【正文】 成 本 — 代 建 工 程 開 發(fā) 開 發(fā) 產(chǎn)品 — 房 屋 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 土 地 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 配 套 設 施 開 發(fā) 產(chǎn) 品 — 代 建 工 程 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 一 收入的確認 ? 收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經(jīng)濟利益的總流入。一般包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產(chǎn)使用權收入。 2021/11/12 ? 根據(jù) 《 企業(yè)會計準則第 14號 ——收入 》 的規(guī)定， 銷售商品收入同時滿足下列五個條件，才能予以確認： （ 1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 商品所有權上的風險，主要指商品所有者承擔該商品價值發(fā)生 損失 的可能性，如貶值、損壞。商品所有權上的報酬，主要指商品所有者預期可獲得的商品中包括的未來經(jīng)濟利益，包括商品因升值等給企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益。 2021/11/12 A 大多數(shù)情況下，所有權上的風險和報酬的轉(zhuǎn)移伴隨著 所有權憑證的轉(zhuǎn)移或?qū)嵨锏慕桓抖D(zhuǎn)移 。 B 有些 情況下，企業(yè)已將所有權憑證或?qū)嵨锝桓督o買方，但商品所有權上的主要風險和報酬并未轉(zhuǎn)移，例如 試用期的商品。 C有些情況下，企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，但實物尚未交付。這種情況下，應在所有權上的主要風險或報酬轉(zhuǎn)移時確認收入，而不管實物是否交付，如交款提貨。 2021/11/12 （ 2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制； 例如 ，房地產(chǎn)開發(fā)商將一片住宅小區(qū)銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區(qū)商品房和管理小區(qū)物業(yè)。在這里開發(fā)商仍對小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權無關，所以開發(fā)商可以確認收入。 （ 3）收入的金額能夠可靠地計量； （ 4）相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè) （ 5）相關的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。 2021/11/12 ? 收入確認的時點 要確認為一項收入，應同時滿足上述五個條件。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個標準的時點，就是收入實現(xiàn)的時點，在哪個會計期實現(xiàn)的，就應歸屬該期的收入。但在實務中，由于不同行業(yè)的營業(yè)活動各有特色，因此，對不同的業(yè)務存在著不同的會計處理方法。 對于一般的生產(chǎn)和銷售過程，能夠確認收入的可能時點見下圖 2021/11/12 時點 1 投入 ↓ 時點 2 生產(chǎn) ↓ 時點 3 產(chǎn)成品 ↓ 時點 4 商品銷售 ↓ 時點 5 收取現(xiàn)金 2021/11/12 ? 根據(jù)收入的確認標準，收入不可能在時點 1確認，在其他的時點都可能確認收入。 ? 收入在收到款項時確認的方法 ，又稱收款法。認為收入只有在交付商品后，收到款項之時才能確認 。 與收入的其他確認方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。 零售商業(yè)企業(yè) 基本上采用這 —方法來確認收入。 ? 收入在銷售成立時確認 ，又稱銷售法。 在一般 工商企業(yè) 中，都是在銷售成立時確認營業(yè)收入。 ? 營業(yè)收入在生產(chǎn)中或完成時確認 在某些生產(chǎn)周期較長的行業(yè)，如建筑業(yè)、造船業(yè)等，從產(chǎn)品投產(chǎn)到全部完成往往要跨越兩個以上的會計期間。這類行業(yè)的企業(yè)通常是根據(jù)與客戶簽訂的長期工程合同來組織生產(chǎn)的。對于有長期建造工程合同的企業(yè)的營業(yè)收入，往往要根據(jù)生產(chǎn)完成程度來確認其營業(yè)收入 2021/11/12 二 主營業(yè)務收入的內(nèi)容和確定方法 主營業(yè)務收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務收入，指企業(yè) 對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結算和出租 開發(fā)產(chǎn)品等所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收人、代建工程結算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。 2021/11/12 1）房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入。 房地產(chǎn)銷售收入是在房地產(chǎn)竣工驗收后簽訂購銷合同，并且辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后才能確認。 。 2021/11/12 ? 何時確 認銷售收入？ 房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房，鑒于其高價值性和高風險性，銷售往往采用 預售 ，除此之外也采用 一般銷售 和 分期付款銷售 。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。 2021/11/12 ? 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 》 規(guī)定應在土地和商品房應經(jīng)移交，已將發(fā)票結算賬單提交買方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠嚴謹。 ? 《 收入 》 準則等以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力 。 ? 房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業(yè)標準。 2021/11/12 ? 法律標準 。法律標準是指我國相關法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標準： ? 如房地產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬應當清楚，并有合法的產(chǎn)權證件； ? 對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā) (即屬于房屋建設工程的，未完成開發(fā)投資總額的 25％以上 )的，以及權屬有爭議的、本依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。 ? 凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。 2021/11/12 ? 專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標準，如 《 收入 》 準則及 《 企業(yè)會計制度 》 的相關規(guī)定等。 2021/11/12 ? 具體確認時點： ? （ 1）以簽訂預售合同并收取預收房款作為收入確認的依據(jù) ? 