【正文】 同。 158投入貨幣返還房屋并且過戶引申：團購房屋情形一投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品? 法釋（ 2023） 5號 第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 ? 開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品并辦理產(chǎn)權過戶，按照預售房產(chǎn)處理1602023國稅發(fā) 31號? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：? （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。161投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 2）? 注：房產(chǎn)由開發(fā)商過戶給投資方，投資方的房產(chǎn)的入賬價值和計稅價值以投資款為基礎確定，與過戶時的公允價值無關，但一般不得低于開發(fā)成本? 業(yè)務實質：以減少部分房屋銷售收入為代價，換取其余部分房屋成本（利息費用）的減少162投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 3）? 站在金融監(jiān)管的角度，其實質是從非金融機構的間接融資，由于不具有公開性，并且僅用于自身生產(chǎn)經(jīng)營，因此不屬于非法集資目的? 站在房地產(chǎn)管理的角度，其實質是不符合條件的提前預售，簽訂的合同在取得預售許可證之前屬于可解除的合同163團購整體樓盤? 開發(fā)商擁有土地，按照購買方的要求設計或施工，購買方負責建筑安裝等主要支出，購買價格按照成本加合理利潤的方式定價，與市場銷售價格沒有直接聯(lián)系? 注：定向開發(fā)，存在合理理由，銷售價格與公允價格無關，但 利潤率一般不得低于15%164團購整體樓盤（續(xù)）? 資金支付：既可以由團購人直接支付，也可以由雙方共管的開發(fā)商賬戶對外支付? 采購發(fā)票：開發(fā)商，不是團購人? 銷售發(fā)票：開發(fā)商開具給各個業(yè)主165開發(fā)項目封閉運作? 工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產(chǎn)（不對外銷售），項目結束后解散合資的房地產(chǎn)公司。? 最低銷售收入 =開發(fā)成本 ? （ 1+15%） 247。 （ 1 － 5%）? 2023財稅 13號關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知166開發(fā)項目封閉運作（續(xù)）? 2023特別納稅調整實施辦法（試行）? 第三十九條 按照關聯(lián)方訂單從事加工制造，不承擔經(jīng)營決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷售等功能的企業(yè)，不應承擔由于決策失誤、開工不足、產(chǎn)品滯銷等原因帶來的風險和損失，通常應保持一定的利潤率水平。對出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務機關應在經(jīng)濟分析的基礎上，選擇適當?shù)目杀葍r格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤水平。1672023財會 64號? 關聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關會計處理問題暫行規(guī)定? 當期對非關聯(lián)方的銷售量占該商品總銷售量的較大比例的（通常為 20%及以上），應按對非關聯(lián)方銷售的加權平均價格作為對關聯(lián)方之間同類交易的計量基礎，并將按此價格確定的金額確認為收入。168投入貨幣返還項目利潤情形二：2023國稅發(fā) 31號? 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目 未成立獨立法人公司 的，按下列規(guī)定進行處理：? （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項目利潤 的，應按以下規(guī)定進行處理170投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 1）? 1. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。171投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 2）? 視同 股息紅利 進行相關的稅務處理? 證據(jù)：并入所得稅申報表? 股息的三種不同處理方法和適用? 扣除法、抵免法、免稅法172投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 3）? 企業(yè)所得稅法 　第二十六條 企業(yè)的下列收入為免稅收入（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益；? 企業(yè)所得稅法實施條例 第八十三條　符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益173投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 4）? 公司法第三十五條 股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是， 全體股東約定不按照出資比例分取紅利 或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外。174開發(fā)商會計處理? 收款時： 還款時：? 借：銀行存款 借：長期應付款? 貸：長期應付款 未分配利潤? 貸：銀行存款? 1994國稅發(fā) 25號關于資金賬簿印花稅問題的通知175投資商會計處理? 付款時： 歸還時：? 借：長期應收款 借：銀行存款? 貸：銀行存款 貸：長期應收款? 投資收益176投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 5）? 1997國稅函 387號關于以不動產(chǎn)作為股利進行分配征收營業(yè)稅問題的批復? 東亞公司將屬于東亞公司的不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方，所有權發(fā)生了轉移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 征收營業(yè)稅。177提前分配股息? 企業(yè)財務通則? 第五十一條 企業(yè)彌補以前年度虧損和提取盈余公積后，當年沒有可供分配的利潤時，不得向投資者分配利潤，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。178提前分配股息（續(xù)）? 由于在年度結束之前提前取得實物股息，并且沒有經(jīng)過董事會宣告進行利潤分配，應當重新計算實物股息的計稅價格，即將直接收款方式改為賒銷，需要調整增加營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的收入? 注：交付以后或者竣工決算后應當及時結轉預收賬款，確認相應的營業(yè)收入和成本 179會計處理? 一、投資方提前取得房屋時? 借： 應付股息? 貸：主營業(yè)務收入? 二、宣告分配利潤時? 借：利潤分配 — 未分配利潤? 貸： 應付股息180投入貨幣返還項目利潤（續(xù) 6）? 如果項目利潤以房屋的形式返還，與投入現(xiàn)金返還房屋并且辦理過戶手續(xù)相比較? 