管理體系 成本管理體系主要內(nèi)容 172 包括四級成本保障層次： 公司決策層或成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批目標(biāo)成本控制指標(biāo) 負(fù)責(zé)測算并編制包括開發(fā)前期勘察、設(shè)計(jì)、三通一平，主體建安、小區(qū)公共配套管網(wǎng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費(fèi)等在內(nèi)直接成本項(xiàng)目的目標(biāo)成本。 負(fù)責(zé)實(shí)施材料設(shè)備價(jià)格、工程造價(jià)等市場信息收集、整理，編制一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目所發(fā)生動態(tài)成本的監(jiān)測報(bào)告和材料設(shè)備市場價(jià)格動態(tài)信息報(bào)告，分析評估目標(biāo)成本（費(fèi)用）執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見和成本調(diào)整建議。 根據(jù)目標(biāo)成本的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開展限價(jià)設(shè)計(jì)、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；對其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。 什么是成本管理體系 一 （一）組織保障體系 173 目標(biāo)成本的確定分為三個(gè)階段，分別是項(xiàng)目定位階段、方案設(shè)計(jì)階段和施工圖階段，相應(yīng)的最終目標(biāo)成本確定也需通過成本估算、成本測算、目標(biāo)成本逐步確定。 什么是成本管理體系 一 （二）目標(biāo)成本指標(biāo)的確定 目標(biāo)成本指標(biāo)的確定過程見下圖所示： 174 175 （三）目標(biāo)責(zé)任成本體系 175 （三）目標(biāo)責(zé)任成本體系 176 ： 設(shè)計(jì)部門根據(jù)公司確定的目標(biāo)成本指標(biāo)進(jìn)行委托設(shè)計(jì)任務(wù)；限額設(shè)計(jì)主要用于結(jié)構(gòu)、裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計(jì)階段； ： 限價(jià)采購主要用于外立面、內(nèi)部裝飾性材料的確定及采購；根據(jù)審批確定的 《 材料設(shè)備一覽表 》 的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標(biāo)工作； ： 工程原則上必須先編制施工圖預(yù)算，再進(jìn)行施工 （四）目標(biāo)成本管理的實(shí)施 目標(biāo)成本確定后，即進(jìn)入成本的動態(tài)管理階段：每一項(xiàng)招標(biāo)、采購、外包，都要與目標(biāo)成本明細(xì)項(xiàng)進(jìn)行對照，確?？刂圃谀繕?biāo)成本內(nèi)。即使有一兩項(xiàng)突破，也要考慮要在其他項(xiàng)找回來，綜合平衡。 對于彈性較大的期間費(fèi)用 ,如開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，則與相關(guān)部門簽訂目標(biāo)責(zé)任書，進(jìn)行控制。 負(fù)責(zé)成本控制的部門，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，及時(shí)出具 《 項(xiàng)目動態(tài)成本信息報(bào)告 》 反映項(xiàng)目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調(diào)整建議。 （五）成本的動態(tài)管理 178 根據(jù)主體工程不同區(qū)域的竣工時(shí)間，事前編制合理的竣工結(jié)算計(jì)劃；主體竣工結(jié)算價(jià)組成： 結(jié)算價(jià) =預(yù)算價(jià) +預(yù)算備忘調(diào)整價(jià) +設(shè)計(jì)變更價(jià) +現(xiàn)場簽證價(jià) +其他費(fèi)用 施工圖預(yù)算價(jià)： 原甲方、乙方雙方審核確定的施工圖預(yù)算價(jià)預(yù)算調(diào)整價(jià)： 根據(jù)預(yù)算編制備忘中注明的事項(xiàng)對預(yù)算價(jià)進(jìn)行調(diào)整匯總設(shè)計(jì)變更費(fèi)用： 審核每月匯總的設(shè)計(jì)變更的造價(jià)簽證費(fèi)用： 審核每月匯總的現(xiàn)場簽證的造價(jià)其他費(fèi)用： 在合同期間政府造價(jià)管理部門對定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有新規(guī)定而引起的調(diào)整等 施工單位必須編制施工圖預(yù)算，甲方進(jìn)行審核；若比較復(fù)雜且影響成本較大的工程，甲方可委托咨詢單位編制施工圖預(yù)算，作為目標(biāo)成本確定及合同價(jià)調(diào)整依據(jù)； 