房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算辦法-資料下載頁(yè)
2025-04-07 21:36本頁(yè)面
【正文】 編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；◆可資本化利息；◆按項(xiàng)目投資額計(jì)提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動(dòng)基金）；◆固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；◆項(xiàng)目開(kāi)盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、模型等所有營(yíng)銷推廣費(fèi)用；◆“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)屬實(shí)質(zhì)性的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。4．1．5．3與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費(fèi)用，如：地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)用、人防報(bào)建費(fèi)、丈量測(cè)繪費(fèi)、制圖曬圖費(fèi)，直接計(jì)入項(xiàng)目成本，不在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”核算；4．1．5．4“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”劃分為“直接開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”與“需分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”；上述費(fèi)用中，項(xiàng)目經(jīng)理部費(fèi)用、開(kāi)盤前的營(yíng)銷推廣費(fèi)及與單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)的其他費(fèi)用屬“直接開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”；項(xiàng)目經(jīng)理部以外的部門費(fèi)用、資本化利息屬“需分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。4．2費(fèi)用的劃分及分?jǐn)?．2．1“財(cái)務(wù)費(fèi)用”與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的劃分（可資本化利息的確定）：◆項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）完工前、且累計(jì)資金投入大于銷售回籠時(shí)，對(duì)相當(dāng)于項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計(jì)資金投入大于銷售回籠）之和的借款利息可進(jìn)行利息資本化；◆比較各月末的貸款余額及累計(jì)資金投入大于銷售回籠的未完工項(xiàng)目（或項(xiàng)目中的分期）的凈資金占用之和，“累計(jì)資金占用之和”大于或等于貸款余額時(shí)，將全部利息收支凈額資本化；“累計(jì)資金占用”小于貸款余額時(shí)，將等于累計(jì)資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計(jì)算；◆非正常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)計(jì)劃做出調(diào)整的項(xiàng)目，資本化利息的確定可相應(yīng)調(diào)整；◆匯兌損益及銀行手續(xù)費(fèi)不可以資本化。4．2．2“應(yīng)付福利費(fèi)”與“期間費(fèi)用”及“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)“的劃分：◆公司發(fā)生的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、福利性質(zhì)的各種補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險(xiǎn)費(fèi)、員工食堂經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼、未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的員工醫(yī)藥費(fèi)、員工獨(dú)生子女費(fèi)、賀喪費(fèi)、賀禮費(fèi)、困難（醫(yī)療）補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)先在福利基金中開(kāi)支，不得直接計(jì)入“管理費(fèi)用”或“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目；◆過(guò)節(jié)費(fèi)、午（誤）餐補(bǔ)助費(fèi)等以現(xiàn)金方式支付員工的費(fèi)用，直接計(jì)入“管理費(fèi)用”中不得在“應(yīng)付福利費(fèi)”中開(kāi)支；◆若計(jì)提的福利費(fèi)不足以支付上述開(kāi)支，即“應(yīng)付福利費(fèi)”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的科目。4．2．3費(fèi)用在不同公司（如：地區(qū)總部與項(xiàng)目公司）之間的劃分：◆各地區(qū)總部在擁有多個(gè)獨(dú)立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明確時(shí)，可以根據(jù)管理要求，劃分不同公司之間各部門及人員費(fèi)用的歸屬；◆同一部門或人員的費(fèi)用，在同一時(shí)期，原則上不得分拆在不同的公司核算；◆總部可向下屬公司分?jǐn)傎M(fèi)用，但在年底一次性按總額分?jǐn)偅话丛路猪?xiàng)分?jǐn)偂?．2．4“需分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的在不同項(xiàng)目之間的分?jǐn)偅骸簟靶璺謹(jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”至少每季度在各項(xiàng)目之間分?jǐn)傄淮?；◆行政管理費(fèi)按各項(xiàng)目（各區(qū)）季度末在建面積平均值的比例進(jìn)行分?jǐn)?；◆資本化利息按各項(xiàng)目（區(qū)）季度末凈資金占用量的平均值的比例進(jìn)行分?jǐn)?。?xiàng)目開(kāi)、完工不在季度末時(shí)，按時(shí)間加權(quán)折算為一個(gè)季度的在建面積或資金占用量。4．3核算組織4．會(huì)計(jì)科目設(shè)置：4．3．1．1各單位均設(shè)置“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”四個(gè)科目，做為一級(jí)核算科目；4．3．1．2管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”分別將所附“期間費(fèi)用明細(xì)表”上的明細(xì)項(xiàng)目做為二級(jí)明細(xì)科目；三級(jí)明細(xì)科目各單位可根據(jù)管理要求自行設(shè)置；4．3．1．3“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目最少設(shè)置“行政管理費(fèi)”、“資本化利息”、“物業(yè)基金”、“營(yíng)銷推廣費(fèi)”、“其他”五個(gè)二級(jí)明細(xì)科目,各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可作為三級(jí)明細(xì)科目，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)行政管理費(fèi)”項(xiàng)下需加設(shè)“待分?jǐn)偟男姓M(fèi)”；4．3．1．4“管理費(fèi)用”科目中，必須以部門（各職能部門、各項(xiàng)目經(jīng)理部、各物業(yè)管理處）作為自定義核算項(xiàng)目，來(lái)確定費(fèi)用的部門歸屬，并以此確定費(fèi)用的最終一級(jí)科目歸屬；4．3．2核算程序：4．3．2．1按各費(fèi)用科目核算內(nèi)容進(jìn)行費(fèi)用歸集（人工及行政費(fèi)用全部在“管理費(fèi)用”中歸集，利息收支全部在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中歸集）；4．3．2．2每月費(fèi)用歸集完成后，在不同費(fèi)用科目之間進(jìn)行費(fèi)用劃分：4．3．2．3打印分部門的“管理費(fèi)用”明細(xì)表”（附表中“管理費(fèi)用明細(xì)表1”）4．3．2．4依據(jù)上表，編制費(fèi)用轉(zhuǎn)出憑證：4．3．2．5將應(yīng)屬“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”的部門費(fèi)用按總數(shù)一筆由“管理費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)行政管理費(fèi)”科目；4．3．2．6將應(yīng)屬“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的部門費(fèi)用，按總數(shù)一筆由“管理費(fèi)用”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目分別轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)行政管理費(fèi)”科目：各項(xiàng)目經(jīng)理部的費(fèi)用按總額分別轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)行政費(fèi)用各項(xiàng)目”；其余各職能部門的費(fèi)用按合計(jì)數(shù)一筆轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)行政費(fèi)用待分?jǐn)偟男姓M(fèi)”4．3．2．7按上述第8條計(jì)算可資本化利息，由“財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化利息”科目，轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)資本化利息”科
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