【正文】 開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　460000配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本　265000開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　35000貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　300000對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：借：預提費用——預提配套設施費　320 000貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　320 000如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產品的成本。房地產開發(fā)間接費用的核算(一) 開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產品成本。為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算：工資指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。福利費指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14%）提取的職工福利費。折舊費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。修理費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。辦公費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。水電費指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。勞動保護費指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。周轉房攤銷指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。其他費用指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產品數(shù)量增加，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產品數(shù)量減少，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費用貸：應付工資應付福利費累計折舊遞延資產銀行存款周轉房——周轉房攤銷必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。(二) 開發(fā)間接費用的分配每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關開發(fā)產品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據開發(fā)經營的特點自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內各項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行。5相關問題編輯有些房地產公司正在有意或無意的錯誤核算開發(fā)成本，以不真實開發(fā)成本隱性抬高房價。假定購房者總共花費115元，其中“底商”等經營性配套設施成本占到 20元，車庫成本占到10元，物業(yè)管理公司用房成本5元，也就是說真正的住宅成本才80元。換句話說，購房者花了30%本不該自己掏的錢。地產商就是通過將本不該購房者負擔的成本都放入住宅的“大成本”里面，不知不覺中抬高了房價，從中獲取現(xiàn)金或無償占用房屋的利益。由于房地產開發(fā)周期長，開發(fā)過程中涉及到相關行業(yè)、部門眾多，行政性收費項目較多，需要掌握的相關法規(guī)政策也較多，如果房地產經營企業(yè)同時開發(fā)的不止一個建設項目，成本核算就顯得相當復雜。地產商正是鉆了這樣的空子，猛揩了業(yè)主們一次油。隱性手段—：底商成本計入住宅成本 　當工程竣工驗收后，房地產經營企業(yè)將發(fā)生的全部成本均計入建設項目成本，做為商品住宅的成本，而每個建設項目并不分類核算經營用房和居民住宅。有的房地產經營企業(yè)更甚，將其在小區(qū)內建設的單體經營用房成本，如準備以后用做商場或文化體育設施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負擔加大。由于這類建設項目建成后往往都是由房地產經營企業(yè)出租或出售給其他商戶使用，但是這些建筑的成本都計入商品住宅成本，致使房屋產權不明晰，實際上形成了房地產經營企業(yè)是在違法出租或違法出售商品房。同時使商品住宅成本加大，從而損害了消費者的利益。正確的做法是應將“底商”的成本單獨核算，即按“底商”的建設面積占此建筑總建設面積的比例來分配負擔相應的建筑安裝工程費、配套設施費、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費等費用。隱性手段二：車庫成本計入住宅成本 　車庫也被地產商們打起了主意。他們采取的做法通常是把車庫出售或出租給業(yè)主。但房地產經營企業(yè)在成本核算中，往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。這樣形成的結果是加大了商品住宅成本，但購買住宅的消費者并沒有得到相應的車位？而且由于機動車庫并沒有單獨報產權，所以機動車庫沒有產權，而房地產經營企業(yè)又將這沒有產權的車位出租或出售給其他消費者，容易引起產權的混亂，并使國家稅收遭受損失。隱性手段三：物業(yè)管理用房計入住宅成本 　在各房地產經營企業(yè)的固定資產賬上幾乎沒見到過各開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理用房（指為多幢房屋服務的管理用房）的記錄，這就是說各小區(qū)的物業(yè)管理用房的所有權并不屬于相應的房地產經營企業(yè)，但實際情況是各小區(qū)的物業(yè)管理用房都被相應的房地產經營企業(yè)或該房地產經營企業(yè)另組建一個物業(yè)管理公司控制著。在房地產經營企業(yè)的賬上，建造這些物業(yè)管理用房的成本，并沒有單獨記錄，也是計入商品住宅的成本中。如果這樣核算，物業(yè)管理用房就應該是業(yè)主的共有財產，而業(yè)主們并不了解情況，也得不到該物業(yè)管理用房的管理權和支配權，這實際上形成一種欺詐行為。按照北京市國土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用面積分攤暫行規(guī)定》：“為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不應計入建筑空間”；國家計委、建設部《關于印發(fā)經濟適用住房價格管理辦法的通知》中第七條規(guī)定：“開發(fā)經營企業(yè)留用的辦公用房，經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用不得計入經濟適用住房價格?！笨梢?，將管理用房由開發(fā)經營企業(yè)管理而將其成本攤入商品住宅成本是不合理的，應將其成本單獨核算，計入房地產經營企業(yè)的固定資產；如果將為多幢房屋服務的物業(yè)管理用房的成本攤入商品住宅成本，那么這些房屋的產權就應明確為購買小區(qū)住宅的業(yè)主所共有。房地產商通過以上三種手段，無形中抬高了房價，最終受害的還是廣大業(yè)主。相關法規(guī)還應該再進一步細化，“底商”、“車庫”、“物業(yè)管理用房”都應該單獨核算。