共同點都是投資人取得房屋所有權? 不同點在于，投入貨幣返還房屋，面積是事先約定的，與實際經(jīng)營成果無關；投入貨幣返還利潤，面積是確定的，與實際經(jīng)營成果緊密相關。181投入貨幣返還變現(xiàn)收入情形三：投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入? 法釋（ 2023） 5號 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取 固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。 ? 注：包括固定標的物183投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)）? 由于開發(fā)商擁有開發(fā)業(yè)務的直接的、絕對的控制權， 資金提供人既沒有同時提供管理服務 ，也沒有承擔開發(fā)業(yè)務的風險 ，應當界定為資金拆借? 由于指定房屋沒有直接過戶給資金拆借人，并且是以開發(fā)商的名義對外簽訂《商品房買賣合同》的，因此不屬于預售房屋。1841995國稅函 156號營業(yè)稅問題解答? 十答：《營業(yè)稅稅目注釋》規(guī)定，貸款屬于 “ 金融保險業(yè) ” 稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機構還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應視為發(fā)生貸款行為，按 “ 金融保險業(yè)” 稅目征收營業(yè)稅。185企業(yè)所得稅法實施條例? 第三十八條　企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：? （二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。? 注：開發(fā)商支付的利息對應的利率一般高于稅法的限定利率，不允許全部扣除。186企業(yè)所得稅法實施條例? 第十八條　利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構成權益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。? 利息收入，按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。? 注：投資商收到的返還款扣除本金后全部全部視為利息收入處理187聘請專業(yè)單位承包情形四：專業(yè)承包? 一、對外仍然以開發(fā)商的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，相關的收入和成本費用納入開發(fā)商的會計賬簿，屬于委托代理的法律關系，即開發(fā)商直接承擔相應的法律責任? 二、承包人 幫助 開發(fā)商取得相應利潤，但如果沒有兌現(xiàn)，一般只承擔部分賠償責任，即開發(fā)商仍然承擔相應的經(jīng)營風險190營業(yè)稅? 營業(yè)稅暫行條例實施細則? 第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人發(fā)生應稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。191企業(yè)所得稅? 1997國稅發(fā) 8號關于企業(yè)租賃經(jīng)營有關稅收問題的通知? 企業(yè)全部或部分被個人、其他企業(yè)、單位承租經(jīng)營，承租方承租后重新辦理工商登記，并以承租方的名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。其承租經(jīng)營取得的所得，應對重新辦理工商登記的企業(yè)、單位為企業(yè)所得稅納稅義務人，計算繳納企業(yè)所得稅。1921997國稅發(fā) 8號? 企業(yè)全部或部分被個人、其他企業(yè)、單位承租經(jīng)營，但未改變被承租企業(yè)的名稱，未變更工商登記，并仍以被承租企業(yè)名義對外從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，不論被承租企業(yè)與承租方如何分配經(jīng)營成果，均以被承租企業(yè)為企業(yè)所得稅納稅義務人，就其全部所得征收企業(yè)所得稅。193納稅義務人? 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅 —— 發(fā)包人? 銷售不動產(chǎn)的所得稅 —— 發(fā)包人? 承包收入的營業(yè)稅 —— 承包人? 承包收入的所得稅 —— 承包人? 注：承包人從發(fā)包人取得的承包收入，可以在發(fā)包人的企業(yè)所得稅前申報扣除，承包人的企業(yè)所得稅在承包人的機構所在地自行繳納194變相轉讓土地情形五：變相轉讓土地? 變相轉讓土地，開發(fā)商取得固定收益，投資人既提供工程所需資金，又提供工程管理服務，相關的經(jīng)營風險由投資人承擔，但對外完全是以開發(fā)商的名義從事經(jīng)營活動196不動產(chǎn)所有權變更? 2023物權法 第九條　? 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。197物權法 — 另有規(guī)定? 第二十八條　因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。? 第二十九條　因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。198不動產(chǎn)所有權變更（續(xù)）? 2023法釋 5號關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋? 第八條 土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。199不動產(chǎn)所有權變更（續(xù)）? 2023法釋 5號關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋? 第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。 200變相轉讓土地（營業(yè)稅）? 2023財稅 16號關于營業(yè)稅若干政策問題的通知? 二（七） 單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。? 對于轉讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：201變相轉讓土地（營業(yè)稅）? 轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按 “ 轉讓無形資產(chǎn) ” 稅目中 “ 轉讓土地使用權 ” 項目征收營業(yè)稅。? 土地增值稅：雖然所有權沒有轉移，但轉移了事實上的占有權和收益權，也應當同時征收土地增值稅202變相轉讓土地（契稅）? 2023財稅 162號關于土地使用權轉讓契稅計稅依據(jù)的批復? 土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物） 轉讓 給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。2032023青島? 十三 企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔經(jīng)營風險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應當按照轉讓國有土地使用權計算征收營業(yè)