簽訂預售合同收取預收貨款其性質(zhì)是 預收貨款 ，因為房地產(chǎn)預售合同是在房屋尚未建成竣工前預先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實現(xiàn)銷售應根據(jù)工程的進展情況及買主的最后意想決定。 ? （ 2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現(xiàn) ? 正式房屋銷售合同仍只具有預售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同， 從法律意義上講也只是一種要約 ，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合 《 企業(yè)會計準則 ——收入 》 的有關規(guī)定，故也不能確認收入。 2021/11/12 ? （ 3）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權過戶手續(xù)作為收入的確認 ? ? 以房款已收訖、產(chǎn)權過戶確認收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認原則。 ? 工程已竣工并經(jīng)有關部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下， 根據(jù) 《 收入 》 準則 —商品所有權上的主要風險和報酬已轉(zhuǎn)移給買方， 產(chǎn)權是否過戶并非確認收入的必要條件 。因為我們知道辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務等政府有關部門，辦妥產(chǎn)權證書時間并非開發(fā)商或買主所能控制。 2021/11/12 ? 《 商品房銷售管理辦法 》 第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起 60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當 協(xié)助 商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起 90日內(nèi)， 辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 ? 因此 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務，是否辦理還是由購買者來做決定。 2021/11/12 ? 有些購買者遲遲不辦理權屬登記手續(xù)，主要是從兩點考慮：（ 1）所購房屋準備增值后賣出，賣出時在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續(xù)費。（ 2）開發(fā)商在此期間承擔擔保的連帶責任。 2021/11/12 ? 綜上所述，房地產(chǎn)收入的確認應同時具備以下條件： ? 1)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關部門驗收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關部門測定； ? 2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同； ? 3)標的物 —房屋已經(jīng)客戶驗收、對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)。 2021/11/12 滿足收入確認的條件： 第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關單證到有關部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權證書，與所售房地產(chǎn)相關的主要風險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購買方，滿足條件一。 第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權和控制權。 第三，房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖然多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，房地產(chǎn)價款的流入不成問題。 第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。 2021/11/12 2) 代建工程結算收入 代建工程是房地產(chǎn)經(jīng)營商事先與委托方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)的工程，代建工程結算收入的確認應按 《 企業(yè)會計準則 ——建造合同 》 的規(guī)定來處理。 3) 出租房租金收入 出租房租金收入 按出租方與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認為出租房租金收入的實現(xiàn) 。合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為主營業(yè)務收入實現(xiàn) 2021/11/12 三 主營業(yè)務收入的科目設置 ? “主營業(yè)務收入” 科目，用于核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的主營業(yè)務收入。本科目應按收入的種類，設置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等明細科目，進行明細分類核算。 ? “主營業(yè)務成本” 科目，用于核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應結轉(zhuǎn)的主營業(yè)務成本。本科目應按主營業(yè)務成本的種類，設置“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建工程結算成本”、“出租產(chǎn)品主營業(yè)務成本”等明細科目，進行明細分類核算。 2021/11/12 四 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、結算的核算 1) 商品房銷售的核算 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)住宅樓一幢，已預收購房定金500 000元?？铐椧咽沾驺y行。 借：銀行存款 500 000 貸：預收賬款 500 000 該幢住宅樓完工，預售住宅已移交給預購單位和個人使用， 按合同規(guī)定，已預售住宅價值 520 000元確認主營業(yè)務收入，并收到購房單位和個人交來所欠的購房款。 借：銀行存款 20 000 預收賬款 500 000 貸：主營業(yè)務收入一 —商品房銷售收人 520 000 月末，結轉(zhuǎn)已售商品房的主營業(yè)務成本 480 000元。 借：主營業(yè)務成本 ——商品房銷售成本 480 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ——房屋 480 000 2021/11/12 ? 特例：周轉(zhuǎn)房出售 根據(jù) 財 政 部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定 》 （１９９９年）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結轉(zhuǎn)營業(yè)成本。 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入 借：主營業(yè)務成本 ——商品房銷售成本 周轉(zhuǎn)房－周轉(zhuǎn)房攤銷 貸：周轉(zhuǎn)房－在用周轉(zhuǎn)房 2021/11/12 2) 土地轉(zhuǎn)讓的核算 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已開發(fā)土地的使用權，作價 2 590 000元。土地已經(jīng)移交，發(fā)票賬單已提交買方，款已收存銀行。該片土地的實際成本為 2 350 000元。 （ 1）確認土地轉(zhuǎn)讓收入時： 借：銀行存款 2