房地產(chǎn)開發(fā)成本核算辦法-資料下載頁
2025-04-07 21:36本頁面
【正文】 編審費等有關費用；◆可資本化利息；◆按項目投資額計提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動基金）；◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；◆項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用；◆“管理費用”中歸集、核算的直接從事項目開發(fā)的部門的人工費、行政費屬實質(zhì)性的“開發(fā)間接費”。4．1．5．3與項目開發(fā)及業(yè)務經(jīng)營各環(huán)節(jié)直接相關的費用，如：地產(chǎn)項目招投標費用、人防報建費、丈量測繪費、制圖曬圖費，直接計入項目成本，不在“開發(fā)間接費”核算；4．1．5．4“開發(fā)間接費”劃分為“直接開發(fā)間接費”與“需分攤的開發(fā)間接費”；上述費用中，項目經(jīng)理部費用、開盤前的營銷推廣費及與單個項目開發(fā)直接相關的其他費用屬“直接開發(fā)間接費”；項目經(jīng)理部以外的部門費用、資本化利息屬“需分攤的開發(fā)間接費”。4．2費用的劃分及分攤4．2．1“財務費用”與“開發(fā)間接費”的劃分（可資本化利息的確定）：◆項目或項目中的分區(qū)（期）完工前、且累計資金投入大于銷售回籠時，對相當于項目或項目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計資金投入大于銷售回籠）之和的借款利息可進行利息資本化；◆比較各月末的貸款余額及累計資金投入大于銷售回籠的未完工項目（或項目中的分期）的凈資金占用之和，“累計資金占用之和”大于或等于貸款余額時，將全部利息收支凈額資本化；“累計資金占用”小于貸款余額時，將等于累計資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計算；◆非正常經(jīng)營項目或經(jīng)營計劃做出調(diào)整的項目，資本化利息的確定可相應調(diào)整；◆匯兌損益及銀行手續(xù)費不可以資本化。4．2．2“應付福利費”與“期間費用”及“開發(fā)間接費“的劃分：◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險費、福利性質(zhì)的各種補充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險費、員工食堂經(jīng)營補貼、未參加醫(yī)療保險的員工醫(yī)藥費、員工獨生子女費、賀喪費、賀禮費、困難（醫(yī)療）補助費均應先在福利基金中開支，不得直接計入“管理費用”或“開發(fā)間接費”科目；◆過節(jié)費、午（誤）餐補助費等以現(xiàn)金方式支付員工的費用，直接計入“管理費用”中不得在“應付福利費”中開支；◆若計提的福利費不足以支付上述開支，即“應付福利費”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費用社會保險費”的科目。4．2．3費用在不同公司（如：地區(qū)總部與項目公司）之間的劃分：◆各地區(qū)總部在擁有多個獨立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明確時，可以根據(jù)管理要求，劃分不同公司之間各部門及人員費用的歸屬；◆同一部門或人員的費用，在同一時期，原則上不得分拆在不同的公司核算；◆總部可向下屬公司分攤費用，但在年底一次性按總額分攤，不按月分項分攤。4．2．4“需分攤的開發(fā)間接費”的在不同項目之間的分攤：◆“需分攤的開發(fā)間接費”至少每季度在各項目之間分攤一次；◆行政管理費按各項目（各區(qū)）季度末在建面積平均值的比例進行分攤；◆資本化利息按各項目（區(qū)）季度末凈資金占用量的平均值的比例進行分攤。項目開、完工不在季度末時，按時間加權折算為一個季度的在建面積或資金占用量。4．3核算組織4．會計科目設置：4．3．1．1各單位均設置“管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務費用”、“開發(fā)間接費”四個科目，做為一級核算科目；4．3．1．2管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務費用”分別將所附“期間費用明細表”上的明細項目做為二級明細科目；三級明細科目各單位可根據(jù)管理要求自行設置；4．3．1．3“開發(fā)間接費”科目最少設置“行政管理費”、“資本化利息”、“物業(yè)基金”、“營銷推廣費”、“其他”五個二級明細科目,各開發(fā)項目可作為三級明細科目，“開發(fā)間接費行政管理費”項下需加設“待分攤的行政費”；4．3．1．4“管理費用”科目中，必須以部門（各職能部門、各項目經(jīng)理部、各物業(yè)管理處）作為自定義核算項目，來確定費用的部門歸屬，并以此確定費用的最終一級科目歸屬；4．3．2核算程序：4．3．2．1按各費用科目核算內(nèi)容進行費用歸集（人工及行政費用全部在“管理費用”中歸集，利息收支全部在“財務費用”中歸集）；4．3．2．2每月費用歸集完成后，在不同費用科目之間進行費用劃分：4．3．2．3打印分部門的“管理費用”明細表”（附表中“管理費用明細表1”）4．3．2．4依據(jù)上表，編制費用轉(zhuǎn)出憑證：4．3．2．5將應屬“營業(yè)費用”的部門費用按總數(shù)一筆由“管理費用”轉(zhuǎn)入“營業(yè)費用”轉(zhuǎn)入“銷售費行政管理費”科目；4．3．2．6將應屬“開發(fā)間接費”的部門費用，按總數(shù)一筆由“管理費用”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費”項目分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政管理費”科目：各項目經(jīng)理部的費用按總額分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政費用各項目”；其余各職能部門的費用按合計數(shù)一筆轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費行政費用待分攤的行政費”4．3．2．7按上述第8條計算可資本化利息，由“財務費用資本化利息”科目，轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費資本化利息”科
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1