工程竣工取得竣工驗(yàn)收單后，施工單位申請施工結(jié)算，項(xiàng)目工程部門對竣工資料的正確性負(fù)責(zé)；成本部門核對結(jié)算資料的完整性； （六）項(xiàng)目主體工程的結(jié)算管理 （七）預(yù)算編制的一般原則 180 根據(jù)工程結(jié)算的審價(jià)報(bào)告，對施工工程的質(zhì)量、工期等履約的情況進(jìn)行核實(shí)，確定工程尾款； 甲供材料的清算： 工期獎罰清算： 質(zhì)量獎罰清算 施工水電費(fèi)清算 工程扣款 工程保修金 （八）總包工程竣工結(jié)算管理 181 通過規(guī)范設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證流程，加強(qiáng)工程造價(jià)的事中控制；及時(shí)掌握變更簽證實(shí)施的費(fèi)用，減少結(jié)算的扯皮現(xiàn)象，并能動態(tài)反映工程造價(jià)。 （ 1）設(shè)計(jì)變更的主要內(nèi)容 ： 由于設(shè)計(jì)單位圖紙錯(cuò)、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項(xiàng)。 由于設(shè)計(jì)部門改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 由于銷售部門、業(yè)主要求提出變更，導(dǎo)致發(fā)生做法變更、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 （ 2）現(xiàn)場簽證的主要內(nèi)容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線）變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項(xiàng)。 事后設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。 其他，如：土方駁運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場、趕工措施、配合銷售等 （九）設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證管理 182 （ 1）一單一算原則： 一個(gè)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一項(xiàng)內(nèi)容； （ 2）一月一匯總原則： 每月匯總已完工的變更簽證費(fèi)用，反映在項(xiàng)目動態(tài)成本中； （ 3）完工確認(rèn)原則 ：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； （ 4）原件結(jié)算原則 ：設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； （ 5）時(shí)間限制原則： 設(shè)計(jì)變更、簽證都應(yīng)先立項(xiàng)后實(shí)施。若有特殊情況，請示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實(shí)施，但事后補(bǔ)填報(bào)變更、簽證單； （ 6）存檔原則 ：變更、簽證所有文件必須存檔。 （ 7）原則上不允許發(fā)生人工簽證。 （十）變更簽證的原則 183 通過合理安排預(yù)結(jié)算的編制和審核工作，及時(shí)掌握開工、竣工階段的工程造價(jià)；并通過工程預(yù)結(jié)算為工程進(jìn)度款的支付、成本控制、造價(jià)分析提供依據(jù)。 預(yù)算編制的一般要求： （ 1）甲方工程預(yù)算部門及施工單位分別編制施工圖預(yù)算； （ 2）每一份預(yù)算按樓號（或房型）進(jìn)行匯總； （ 3）每一樓號的土建工程基本分項(xiàng)：基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、裝飾工程； （ 4）每一樓號的安裝工程基本分項(xiàng)：煤氣、給排水、強(qiáng)電、弱電工程； （ 5）經(jīng)甲乙雙方確定后的預(yù)算為最終的施工圖預(yù)算價(jià)，并作好施工圖預(yù)算編制備忘； （ 6）施工圖預(yù)算編制備忘要詳細(xì)，包含圖紙編號、套用的定額、計(jì)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、人工補(bǔ)差、材料價(jià)格等編制依據(jù)，以及說明不包含的項(xiàng)目、不清楚而暫定的項(xiàng)目等； （ 7）施工圖預(yù)算價(jià)是工程結(jié)算價(jià)的一部分，除預(yù)算編制備忘中說明的事項(xiàng)外，其余項(xiàng)目在結(jié)算時(shí)均不得調(diào)整； （ 8）根據(jù)審核后的施工圖預(yù)算價(jià)調(diào)整工程合同價(jià)，并作為工程進(jìn)度款的支付依據(jù) ； （十一）工程預(yù)結(jié)算管理 184 謝謝大家 ！ 祝各位： 事 業(yè) 成 功 ! 身 心 愉 悅！ 演講完畢，謝謝觀看！